MIPIM 2023 : ce qu’il faut en retenir

Avant de vous parler du Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM), on va déjà vous expliquer ce que c’est. Et la meilleure définition qu’on a trouvée, c’est celle d’un véritable festival (eh oui, ça se passe à Cannes) de l’urbanisme. Un salon qui dure quatre jours (quand même) et qui a pour vocation d'influencer et d'accélérer la transformation du secteur immobilier et de la ville. 

Certains parlent même d’un catalyseur de solutions concrètes, combinant des discussions en face à face, un leadership actif, des opportunités de développement et des capitaux mondiaux pour favoriser le changement. 

Concrètement, cet événement est aussi l’occasion pour les élus locaux et les collectivités de découvrir de nouveaux projets immobiliers et les nouvelles tendances du marché. Parce qu’un des grands enjeux pour le secteur de l’immobilier, c’est de pouvoir s’adapter aux nouveaux usages de vie ou de travail, ou encore d’anticiper les besoins des Français vers des logiques plus vertueuses pour l’environnement et l’inclusion sociale.

La pandémie a bouleversé la géographie immobilière. Elle a aussi changé notre façon de travailler. Aujourd’hui encore, le télétravail reste d’ailleurs inscrit dans les habitudes des Européens et, dans une moindre mesure, des Français. “Depuis la crise du Covid, la location de bureaux a augmenté deux ou trois fois plus vite que l’achat”, confirme Constance Macret, directrice croissance et stratégie commerciale chez Aviv France (Meilleurs Agents et Groupe SeLoger). “Dans le même temps, le marché est toujours plus concurrentiel avec +18% d’offres par rapport à la même période l’année dernière”, ajoute-t-elle. Marie-Laure Leclercq de Sousa, directrice du groupe JLL, abonde : “En 2022, le marché locatif est resté stable toute l’année. C’est plutôt l’investissement qui a décroché.”

Nicolas Verdillon, directeur investissement chez CBRE France, parle lui d’un marché à deux vitesses. “Jusqu’en septembre 2022, on était sur des volumes investis en hausse de 25% en France par rapport à 2021. Avant un coup d’arrêt au quatrième trimestre dû aux tensions géopolitiques, à l’inflation et à l’augmentation des taux d’intérêt.”

Si l’année 2022 s’est inscrite dans une continuité de transformation (recherche de qualité, de centralité et de services), 2023 devrait marquer le retour au bureau. “En France plus qu’ailleurs, estime Marie-Laure Leclercq de Sousa. Pour des raisons culturelles d’abord, le besoin de rencontrer des gens, de vivre une expérience sociale. Pour une question résidentielle aussi : beaucoup n’ont pas la possibilité d’aménager un vrai bureau chez eux. Et enfin parce qu’en France le coût des transports n’est pas comparable à ce qui se pratique en Grande-Bretagne par exemple, où les salariés dépensent un tiers de leur salaire en transport en commun.”

Et comme les Français reviennent au bureau… ils se retrouvent de fait un peu à l’étroit. “Il faudra plus de surface, avoue la directrice de JLL. Mais 2023 sera une année de segmentation de l’industrie : la santé consomme beaucoup de surface quand la tech en consomme moins et que le luxe, la finance et les services aux entreprises sont en expansion. On sait aussi que l’éducation a besoin de surface et souhaite revenir dans les centres urbains. De plus en plus d’écoles sont privées, chères, et les familles sont donc plus exigeantes sur les conditions de formation. Elles recherchent des écoles à proximité des transports en commun notamment.”

Cette centralité influencerait également le recrutement. C’est ce que déclare Guillaume Dechert, directeur d’Evolis : “Les entreprises rencontrent des difficultés à recruter. Leurs bureaux - et l’emplacement de ceux-ci - sont donc un élément crucial, un vecteur d'attractivité pour les talents. Elles veulent des locaux dans le centre de Paris centre ou dans le quartier des affaires. Et cela a un impact important sur le marché immobilier, avec des loyers qui augmentent très fortement dans Paris centre où on atteint presque 1 000 €/m2.”

À titre de comparaison, à Saint-Ouen (à seulement 8 minutes d’Opéra via la ligne 14 du métro), les loyers ne dépassent pas 400 €/m2. “Avec, en plus, des mesures d’accompagnement”, précise Guillaume Dechert qui indique que dans ce quartier, les propriétaires offrent souvent 30% de réduction sur les loyers. “Certains quartiers restent connotés mais les choses évolueront surement avec le Grand Paris.”

Autre facteur crucial, l’écologie. C’est ce qui ressort d’une étude sur la perception des porteurs de projets réalisée en septembre 2022 par Aviv France. “Pour 20% des répondants, l’impact environnemental est important, contre seulement 7% l’année dernière”, pointe Constance Macret. D’après un autre sondage réalisé par CBRE France, “25% des investisseurs sont prêts à payer beaucoup plus cher pour avoir un produit décarboné”, ajoute Nicolas Verdillon. “Les banques sont elles aussi sensibles à ce sujet et sont prêtes à baisser les taux d’intérêt dès lors que les entreprises s’engagent à réaliser des économies d’énergie.”

“Nous sommes des acteurs de cette transformation, rebondit Marie-Laure Leclercq de Sousa. Il faut convaincre nos clients que ce n’est plus du nice to have mais un critère important notamment pour séduire les candidats. On est assez frustré de constater que des entreprises préfèrent encore être au pied du métro que de déménager vers des immeubles vertueux. On a par exemple à notre disposition des immeubles intelligents, des immeubles qui peuvent être en non émission de carbone…” “Et tous les immeubles existants font l’objet de travaux significatifs au regard de ces exigences”, complète Guillaume Dechert. “Le bureau est toujours recherché mais les investisseurs sont plus sélectifs”, conclut Nicolas Verdillon.