Investisseur : comment fixer le montant du loyer ?

Vous venez d’investir dans un logement que vous souhaitez mettre en location ? Félicitations ! Reste maintenant à ne pas vous tromper au moment de déterminer le montant du loyer que vous allez demander à votre premier locataire. Motif ? Une fois celui-ci fixé, vous ne pourrez pas forcément l’augmenter comme vous le souhaitez. Et ce, même en cas de changement d’occupant. Suivez nos conseils...

1. Quelle est la localisation de votre location ?

Avant de décider du prix de votre loyer, il est primordial de savoir si votre bien à louer est situé dans une zone tendue ? Et oui, fixer le montant d’un loyer ne s’improvise pas. Vous êtes normalement libre de fixer le prix qui vous convient sauf que les règles sont de plus en plus contraignantes dans certaines agglomérations. (voir partie 2)

Pour rappel ?

Le loyer est encadré et ne peut pas dépasser certains montants**. De nouvelles agglomérations ont fait des demandes pour encadrer les loyers sur leur territoire. À compter du 1er juin 2021, dans les neuf villes de l’intercommunalité Plaine Commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse), des règles de plafonnement des loyers s’appliquent en plus des règles d’encadrement en vigueur dans le reste des communes situées en zone dite « tendue ».

Si votre bien est dans une zone tendue, vous n’avez pas la possibilité d’augmenter votre montant de loyer à votre guise…

Le saviez- vous ?

Les annonces immobilières pour les locations de logements soumis à l’encadrement des loyers devront être mentionnées, a indiqué Emmanuelle Wargon la ministre déléguée au Logement. « On va prendre un décret d’ici la fin de l’année, avec le ministère des Finances, pour rendre obligatoire sur les annonces immobilières la mention de l’encadrement des loyers », a-t-elle déclaré sur franceinfo le 18 septembre 2021.

Comment estimer le montant de votre loyer ?

2. La location n’est pas dans une zone tendue...

Si votre ville ne fait pas partie des quelque 1 149 communes de l’Hexagone concernées, pas de souci. Vous êtes libre de demander le montant que vous voulez à votre premier locataire comme à tous les suivants. Concrètement, peu importe combien vous exigez du premier, rien ne vous interdit de réclamer un prix supérieur ou inférieur à son successeur. Mais attention, aussi longtemps que votre locataire reste en place, vous ne pouvez pas augmenter son loyer plus d’une fois par an. Et encore… uniquement dans la limite de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).

3. À quel moment peut-on augmenter son loyer ?

Il existe trois situations particulières où vous pourrez réviser à la hausse le montant de votre loyer. C’est si celui-ci est manifestement sous-évalué… à la double condition toutefois d’en apporter la preuve par comparaison avec les loyers pratiqués dans le même secteur pour des biens similaires. Et de proposer à la location un logement qui respecte des conditions de performance énergétique fixées par la législation. Mais, même là, l’augmentation que vous pouvez pratiquer est plafonnée. Autre point : si vous avez effectué des travaux d’amélioration au sein de votre bien dans les six mois suivant le déménagement de votre dernier locataire. Et ce, pour un montant au moins égal à 50% de la dernière année de loyers que vous avez encaissée. Faute de quoi, aucune hausse du loyer n’est en effet autorisée. À noter enfin, zone tendue ou pas, si malgré tous vos efforts à trouver un nouveau locataire, votre logement est resté vacant pendant plus d’un an et demi vous redevenez alors libre de fixer le montant de votre loyer à votre guise. Pas question donc, au regard des enjeux, de déterminer un prix de loyer sans y avoir mûrement réfléchi. Pour vous aider à ne pas vous tromper et surtout à fixer le montant le plus juste, la plateforme Meilleurs Agents vous propose de réaliser une estimation personnalisée de la valeur locative de votre logement directement sur son site.

Meilleurs Agents a un nouvel outil d’estimation des loyers

Accessible gratuitement depuis la page Estimation du site Meilleurs Agents, cette nouvelle fonctionnalité permet en moins de deux minutes de connaître la valeur locative hors charges de tous les biens (appartement comme maison) loués non meublés sur l’ensemble du territoire national. En effet, il suffit d’indiquer l’adresse précise du logement à estimer ainsi qu’une dizaine de caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage, état, année de construction, présence d'un balcon, d’une cave, ou encore d’une place de stationnement).

* Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

** Décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.