Immobilier : les villes où investir pour préparer sa retraite

Un investissement pour la retraite, c'est bien. Dans une ville où il fait bon investir, c'est mieux. Pour ne pas vous tromper, suivez cette étude exclusive de Meilleurs Agents. Le leader de l'estimation immobilière en ligne s'est penché sur l'investissement immobilier dans les 51 plus grandes villes de France. Une maison à Mérignac, un studio à Saint-Étienne, Nîmes ou Metz, un appart' à Bordeaux : faîtes votre choix ! C'est un fait, hélas : les revenus des ménages français baissent drastiquement au moment de la retraite. Une diminution moyenne de 27% qui alourdit encore le poids du loyer dans le budget mensuel. Comment s'y préparer ? Devenir propriétaire de son logement avant l'âge de la retraite est une bonne option !

Retraite : des revenus 63% plus élevés qu'il y a 20 ans

Prenez par exemple un ménage français type : deux personnes avec des revenus médians. Eh bien en 2002, ce ménage pouvait s’offrir un logement de 61 m2 dans les 51 plus grandes villes de France, moyennant un crédit sur 20 ans et un taux d’effort de 33%. Or en vingt ans, les revenus de ce même ménage ont bondi. On estime qu'aujourd'hui, ils sont en moyenne 63% plus élevés lors du départ à la retraite. Une très nette augmentation qui permet de réduire sensiblement le taux d’effort de notre ménage : de 33% à 20% en moyenne un an avant la retraite. “Sur 20 ans et dans un contexte de hausse des revenus, acheter une résidence principale permet à un ménage de fixer le coût de son logement et, ainsi, d’alléger progressivement son taux d’effort. Une fois la retraite venue et le crédit remboursé, le coût du logement devient nul", explique Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Et de poursuivre : "À l’inverse, en faisant le choix de la location et pour une surface identique de 61 m2 , le ménage devrait débourser un loyer mensuel de 832 € en moyenne à date dans les 51 plus grandes villes de France, soit un taux d’effort de 28%. Ce dernier ne peut que s’alourdir avec la perte de revenus induite par la retraite." Vous l'aurez compris : "L’achat apparaît comme une solution clairement plus judicieuse que la location."

Prix immobilier : +172% en 20 ans dans les grandes villes

Parce qu’il représente une épargne forcée, l’achat permet la constitution d’un capital. D'autant qu'en vingt ans, les prix immobiliers ont flambé, en moyenne, de 172% dans les 50 plus grandes villes de France* et à Paris. De quoi permettre au ménage type qu'on présentait plus haut, de réaliser une plus-value nette de 133 111 € en moyenne sur un logement acheté il y a vingt ans à crédit (frais de notaire et d’agence à l’achat, taxes foncières, charges de copropriété et frais d’entretien inclus). Pour aller plus loin, Meilleurs Agents, le leader de l'estimation immobilière en ligne, révèle un classement des villes où les ménages ayant acheté il y a vingt ans ont réalisé la plus-value nette la plus élevée. En tête du classement, on retrouve des villes particulièrement touchées par la flambée des prix. À l'instar de Lyon : ici, les prix immobiliers se négocient désormais à 5 401 €/m2. En vingt ans, la capitale des Gaules offre ainsi une plus-value nette de près de 260 000 € et une hausse de 279% de ses prix ! Bordeaux, Paris, Villeurbanne et Mérignac rejoignent Lyon dans le top 5 des villes ayant gagné la plus grande plus-value immobilière en vingt ans. Découvrez l'étude complète de Meilleurs Agents.

Investissement locatif : 235 euros de revenus mensuels nets

Le plus de l'investissement locatif ? Lorsqu'il s’autofinance, il ne se fait pas sentir dans le budget du ménage. Surtout, il permet de générer un loyer, qui, en fin de crédit, peut mettre un peu de beurre dans les épinards. En investissant dans un studio de 20 m2 qui s’autofinance pendant les dix ans précédant la retraite, notre ménage type (toujours lui) pourra ainsi obtenir un complément de revenu mensuel moyen net de 235 € dans les 51 plus grandes villes de France au moment de partir à la retraite. Une seule alerte : l’apport, qui peut être conséquent. Comptez en moyenne 55 221 € pour ce type d'opération immobilière dans les grandes métropoles françaises. Un montant qui peut grimper jusqu’à 146 386 € à Paris. Mais dans la capitale, le complément de loyer net de charges est aussi le plus élevé (380€). Alors dans quelles villes investir avec un faible apport ? Là encore, Meilleurs Agents a la réponse. Avec un apport nul, Saint-Étienne apparaît comme la ville où il est le plus facile d'investir. Et ici, vous dégagerez immédiatement un revenu locatif net de 151 €/mois. Viennent ensuite Limoges (notre photo), Le Mans, Metz et Nîmes. “Certaines villes présentent de réelles opportunités, souligne Barbara Castillo Rico. Attention toutefois aux risques de vacances locatives et de dépréciation du bien, même s’ils demeurent faibles en métropole.”

Méthodologie : L’étude porte sur les 51 plus grandes villes françaises. Le pouvoir d’achat en 2002 est calculé pour un ménage moyen de deux personnes entre 30 et 39 ans dans la ville, avec les revenus médians de la ville en 2002, faisant un crédit sur 20 ans avec un taux d’effort de 33%, un taux d’intérêt de 5,16% (BdF - 2002) et un taux d’assurance de 0,15%. La plus-value nette est la différence du prix de marché (net vendeur) entre 2002 et 2022 de laquelle on déduit les charges liées à la détention du bien sur ces 20 années (taxe foncière, charges de copropriété, frais d’entretien). Le taux d’effort de propriétaires vs locataires un an avant la retraite est calculé à partir de la mensualité à l’achat, des loyers Meilleurs Agents à date et des revenus d’un ménage moyen de deux personnes entre 50 et 59 ans dans la ville. Le coût d’un studio de 20m² inclut les frais d’agence et de notaire. Le loyer net de charges est le loyer charges comprises duquel on déduit : la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant. Le montant de l’emprunt possible est calculé avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 10 ans avec un taux de 0,9% (BdF - 2022) et un taux d’assurance de 0,15%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est la différence entre le coût de l’appartement et le montant de l’emprunt possible.

*Sources : Banque de France ; DREES ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE ; Prix, Loyers et Indices des Prix de l'immobilier Meilleurs Agents au 1er mai 2022.