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A peine plus d’un an après son entrée en vigueur et suite à son assouplissement en début d’année, c’est le moment de dresser le bilan du dispositif Denormandie : est il rentable et lisible pour les investisseurs ?
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Sommaire
À peine plus d’un an après son entrée en vigueur et suite à son assouplissement en début d’année, c’est le moment de dresser le bilan du dispositif Denormandie : est-il rentable et lisible pour les investisseurs ? Pour le savoir, nous avons mené une étude exclusive et dresser le Top 10 des villes (de plus de 30 000 habitants) qui tirent leur épingle du jeu.
1. Denormandie : qu’est-ce que c’est ?
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Du nom du ministre chargé de la Ville et du Logement, Denormandie est une aide fiscale de l’état. Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans une ville bénéficiaire du programme national Action cœur de ville ou des villes ayant conclu des opérations de revitalisations du territoire (ORT). Il a vocation à encourager la réhabilitation des logements anciens pour répondre aux besoins des populations.
2. Qui est éligible ?
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Pour bénéficier la réduction d’impôt Denormandie, il faut :
- acheter un bien à rénover dans une des villes labellisées « Cœur de ville » entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
- effectuer des travaux équivalents à 25 % minimum du prix du logement
- mettre en location nue (non meublée) sur une période de 6, 9 ou 12 ans
- respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés (ce sont les mêmes que ceux du dispositif Pinel).
3. Quels types de travaux ?
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Les travaux réalisés doivent améliorer la performance énergétique du bien (chaudière, isolation) mais aussi moderniser, l'assainir ou encore aménager des surfaces habitables (un sous-sol ou des combles) ou même les créer. Les travaux liés à la performance énergétique doivent être exécutés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE).
4. Quelle réduction d'impôt en attendre ?
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Elle se calcule sur la base de l’ensemble des dépenses relatives à l’acquisition du bien : sommes débloquées et dépenses de rénovation.
La réduction fiscale est répartie sur toute la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au coût total de la transaction un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
- 12 % de réduction (du prix total) pour 6 ans de location
- 18% de réduction (du prix total) pour 9 ans de location
- 21 % de réduction (du prix total) pour 12 ans de location
5. Est-ce rentable ?
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Pour le savoir, nous avons réalisé pour la première fois une étude de rentabilité nette du dispositif dans l’ensemble des villes éligibles. Cette étude prend en compte l'ensemble des charges liées à l'achat, à la détention du bien et l’avantage fiscal. Il en ressort que le dispositif Denormandie offre une rentabilité nette moyenne de 3.7% contre 2,2% pour la location nue. La rentabilité nette avec le dispositif Denormandie peut d’ailleurs monter jusqu’à 4,9% ! Alléchant ? Mais avant de se lancer, il est essentiel d’étudier le marché sur lequel vous vous lancez : la demande de locataires sera-t-elle au rendez-vous ?
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Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
“Le dispositif Denormandie peut s'avérer une opération rentable pour les propriétaires si on prend bien en compte les risques locatifs. En effet, l'obtention de l’avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. Il est donc essentiel de bien connaître la ville et de s’assurer que la demande locative est présente.“
Prenons l’exemple de Wattrelos, la rentabilité nette est de 4,3%. Cependant seulement 7.5% de la population remplit les critères de revenus pour être locataires en Denormandie. Étonnant ? Pas vraiment. Uniquement 20% des locataires sont éligibles en termes de revenus, sur 63% des villes du dispositif. Maintenant, vous êtes curieux de connaître les villes les plus attractives ? Découvrez notre top 10 des villes (plus de 30 000 habitants) où le dispositif Denormandie est rentable avec en trio de tête : Quimper, Limoges et Niort avec une rentabilité supérieure ou égale à 4%, avec un risque locatif faible.
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6. Le statut Loueur Meublé Non Professionnel, une meilleure option
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Le LMNP consiste à louer des locaux, chambres ou appartements, directement habitables par le locataire. Le statut LMNP permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal souple et avantageux avec des revenus locatifs moins taxés. En effet, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés, représentatif des charges. Autre atout du statut, le cadre juridique, et notamment la durée du bail, est plus souple. Et alors que le dispositif Denormandie offre une rentabilité nette moyenne de 3.7%, le statut LMNP offre quant à lui une rentabilité nette de 4.7% sur les villes éligibles au dispositif Denormandie, avec des conditions plus souples pour les investisseurs. En effet, le LMNP permet en louant un bien meublé de déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de son emprunt tout en déduisant l’amortissement du bien.
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Ce qu'il faut retenir
- La rentabilité nette moyenne est de 3,7%, soit +70% par rapport à la location nue (2,2%).
- Le top 3 des villes de plus de 30 000 habitants où investir en Denormandie sont Quimper, Limoges, Niort
- Il est important de vérifier la demande locative de la ville avant de se lancer
- Avec une rentabilité nette moyenne de 4.7%, le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste la meilleure alternative au dispositif Denormandie.
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