Meilleurs Agents dévoile l’Indicateur de Tension Immobilière, pour comprendre et anticiper l’évolution des prix immobiliers

Meilleurs Agents dévoile aujourd’hui l’ITI, l’Indicateur de Tension Immobilière, qui mesure le rapport de force entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs, dans une zone donnée, sur un marché donné et à un moment donné. Depuis toujours, professionnels et particuliers cherchent à comprendre les facteurs qui influencent l’évolution des prix, à interpréter différentes données pour comprendre la dynamique du marché immobilier et anticiper ses évolutions. Quels sont ces facteurs ? Quel est le rapport de force entre l’offre et la demande et quelles en sont les causes et conséquences ? Peut-on réellement "prédire" les évolutions du marché ? MeilleursAgents.com a conçu l’ITI précisément pour apporter ces réponses. "Le marché immobilier est un marché très complexe dont les facteurs d’influence sont souvent contradictoires et les mouvements difficiles à appréhender. Par ailleurs, il n’y a pas 1 mais plusieurs marchés immobiliers en fonction de la nature des biens et de l’emplacement géographique… Jusqu’à présent, le rapport de force entre l’offre et la demande n’était mesuré et expliqué qu’a posteriori. Aujourd’hui Meilleurs Agents développe un outil capable de mesurer ce rapport de force, en temps réel et par zone. L’ITI est le fruit de ce travail et permet de comprendre la tendance de fond du marché immobilier et d’anticiper son évolution à six mois," explique Sébastien de Lafond, Président co-fondateur de Meilleurs Agents. "Depuis notre création il y a 5 ans, nous fondons notre démarche sur la recherche scientifique pour améliorer la transparence du marché et son efficience. Nous proposons ainsi de véritables clés de lecture et de compréhension du marché qui sont autant d’aides à la décision pour les particuliers mais aussi pour les professionnels, qu’ils soient agents immobiliers, promoteurs, investisseurs, collectivités territoriales, sans oublier l’État. C’est ça, l’ADN de Meilleurs Agents."

Le marché immobilier analysé avec l’Indicateur de Tension Immobilière

Interprétation : Un ITI supérieur à 3 (3 fois plus d'acheteurs actifs que de vendeurs actifs) indique une tendance haussière des prix immobiliers. Un ITI compris entre 2 et 3 indique une tendance à la stabilité des prix immobiliers. Un ITI inférieur à 2 indique une tendance à la baisse des prix immobiliers. Influence de l'évolution des taux d'emprunt : l'évolution des taux vient compléter la tendance de fond donnée par l'ITI en l'accentuant ou en la modérant sans l'inverser (sauf cas extrêmes) :

À noter toutefois, ce n’est pas le niveau des taux qui influence réellement le nombre d’acheteurs actifs (donc l’ITI), mais plutôt la propension des banques à prêter, c’est-à-dire l’ouverture ou la fermeture du « robinet du crédit ».

2010 – 2013 : où sont passés les acheteurs ?

En se basant sur l’ITI, MeilleursAgents.com a ainsi analysé l’évolution de l’offre et de la demande sur le marché immobilier français et dresse le constat d’un véritable changement de cap. Si on comptait jusqu’à 3 acheteurs en recherche active pour 1 vendeur en 2010, force est de constater que, 3 ans plus tard, la France ne compte en moyenne plus que 0,8 acheteur pour 1 vendeur dans les grandes villes et 0,5 acheteur pour un vendeur en zone rurale. "En 3 ans, l’Hexagone semble avoir perdu 80% de ses acheteurs en recherche active, écartés de l’accession à la propriété par la suppression des aides à l’achat dans l’ancien, la politique restrictive des banques en matière de crédit, le durcissement fiscal et réglementaire pour les investissements et les résidences secondaires et bien sûr la montée du chômage," explique Sébastien de Lafond. "En analysant l’Indice de Tension Immobilière à Paris par exemple, on voit que le marché immobilier parisien a connu une véritable inversion de tendance depuis 2010. Grâce à l’ITI, nous pouvons analyser cette période selon 3 phases successives : une première phase en 2010 où l’on comptait 6 acheteurs en recherche active pour un vendeur, synonyme d’un marché en hausse avec des prix élevés. En 2011, on observe un ITI plus modéré mais toujours haussier, environ égal à 4. Aujourd’hui, on ne compte plus qu’ 1,2 acheteur pour 1 vendeur à Paris, ce qui explique la tendance baissière des prix."

En 2014, des prix toujours à la baisse a minima sur le premier semestre

"À de rares exceptions près, aujourd’hui ce sont les acheteurs qui ont la main. Dans un certain nombre de grandes villes (dont Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux et Nantes), il y a un peu plus d’un acheteur actif pour un vendeur, ce qui augure une baisse modérée des prix dans les six prochains mois. D’autres grandes métropoles (notamment Marseille, Nice, Strasbourg ou Reims) enregistrent moins d’un acheteur par vendeur, et devraient connaître des baisses de prix plus marquées. En dehors des grandes villes, de nombreuses régions montrent un fort déficit d’acheteurs (Indicateur de Tension Immobilière inférieur à 0,7) et connaîtront les baisses de volumes et de prix les plus importantes," ajoute Sébastien de Lafond. "En 2014, la tendance de fond d’un marché en baisse va se confirmer : si les taux restent stables, nous devrions observer une baisse des prix de l’ordre de -3 à -5% à Paris et Lyon (ITI à 1,2), et de -5 à -7% à Marseille (ITI à 0,8). À l’échelle de la France (ITI à 0,5), la baisse des prix devrait être supérieure à -7% sur les six prochains mois avec des volumes de transaction réduits."

Quels publics pour l’ITI ?

Véritable outil d’aide à la décision, ce nouvel indicateur s’adresse à tous les acteurs du marché immobilier :