Pourquoi les passoires thermiques affluent sur le marché immobilier ?

Le DPE et la loi Climat-Énergie ont des conséquences sur le marché immobilier. Nombre de propriétaires s'empressent de se débarrasser de leurs logements énergivores, qui représentent aujourd'hui plus d'un logement sur dix mis en vente. Quel type de logements sont vendus ? À quel prix ? Pour le savoir, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont décortiqué plus d'un million d'annonces immobilières.  Sur les 29 millions de logements que compte la France, entre 4,9 millions et 7 millions sont actuellement considérés comme des passoires énergétiques. Soit entre 17% et 24% du parc immobilier français. Une part d'autant plus conséquente qu'en 2021, ces logements énergivores représentaient près de 13% des biens mis en vente sur les sites d'annonces de Meilleurs Agents et du Groupe SeLoger.

Faut-il y voir une conséquence de l’interdiction de location qui frappera les biens étiquetés G au DPE dès 2025, puis ceux classés F en janvier 2028 ? C'est ce que laisse penser l'analyse des annonces immobilières, qui révèle une augmentation du nombre de mises en vente de passoires thermiques : +8% pour les appartements étiquetés F ou G, contre +3,5% pour les appartements mieux notés. La part des maisons énergivores, elle, s'envole littéralement : +7,4% en un an alors que, dans le même temps, les mises en vente de maisons bénéficiant d’un meilleur DPE chutent drastiquement (-10,4%).

Passoires thermiques : jusqu’à -17% de moins-value !

Assez naturellement, une mauvaise note au DPE déprécie la valeur du logement. « Tous biens confondus, notre étude montre qu’à caractéristiques équivalentes (ancienneté, superficie…), un bien cancre en DPE voit son prix de vente minoré de 6,7 % par rapport à celui d’un bon élève (C, D ou E). Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s’il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu’à -17% ! En cause, le levier de négociation que constitue la perspective pour l’acquéreur d’un logement énergivore de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique s’il envisage de le louer », précise Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Par ailleurs, cette différence s'accentue dans le temps. En effet, la hausse des prix de l’immobilier pour les appartements considérés comme passoires thermiques en France est de seulement +0,1% au cours de l’année 2021, contre +3,8% pour les non-passoires.

À Paris, les passoires thermiques se vendent... plus cher

La valeur verte, qui se traduit par une bonification du prix de vente d’un logement performant, semble ne pas avoir cours sur les marchés immobiliers tendus. En effet, la concurrence entre les acquéreurs tend à gommer les défauts thermiques des biens proposés à la vente. L’exemple le plus criant étant Paris, où les biens classés F ou G coûtent, en moyenne, 1,1 % plus cher que les autres (logements plus récents, mieux isolés mais sans le cachet de l’ancien). Un phénomène qui s'explique assez facilement. Dans la capitale, beaucoup de bâtiments historiques et prestigieux sont des passoires énergétiques et les ménages prêts à sauter le pas de la propriété dans la capitale accordent plus d’importance à cette caractéristique qu’à la valeur verte du bien. Malgré cette tendance inversée à Paris, les passoires énergétiques connaissent une baisse de prix plus importante en 2021 : -4,2% contre -0,2% pour les logements parisiens peu gourmands en énergie. De plus, on observe un fort afflux des appartements énergivores en vente sur le marché de la capitale. Paris enregistre ainsi une augmentation des ventes de logements mal isolés de plus de +34%, contre +8% au niveau national. Le marché parisien étant marqué par l'investissement locatif - et les lois climats impactant essentiellement la location - les propriétaires y sont plus prompts à se débarrasser de logements qu'ils ne pourront bientôt plus louer.

Données utilisées : annonces diffusées sur les sites Meilleurs Agents et SeLoger depuis le 1er janvier 2019.

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