Immobilier : quels changements en 2023 ?

La nouvelle année approche à grands pas. Et avec elle de nouvelles mesures impactant le logement. Reconduction du bouclier tarifaire énergie. Pinel +. Remontée des taux d’intérêt. Revalorisation du PEL. Reconduction du PTZ. Suppression totale de la taxe d’habitation. Voyons ensemble quels sont les changements prévus pour 2023 sur la planète immobilier. 

Aides publiques en 2023

Le bouclier tarifaire énergie est reconduit pour un an

Dès le 1er janvier 2023, la hausse du prix du gaz sera contenue à 15 %. De même pour la hausse du prix de l’électricité, à partir du mois de février. « 15 % au lieu de 120 %, c’est l’engagement que nous prenons », disait la Première ministre Élisabeth Borne, le 14 septembre dernier. Mais pour bénéficier du plafonnement, il faut détenir un contrat de fourniture d’énergie aux tarifs réglementés par les pouvoirs publics ou avoir souscrit à une offre indexée sur les tarifs réglementés. 

Quelle revalorisation des aides au logement ? 

La revalorisation de l’aide personnalisée au logement (APL) n’aura sans doute pas lieu en 2023. Pourtant, c’était une mesure attendue compte tenu de l’inflation (6,2 % en novembre 2022). Ayant déjà procédé à une première revalorisation de 3,5 % en juillet dernier, le gouvernement n’a pas reconduit le vote d’une seconde hausse des APL au budget 2023. Malgré tout, « les aides sociales verront leur budget progresser de 300 millions d’euros en 2023 » selon le rapport du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires en charge du logement.

Rénovation énergétique en 2023

Clap de fin pour la location des pires passoires thermiques 

Le 24 août dernier marquait le gel des loyers des passoires énergétiques classées F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Dès le 1er janvier 2023, ce sera la fin de la mise en location des pires passoires thermiques classées G+.  Désormais, le locataire habitant dans l’un de ces logements énergivores a le droit de se retourner contre son propriétaire, si ce dernier refuse d’effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir le domicile du statut de passoire thermique. Le gouvernement ne compte pas fléchir sur le sujet. Il est question d’éradiquer toutes les passoires thermiques d’ici à 2034, selon le calendrier suivant ;

• 2025 : fin de la mise en location des logements classés G ;
• 2018 : fin de la mise en location des logements classés F ; 
• 2034 : fin de la mise en location des logements classés E. 

Quelles évolutions pour le dispositif MaPrimeRénov’ ? 

Le dispositif d’aide à la rénovation énergétique va connaître quelques changements à partir de janvier 2023.  Pour obtenir le financement qui a permis de rénover 338 265 logements au premier semestre 2022, il faudra obligatoirement faire intervenir un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) ou un opérateur agréé par l’État. Mon Accompagnateur Renov’ aura plusieurs missions dont : 

• la définition des travaux adaptés au logement, 
• l’aide au choix des entreprises qualifiées,
• l’accompagnement au niveau des démarches administratives, 
• la mobilisation des financements. 

Dans un premier temps (en janvier 2023), l’obligation s’appliquera aux bénéficiaires de l’aide MaPrimRénov’ Sérénité pour un montant de travaux supérieur à 5 000 €. Ensuite, dès septembre 2023, seront concernées les rénovations de deux gestes ou plus pour un montant de l’aide supérieur à 10 000 €.  Autre changement : les chaudières à gaz seront exclues du dispositif en 2023, selon un décret paru au Journal Officiel, le 23 novembre dernier. La disposition, qui n’est pas nouvelle, a pour but de réduire au maximum l’utilisation des énergies fossiles dans le logement. 

Coup d’accélérateur sur la rénovation énergétique des copropriétés ? 

Pour encourager la rénovation énergétique dans les copropriétés, le gouvernement travaille sur un certain nombre d’améliorations. Il souhaite notamment que le montant de l’aide MaPrimRénov’ Copropriétés soit plus modulable et plus généreuse en faveur des foyers modestes. Il voudrait également modifier les critères de vote pour simplifier la prise de décision visant au déclenchement des travaux. Aujourd’hui, la rénovation énergétique du logement collectif est entamée lorsque 2/3 des copropriétaires sont d’accord. Les pouvoirs publics songent à établir un vote nécessaire de 50 % des copropriétaires pour débloquer certaines situations figées. 

Défiscalisation immobilière en 2023 

Quelles évolutions pour le célèbre PINEL ?

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel vit ses dernières années. Malgré un certain succès (48 % des ventes de logements neufs ont été réalisées en Pinel, entre 2017 et 2019), son échéance est prévue pour fin décembre 2024, car jugé trop peu efficace par la Cour des comptes.  Dès le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel évolue. Il devient accessible sous deux formes : 

• Le Pinel classique avec un avantage fiscal moins important,
• Le Pinel + aux taux actuels, mais conditionnés par de nouveaux critères d’éligibilité. 

Le Pinel + prévoit la possibilité de maintenir l’avantage fiscal de 2022 à condition toutefois de respecter certains critères en plus des conditions déjà prévues par le Pinel classique. Ces conditions supplémentaires sont les suivantes : 

• Le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
• Le logement doit présenter un niveau supérieur en termes de performances énergétiques, d’usage et de confort. Le décret du 17 mars 2022 mentionne ces critères. 

