Baromètre immobilier : les villes où vous perdez ou gagnez de l’argent quand vous vendez votre logement

Bonne nouvelle ! Après 3 années de turbulences pour le marché immobilier, la tendance baissière des prix s’est inversée et montre enfin des signes de stabilisation. Ces derniers ont ainsi progressé de 0,1 % au niveau national, avec un prix moyen au mètre carré de 3 129 €.

Cette légère embellie se confirme dans les grandes agglomérations : les 10 plus grandes villes enregistrent une hausse de 0,3 %, tandis que le Top 50 progresse de 0,2 %. Certaines métropoles tirent leur épingle du jeu, comme Toulouse et Nice, dont les prix grimpent de 0,8 %, suivies de Bordeaux et Montpellier à +0,7 %, et Lyon à +0,5 %. A l’inverse, les zones rurales accusent un léger repli de 0,1 %, tout comme Lille, en baisse de 0,4 %.

Sur un an, la tendance reste positive : les prix augmentent de 1,1 % au niveau national, de 1,5 % à Paris, de 1,9 % dans le Top 10, de 1,2 % dans le Top 50, et même de 2,8 % en zones rurales. Le marché semble avoir stoppé sa chute, laissant entrevoir une reprise, certes timide, mais progressive.

Dans ce contexte de stabilisation des prix, est-ce le bon moment de vendre votre logement ou est-il préférable d’attendre une reprise du marché immobilier plus soutenue ? Tout dépend en réalité de deux facteurs : la ville où se trouve votre bien et la date à laquelle vous l’avez acheté. Pour vous aider à y voir plus clair, voici plusieurs scénarios imaginés par nos experts data :

Achat en 2020

Si vous avez acheté votre logement il y a 5 ans, vous êtes dans une position favorable dans la grande majorité des grandes villes. Votre patrimoine net dépasse généralement l’apport initial. Seules trois exceptions subsistent : Paris, Villeurbanne et Lyon, où les vendeurs n’ont pas encore récupéré leur mise initiale.

Achat en 2022

Pour ceux qui ont investi il y a 3 ans, la situation est plus complexe. Dans 84 % des grandes villes, la valeur de revente reste inférieure à l’apport initial. Pire à Bourges, Limoges, Villeurbanne, Rennes ou Tours, la revente ne suffit pas à couvrir le capital restant dû sur le prêt immobilier. Les vendeurs doivent alors puiser dans leurs économies pour rembourser leur banque, une situation qualifiée de « double peine ».

Achat en 2024

Un an après un achat, il est rare que le patrimoine net soit positif, les frais d’acquisition pesant encore lourd. La revente à ce stade est généralement motivée par des contraintes personnelles.

Pour autant, force est de constater que Le Mans échappe à cette règle. Vendre son bien après seulement un an permet non seulement de récupérer son apport, mais aussi de dégager un bénéfice net de 35 414 €.

Lors de l’achat d’un bien, une partie de l’apport est absorbée par les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire et frais d’agence, créant ainsi un décalage à combler. En temps normal, ce retard est progressivement compensé par la hausse des prix immobiliers et le remboursement du prêt, qui augmente le capital constitué.

Mais problème depuis 2022, la baisse des prix a ralenti ce mécanisme et donc prolongé le temps nécessaire pour récupérer son apport.

Quelles sont les villes gagnantes et perdantes ?

Force est de constater que toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Dans les 50 plus grandes villes françaises, seules 16 % permettent de récupérer l’apport en 1 ou 2 ans. Pour 52 % d’entre elles, il faut attendre 3 ans, et pour 32 %, 4 à 5 ans.

Si, comme nous l’avons déjà dit précédemment, Le Mans est la ville où il est le plus rapide de récupérer son apport et même d’en tirer un bénéfice au moment de la revente de son logement, Brest s’en sort également bien. Il faut en effet seulement 2 ans pour récupérer son apport et dégager un bénéfice net de 39 403 €.

D’autres villes comme Caen, Avignon et Pau affichent des résultats solides après 3 ans.

A l’opposé, certaines villes restent problématiques. A Paris, même après 5 ans, l’apport n’est pas reconstitué, avec un patrimoine net négatif de 4 715 €. Villeurbanne, Lyon, Rennes, Limoges, Bourges, Bordeaux et Nantes exigent également 5 ans pour repasser dans le vert, tandis que Tours et Marseille nécessitent 4 ans.

« Le patrimoine immobilier ne s’évalue pas au mois près : il se construit sur plusieurs années. Après trois ans de correction, nous observons que la dynamique change déjà. Dans certaines villes, la baisse passée continue de bloquer les vendeurs récents, mais ailleurs, la reprise efface rapidement le poids des frais. C’est cette trajectoire de long terme qui compte, et nous la voyons redevenir positive à l’horizon 2026 », conclut Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.