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Dans les grandes villes, le marché immobilier fait grise mine. Seules Lille, Montpellier et Marseille profitent encore d'une belle éclaircie automnale.
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Prix immobiliers en baisse et stocks de biens en hausse : dans les grandes métropoles, le marché immobilier fait grise mine. Seules Lille, Montpellier et Marseille profitent encore d'une belle éclaircie automnale.
Des prix immobiliers en baisse dans 7 villes sur 10
Les prix immobiliers des principales métropoles françaises (hors Paris) stagnent : 0% d’évolution en un mois. Un phénomène rare, qui ne s’est produit que trois fois en quatre ans (soit 48 mois). Si les coups d’arrêt précédents n’étaient que des coups de mou saisonniers, cette contre-performance pourrait bien marquer un véritable point de bascule pour le marché immobilier dans les grandes villes françaises. Ce statu quo cache en effet un marché à deux vitesses, où l’équilibre apparent des prix ne tient qu’aux fortes progressions de trois grandes villes. Celles dont les prix restent les moins élevés du top 10 : Lille (+1%, 3 499 €/m²), Montpellier (+1%, 3 745 €/m²) et Marseille (+0,8%, 3 822 €/m²).Image
À l’inverse, les sept autres grandes métropoles restent dans le rouge depuis la rentrée, avec de fortes disparités territoriales. Alors qu’à Lyon et Nantes, les prix ont baissé de 0,4% entre le 1er octobre et le 1er novembre, ils ont perdu 0,6% à Rennes, 0,7% à Toulouse (notre photo) et jusqu’à 0,8% à Strasbourg. Une baisse qui s’accélère à Bordeaux, où les prix ont chuté de 1,1% en deux mois, dont 0,8% pour le seul mois d’octobre.
Cette dynamique baissière qui touche la majeure partie des grandes métropoles devrait se maintenir dans les semaines à venir. L’approche de l’hiver, saison parmi les moins dynamiques pour le marché immobilier, ne devrait en effet pas permettre d’inverser la tendance.
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Paris toujours au-dessus des 10 000 €/m2
On le constate, on le dit, on le répète : les prix immobiliers à Paris reculent mois après mois. Et ce début d’automne ne fait pas exception à la règle avec une nouvelle baisse de 0,5% entre le 1er octobre et le 1er novembre. Sur l’année écoulée, les prix parisiens ont ainsi chuté de 0,9%. Une baisse plus marquée encore sur le marché des petites surfaces (-1,6%) que sur celui des grandes (-0,2% en un an). Par ailleurs, les délais de vente médians tendent à s’allonger depuis la crise sanitaire (69 jours actuellement contre 44 à l’été 2020).Image
Mais Paris s’accroche : on frôle ici la barre symbolique des 10 000 €/m2 sans jamais la franchir. Il faut aujourd’hui débourser 10 346 €/m² en moyenne pour devenir propriétaire dans la capitale. Et il faudrait encore l’équivalent de sept mois de baisse consécutive au rythme effréné de -0,5% mensuel pour repasser sous les 10 000 €/m2. D’ailleurs, 67% des transactions enregistrées dans la capitale depuis début juin sont toujours supérieures à ce tarif symbolique. Seuls cinq arrondissements parisiens affichent aujourd’hui des prix inférieurs (les 12e, 13e, 18e, 19e et 20e). Dans les sept autres, les biens se négocient à plus de 12 000 €/m².
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Désamour + hausse des taux = baisse des prix immobiliers dans les grandes villes
La hausse des taux d’intérêt n’est pas la seule explications à ces baisses de prix immobiliers. Premier responsable de cet état de fait : le désamour des Français pour les grandes villes depuis le début de la crise sanitaire, en 2020. Leur préférant des villes périphériques dans lesquelles ils pouvaient se mettre au vert, les acheteurs ont précipité la baisse des prix de la pierre dans les plus grandes métropoles. Indicateur de taille de cette désaffection : un stock de biens à vendre en constante augmentation. Le rééquilibrage tarifaire aurait pu se tasser avec la pérennisation de la nouvelle géographie immobilière née de la pandémie. Il s’est au contraire accentué au cours des derniers mois avec la remontée progressive des taux d’intérêt (2,15% en moyenne sur 20 ans en octobre contre 1,9% en septembre, selon le courtier Empruntis). Or, cette remontée devrait encore s’accélérer ; les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne laissent augurer de taux moyens d’emprunt autour de 3% courant 2023, toutes durées confondues. C’est dans les grandes métropoles que la conjonction de ces facteurs sera la plus sensible puisque le taux d'effort, soit la part de son revenu qu’un ménage consacre au remboursement du crédit, y est déjà particulièrement élevé par rapport au reste de l’Hexagone. De quoi contraindre encore davantage les particuliers désireux d’y devenir propriétaires. Une situation qui rend encore plus difficile le regain de prudence en matière d’octroi de crédit exercé par les établissements bancaires, qui les pousse à resserrer toujours plus le robinet du crédit. Autant de facteurs qui réduisent le nombre de porteurs de projets solvables dans ces communes et limitent davantage encore la demande.Des délais de vente qui s'allongent considérablement
Principale conséquence de cet effritement de la demande dans les villes du top 11, le rapport de force entre acheteurs et vendeurs tend à s’inverser. Moins agressifs et plus attentistes, les acheteurs s'octroient un temps de réflexion plus long. En seulement trois mois, le nombre de jours nécessaires pour vendre un bien a ainsi augmenté en moyenne de près d’une semaine. Le délai de vente moyen s'établit aujourd’hui à plus de deux mois dans la quasi-totalité des plus grandes agglomérations françaises.Image
Alors qu’il suffisait de 54 jours pour trouver un acheteur en août à Nantes, il en faut désormais 61. Un constat similaire à Montpellier (76 jours contre 71) ou encore à Bordeaux (66 jours contre 62). L’allongement des délais de vente est encore plus marqué à Lyon et à Rennes avec respectivement 11 et 10 jours de plus en seulement trois mois !
Avec des ventes qui trainent en longueur, de plus en plus de vendeurs sont contraints de revoir leurs prétentions (et leurs prix) à la baisse. Et tout indique que cette situation devrait durer...
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