Impôts locaux en 2023

Taxe d’habitation 

En 2023, la taxe d’habitation ne sera plus qu’un mauvais souvenir pour le contribuable. En revanche, les collectivités la regretteront puisqu’elle participait aux dépenses scolaires et culturelles des communes, notamment. Cette taxe, qui existe depuis 1974, ne sera plus. En 2022, elle concernait encore 20 % des ménages français.  À noter : la réforme ne concerne que la résidence principale. Les propriétaires des résidences secondaires devront encore s’en acquitter et beaucoup redoutent déjà une hausse de la taxe sur les résidences d’agrément. 

Taxe foncière 

La taxe foncière risque d’augmenter dès l’année prochaine. Pourquoi ? Cette augmentation s’explique en partie par la disparition de la taxe d’habitation. Malgré la dotation de l’Etat, certaines collectivités se plaignent de ne plus pouvoir compter sur cette recette qui leur aurait rapporté près de 21,9 milliards d’euros en 2016.  La seconde raison est l’indexation des valeurs locatives cadastrales sur l’inflation. La hausse des prix à la consommation ayant augmenté de plus de 6 % cette année, les valeurs locatives risquent de croître d’autant dès janvier 2023. Le plafonnement de la hausse des valeurs locatives à 3,5 % ayant été abandonné, il faudra suivre les suites données à ce dossier dans les semaines à venir. 

Crédit immobilier en 2023  

Quel taux d’intérêt immobilier en 2023 ? 

Selon l’expert en crédits Empruntis, au 19 décembre 2022, on empruntait aux alentours de 2,10 % sur 20 ans. Un taux d’intérêt qui croît de façon significative. Il y a un an, à la même période, on pouvait prétendre à un crédit immobilier pour un taux d’intérêt avoisinant 1 % ! Concernant les prévisions pour 2023, de nombreux observateurs prévoient une hausse des taux d’un peu plus d’un point dans les six mois à venir, soit un taux d’intérêt à 3,5 % pour un crédit sur 20 ans. Et malgré un fléchissement des prix de l’immobilier amorcé dans plusieurs villes de France : « Pour compenser cette hausse des taux de crédit, il faudrait que les prix immobiliers aient eux-mêmes chuté durant la même période de -8,7 % ». Une probabilité très faible selon les experts de Meilleurs Agents. Acheter maintenant ou attendre ? Une question plus que jamais d'actualité, compte tenu du contexte politico-économique qui catapulte l’inflation. Des perspectives d’accès à la propriété obscurcies, notamment suite à la hausse des taux d’intérêt. 

Nouveau plafond du taux d’usure 

Le taux d’usure qui correspond au seuil maximum auquel les banques sont autorisées à accorder un crédit, va de nouveau augmenter le 1er janvier prochain. Une aubaine pour de nombreux dossiers de crédit immobilier, retoqués à cause du taux d’usure.  Le 1er octobre dernier, il avait déjà été rehaussé pour atteindre 3,05 % pour un emprunt s’étalant sur 20 ans. Il sera de nouveau revalorisé dès janvier prochain puisque la Banque de France le détermine tous les 3 mois. Selon les spécialistes, le taux devrait avoisiner 3,55 % (une hausse de 0,5 point). 

Revalorisation du PEL dès janvier 2023 

Le 8 décembre dernier, le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire a annoncé la revalorisation du taux de rémunération du plan épargne logement (PEL). Fixé à 1 % aujourd’hui, il passera à 2 % le 1er janvier prochain. Un taux plus avantageux pour les épargnants français.  Pour rappel, le PEL permet d’obtenir à son détenteur un crédit immobilier d’un montant maximum de 92 000 €, avec un taux d’intérêt fixé lors de la signature du contrat. Aujourd’hui, le taux d’intérêt fixé est de 2,20 %. Il devrait passer début 2023 à 3,20 %. Un taux d’emprunt qui sera sans doute compétitif dans quelques mois compte tenu de la remontée des taux d’intérêt amorcée il y a à peu près un an. 

Le PTZ reconduit jusqu’en décembre 2023 

Réservé aux primo-accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) permet d’emprunter sans intérêt et sans frais de dossier, dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, au titre de la résidence principale. L’autre avantage du prêt aidé est que son remboursement peut être différé de 5 à 15 ans, selon votre profil emprunteur.  Pour en bénéficier, il faut observer certaines conditions : 

• Être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale deux ans avant la demande de prêt),
• le bien doit être situé dans une zone tendue,
• le prêt est soumis à des plafonds de ressources.

La reconduction du dispositif est une bonne nouvelle, cependant, les conditions de ressources permettant d’accéder à l’aide seront modifiées dès 2023. Des conditions moins intéressantes pour l’emprunteur. De plus, le montant des ressources prises en compte seront à la date d’émission du prêt et non plus en année N-2.  En 2023, le secteur immobilier connaîtra de nombreux changements pour accompagner les défis inédits qui se présentent aux Français. Guerre aux portes de l’Europe. Montée exceptionnelle de l’inflation (entre juillet 2021 et juillet 2022, elle est passée de 1,5 % à 6,8 %). Hausse des prix de l’énergie. Remontée des taux d’intérêt. Changement climatique. Etc.  L’enveloppe logement votée au PLF 2023 est de 20,5 milliards d’euros. Un budget destiné à soutenir l’économie des ménages grâce aux aides sociales pour le logement. Et une part conséquente en faveur de la transition énergétique de l’habitat, l’autre grand chantier de l’État.