Déconfinement : les taux de crédit vont-ils grimper en flèche ?

Depuis plusieurs semaines c’est la grande question que tout le monde se pose. Conséquence d’un confinement pendant lequel les emprunteurs avaient du mal à connaître leurs capacités d’emprunt auprès des courtiers. Et les vendeurs désespéraient d’obtenir une proposition d’achat avec des dossiers solides. Bref le marché immobilier était sur pause ce qui pouvait laisser imaginer une remontée des taux de crédit. Pour autant, les projets immobiliers des français sont toujours bien réels et existants. D’après notre étude menée pendant le confinement (Covid-19-avril 2020), 89 % des acheteurs et 91% des vendeurs comptent reprendre leur projet. Pour accompagner la reprise, les courtiers se sont préparés depuis des semaines à répondre aux demandes de calcul de capacité d’emprunt (presque autant pour des nouveaux projets que pour la réactivation de projets initiés avant le confinement). Sans surprise, les banques sont aussi très impatientes de prendre de nouveaux dossiers.  Mais vont elles revoir leurs conditions de sélection ainsi que leurs taux ? Pourra-t-on emprunter aussi facilement qu’avant la crise ? Enquête avec Vousfinancer.

1. Quelle évolution des taux de crédit immobilier ?

Pendant le confinement, les nouveaux acquéreurs ont eu des difficultés à trouver des prêts et pour cause : avec les fermetures de plusieurs administrations bancaires, les demandes de crédits ont eu peu de retours de leurs banques. Par ailleurs, la priorité a été donnée aux dossiers déjà en cours avant le confinement. Mais alors quel rapport avec l’augmentation potentielle des taux d’intérêts ? Explications.

D’après La banque de France ,  les banques ont très peu prêté aux emprunteurs immobiliers pendant le confinement : à peine 20 milliards d’euros.

En résumé, il faut compter une hausse moyenne de 0.15% à 0.30% des taux de crédits mais d'après les courtiers, les taux ne risquent pas de continuer à augmenter davantage pour une raison simple ; les banques ont besoin de nouveaux clients pour rattraper les 2 mois de confinement et les pertes qui vont avec... 

Point positif, depuis la reprise du 11 mai, de nouvelles banques annoncent pouvoir reprendre le traitement des nouveaux dossiers de crédits…On estime désormais que 80 % des banques acceptent désormais de prendre les nouveaux dossiers de prêts, mais sous conditions. ( source Sondage  réalisé les 5 et 6 mai auprès des directeurs des 200 agences Vousfinancer). Elles appliquent plus strictement que jamais les recommandations du Haut conseil de stabilité financière en étant notamment particulièrement attentives à ne pas dépasser un endettement de 33 %...

Autre info : le niveau des taux d’usure, à nouveau en baisse en avril, exclut mécaniquement certains emprunteurs. Certaines banques proposent par exemple aux profils les moins attractifs des taux proches de 2 % sur 25 ans, hors assurance, quand le taux de l’usure est de 2,51 %. Tous frais inclus (assurance, frais de garantie, de dossier), le TAEG dépasse le taux de l’usure, même pour ceux qui n’ont aucun problème de santé et par conséquent ce type d’emprunteur ne peut plus être financé.

La conjoncture économique va certainement enclencher une chute des crédits à 10 milliards d’euros. Bien que les organisations bancaires soient plus attentives à la situation financière des emprunteurs et de leurs entreprises, elles prennent aussi en compte la situation économique liée à la pandémie du Covid-19. Plus de 13 millions de personnes sont ou étaient en chômage partiel pendant le confinement. Alors bonnes ou mauvaises nouvelles ? Il faut savoir que les banques prennent en compte les revenus classiques des emprunteurs. Autrement dit, la capacité d’emprunt n’est pas impactée quel que soit le revenu de l'activité complète. Les banques prendront donc en compte le salaire total. Un soulagement pour la plupart d’entre nous. Enfin, une bonne nouvelle pour votre futur projet immobilier, non ?

3 Le passeport emprunter : le césame pour aller vite ?

Autre point positif : le confinement a permis aux banques de prendre de l’avance. Et oui, elles ont traité pour la plupart, le stock de crédit qu’elles avaient accumulé avant la pandémie. Les accords de crédit (pour les dossiers qui en obtiennent) sont obtenus actuellement rapidement, parfois même en quelques jours ! Aujourd’hui, bien que la plupart des banques acceptent de traiter à nouveau les dossiers de crédits, certaines ne le font que dans le strict respect des recommandations du Haut conseil de stabilité financière - endettement limité à 33 % et durée de crédit inférieur à 25 ans – ce qui pénalise notamment les ménages modestes. En parallèle la récente baisse du taux d’usure exclut d’ores et déjà mécaniquement un certain nombre d’emprunteurs.  « Compte tenu des récentes hausses de taux, de la baisse des taux d’usure, et de l’évolution des critères d’octroi des banques, de potentiels emprunteurs nous contactent car ils s’interrogent sur la faisabilité de leur projet futur : ‘Puis-je encore emprunter ? Sur quelle durée ? Quel montant de crédit puis-je obtenir ? Et compte-tenu de ces informations, puis-je acheter, et quel type de bien ?’ Avoir des réponses concrètes les rassure et leur permettra de mieux cibler leur projet immobilier lorsque les visites de biens pourront reprendre » analyse Sandrine Allonier, Directrice de la Communication de Vousfinancer.  Alors les courtiers ont décidé de lancer le passeport emprunteur pour fluidifier le marché immobilier. Objectif : apporter plus de visibilité aux futurs acquéreurs sur leur capacité de financement dans un contexte de remontée des taux et durcissement des critères d’octroi, avant d’entreprendre leur achat immobilier.

Un exemple concret : avec un salaire net de 3000 € et une mensualité maximum de 990 € hors assurance, il est possible d’emprunter 207 300 € à 1,4 % sur 20 ans. Ainsi, ce dispositif rassure les emprunteurs mais aussi les vendeurs. En effet, l’inquiétude de trouver un acquéreur solvable et fiable risque d’être exacerbée au vu du contexte. Avec ce passeport emprunteur, les acheteurs vont cibler les biens immobiliers qui correspondent à leurs budgets sans stress.  Depuis le 11 mai, les potentiels acheteurs peuvent à nouveau se projeter, ce qui semble faire sortir le marché de sa torpeur de ces dernières semaines… « L’une de nos agences immobilières partenaires a déjà programmé pour la semaine prochaine une soixantaine de visites et une vingtaine d’estimation physique. On sent que le marché frémit ! » témoigne Sandrine Allonier. C’est le moment de reprendre votre projet. Foncez !