L’hiver 2023 est particulièrement rugueux pour le marché immobilier français. Les grandes villes stagnent. Les zones rurales flanchent. Paris et l’île-de-France s’écroulent. Les maisons font moins rêver. Vivement le printemps !
Les prix immobiliers se tassent encore dans les grandes villes
Pas de magie. Ni de grands bouleversements. Sur le plan immobilier, ce début d’année ressemble à s’y méprendre aux mois précédents. Concrètement ? Dans les grandes villes françaises, les prix continuent à se tasser. D’ailleurs, les chiffres parlent d’eux-mêmes : +0,2% en janvier dans les dix plus grandes métropoles (hors Paris), selon Meilleurs Agents. C’est faiblard.
Lyon-Marseille, le match des extrêmes
Alors bien sûr, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. La meilleure illustration ? Lyon, où les prix ont baissé de 0,9% depuis le début de l’année, vs Marseille, où les prix immobiliers ont justement augmenté de… 0,9% sur la même période. En douze mois, les prix ont ainsi enregistré une baisse de 2,1% dans la capitale des Gaules alors qu’ils ont bondi de 14,6% dans la cité phocéenne. N’ayons pas peur des mots : un fossé sépare désormais ces métropoles.
La revanche de Nice
Si Montpellier (+0,2%) et Bordeaux (+0,3%) essaient tant bien que mal de se maintenir, Rennes (-0,4%), Nantes (-0,5%) et Lille (-0,6%) plongent depuis quelques mois. À contre-courant, Toulouse (+0,8%) et Nice (+0,6%) enregistrent de très belles performances. Fait d’autant plus remarquable à Nice puisqu’avant la crise sanitaire, la ville a longtemps traîné en queue de peloton. Cette revanche est notamment portée par une légère pénurie de biens à vendre. Du coup, les délais de transaction se réduisent. De 88 jours il y a un an à 72 aujourd’hui. Soit 16 jours de moins.
Dans les zones rurales, la fête est finie ?
Après plus de deux ans d’euphorie immobilière pendant laquelle les Français rêvaient tous (ou presque) d’acheter une maison avec jardin loin des grandes villes, l’année nouvelle pourrait siffler la fin de la récré dans les zones rurales. Meilleurs Agents, le leader de l’estimation immobilière en ligne, relève depuis deux mois une certaine accalmie. Et même une baisse des prix de 0,3% en janvier dans ces secteurs. D’accord, c’est l’hiver et personne n’a vraiment envie d’acheter en ce moment. Mais on peut aussi penser que les difficultés d’accès au crédit ne doivent pas aider.
S’il faut rester attentif à ce signal, il ne faut pas non plus s’alarmer. Ou tirer des conclusions trop hâtives. Le printemps qui arrive (vivement !) avec son pic de transactions permettra à tous d’y voir plus clair.
Paris entraîne l’Île-de-France dans sa chute
Pas de miracle à Paris. Les prix immobiliers parisiens ne cessent de reculer : -1,5% en un an, dont une nouvelle baisse de 0,3% pour le seul mois de janvier. Outch. Et comme il fallait s’en douter, la capitale entraîne désormais dans sa chute l’Île-de-France dans son ensemble. Petite ou grande couronne, même combat avec des baisses de prix respectives de -0,7% et -0,3% depuis deux mois.
Le Val de Marne et la Seine-Saint-Denis, départements les plus touchés
À l’exception des Yvelines (+0,1% en un mois), aucun département n’échappe à la règle. Les plus durement touchés ? Le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis, qui enregistrent un net recul (-0,5%). Ils sont suivis de près par la Seine-et-Marne et le Val-d’Oise (-0,3%). Les Hauts-de-Seine, (-0,2%) et l’Essonne (-0,1%) ferment la marche.
Les maisons ne font plus vendre
Autre témoin de ce changement d’ère (et d’air) en région parisienne : l’effet maison ne suffit plus à faire vendre. Depuis janvier, le prix des maisons n’a plus évolué dans les départements les plus proches de Paris. Les prix ont même reculé de 0,1% dans les départements les plus éloignés.
Ce phénomène pourrait d’ailleurs s’accentuer dans les mois à venir puisque les acquéreurs se montrent de plus en plus attentistes. Preuve en est le ralentissement sans précédent des délais de vente en Île-de-France. Aujourd’hui, il faut compter en moyenne 12 jours de plus qu’il y a un an pour concrétiser une transaction (+7 jours en Seine-et-Marne, +10 dans l’Essonne, +11 dans les Yvelines, +12 dans le Val-de-Marne, +13 dans les Hauts-de-Seine et +14 dans le Val-d’Oise). Et ce, sans compter la Seine-Saint-Denis où ces délais ont littéralement explosé au cours de la même période (+20 jours en un an).
Taux d’usure révisé tous les mois, une bonne nouvelle ?
Ça ne vous a sans doute pas échappé : jusqu’au 1er juillet, le taux d’usure sera exceptionnellement révisé tous les mois et non plus tous les trimestres. Mais ça change quoi ? “De prime abord, cette décision de la Banque de France semble plutôt positive. Cela va permettre l’accès au crédit à certains porteurs de projets qui s’en trouvaient exclus précisément à cause du taux d’usure”, répond Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. “Cela va donc permettre d’éviter le blocage de certains dossiers pourtant solvables et rassurer des acheteurs potentiels, effrayés ces derniers mois par la polémique autour du taux d'usure.” Une bonne nouvelle donc ?
“Mais en y regardant de plus près, cette nouvelle n’est pas forcément des plus réjouissantes, tempère Barbara Castillo Rico. Car la fonction première du taux d’usure est de protéger les ménages contre les augmentations trop fortes et surtout trop rapides des taux d’intérêt. Les nouvelles modalités de révision, en place à compter du 1er février, vont permettre une accélération de la hausse des taux en France. S’ils ont bien grimpé en 2022, ils ont progressé moins vite qu’ils ne l’auraient dû au regard de l’augmentation des taux directeurs de la BCE de 2,5 points en un an. Ainsi, en Belgique et en Allemagne – deux pays où le mécanisme du taux d’usure n’existe pas –, les taux d’intérêt des prêts sur 20 ans ont bondi respectivement de 2,5% et de 2% entre janvier 2022 et janvier 2023 pour atteindre aujourd’hui les 3,4% et 4% en moyenne. À titre de comparaison, en France, sur la même période, ils n’ont augmenté que de 1,5% et s’affichent actuellement à 2,5% en moyenne. Les Français doivent donc avoir conscience de ce potentiel risque haussier du taux d’usure à court terme.”
La responsable des études économiques ajoute en outre : “De plus, la nouvelle politique monétaire de la BCE est toujours d’inciter les banques à diminuer leur production de crédits et cette modification du rythme de calcul du taux d’usure ne devrait rien y changer. Si une hausse violente des taux devait avoir lieu, elle impacterait rapidement le pouvoir d’achat immobilier des ménages, ce qui se répercuterait sur les prix en les tirant vers le bas.” Pas de quoi sauter au plafond donc.
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