Bordeaux : troisième ville la plus chère de France ?

Bordeaux est sous les projecteurs depuis plusieurs années, et pour cause : la croissance de ces dernières années a été exceptionnelle. Il semblait encore il y a un an que ce dynamisme n’était pas prêt de ralentir ! Mais est-ce toujours le cas aujourd’hui ? Il y a 3 mois, nos agents partenaires bordelais nous parlaient déjà d’un ralentissement. Alors, Bordeaux est-il toujours un Eldorado ? Ou ce ralentissement se confirme-t-il ? A l’occasion de notre deuxième campagne d’affichage à Bordeaux, nous avons rencontré nos partenaires de l’agglomération bordelaise. Pour cette campagne, 10 agents immobiliers sont mis en avant. Ils nous ont donné leur avis d’expert sur leur secteur.

Notre équipe scientifique a produit des cartes identiques pour les 10 plus grandes agglomérations françaises. Retrouvez le zoom sur votre région dans notre rapport annuel.

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Un marché porté par son bassin d'emplois

L’aire urbaine bordelaise poursuit son développement en faveur des entreprises, avec son cadre de travail attractif, sa capacité numérique, et sa proximité avec Paris grâce à la Ligne Grande Vitesse et à l’aéroport de Mérignac. Delphine Montant, collaboratrice de l’agence Un Toit et Vous Bordeaux confirme le phénomène, mais il s’agit aussi de mesurer les impacts de ces aménagements : “Partager notre site internet avec notre homologue à Paris, c’est un enjeu de notoriété. Par contre, il faut un peu casser le mythe des parisiens qui viennent s’installer à Bordeaux. Même en 2017 avec la LGV, ça représentait 13% du marché, aujourd’hui c’est encore moins.”

Ces aménagements sont tout de même efficaces. Bordeaux, et ses 252 communes avoisinantes, ont en effet vu son bassin d'emplois se développer, favorisées par la présence de nombreux secteurs de pointe (aéronautique, laser, santé...). De quoi continuer à attirer de nouveaux habitants (+1,4% en 2016). Selon Catherine Danilo, directrice de l’agence l’Adresse Gradignan, le nombre grandissant d’habitants s’explique par le dynamisme du marché de l’emploi : “Le bassin d'emploi est très dynamique, beaucoup d'entreprises s'installent : cela déclenche l'arrivée de nombreux acquéreurs. Le côté positif, c'est que le marché se dynamise, mais cela a aussi eu une influence non négligeable sur la hausse des prix.”

Des prix en recul mais un marché toujours dynamique

Après l’euphorie des cinq années passées marquée par une hausse des prix de +34,9% pour la ville centre et +29,5% pour l’aire urbaine, le marché de l’immobilier commence toutefois à s’essouffler depuis un an. En cause ? Le niveau trop élevé atteint par les prix notamment en centre-ville (6 000 €/m²) finit non seulement par poser un problème de pouvoir d’achat au niveau local mais tend aussi à freiner les investisseurs. Et nos agents le confirment. Cécile Bourgeois, directrice de l’agence Laforêt Lormont nous déclare : “Depuis mai 2017, la croissance était vraiment exceptionnelle mais on ressent un net changement depuis le début de l’année 2019. Cela a un impact important sur les délais de négociation et les délais de vente.”

Bilan : alors que l’aire urbaine connaît encore une légère évolution de ses tarifs (+1,9% en un an) plus particulièrement dans les communes de la proche périphérie (+2,8% depuis Janvier à Mérignac par exemple), la préfecture de la Gironde est la seule grande métropole française avec Nice à essuyer un recul de ses prix (-0,4%). Encore une fois, il est nécessaire de mesurer ce recul. Selon Allan Gumpel, responsable transaction de l’agence Century 21 Cabinet Rollin à Bordeaux intra-muros : “En effet, le marché se régule. Cependant les biens fixés au prix de marché se vendent toujours très bien : le marché reste dynamique.”

Une tendance baissière qui pourrait perdurer dans les mois à venir en raison de la faiblesse de la demande et celle donc du pouvoir d’achat immobilier désormais parmi les plus bas de l’Hexagone (36 m² dans Bordeaux même et 47 m² dans l’aire urbaine). Après Lyon, c’est d’ailleurs dans l’agglomération bordelaise qu’il est le plus difficile de rentabiliser son achat pour les acquéreurs (71 mois en moyenne à Bordeaux et 56 mois dans l’aire urbaine). Selon Patrick Letreux, directeur de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Bordeaux Chartrons, faire appel à un spécialiste du secteur est primordial sur le marché actuel : “Actuellement, beaucoup de bien sont à vendre et peu de démarches de négociations sont entamées. L’estimation d’un bien est le cœur même de notre métier et en tant expert du secteur, avec mes équipes, notre rôle de conseil est d’accompagner en se calant à l’évolution constante du marché. ” Malgré un léger recul des prix, il semblerait effectivement que le dynamisme du marché soit toujours d’actualité.

Le saviez-vous : 

• Le pouvoir d’achat immobilier exprime en m² la surface qu’un ménage peut acheter dans une zone donnée. Il est calculé à partir du prix moyen du m² pour chaque ville (1), des revenus médians des ménages de 2 personnes (2), des taux d’emprunt immobilier sur 20 ans (3), d’une mensualité de crédit égale à 33% du revenu disponible.
• Le seuil de rentabilité est défini comme la durée de détention minimum permettant au ménage de ne plus perdre d’argent par rapport à la location du même bien. Il est calculé à partir du prix moyen du m² local (1), des loyers moyens du m² pour chaque ville (1), des taux d’emprunt immobilier sur 20 ans (2), d’une estimation des différents coûts liés à l’achat et à la détention d’un bien immobilier (frais d’agence, droit de mutation, charges, taxe foncière, assurance crédit).

(1) Meilleurs Agents

(2) INSEE 2016

(3) Banque de France

Une ville toujours en développement, qui s’étend aux communes de l’agglomération

Il est très clair que le dynamisme du marché n’est pas en baisse. Et oui, le développement de Bordeaux et de son agglomération, ainsi que l’arrivée massive des investisseurs, ont lancé le développement de nombreux programmes neufs qui provoque une mutation du marché de l’immobilier dans les communes limitrophes à la ville comme nous avertit Nancy Lopes, négociatrice transaction de l’agence Guy Hoquet Villenave d’Ornon : “Notre secteur est en mutation, la population se renouvelle. La commune attire de plus en plus de monde grâce aux infrastructures qui facilitent l'accès à Bordeaux, au bassin d'Arcachon et à la montagne. De nouveaux aménagements se développent pour toujours mieux accueillir les futurs acquéreurs.”

Les villes et les villages alentour sont en plein essor. Côté rive gauche, les communes de Mérignac (3 217 €/m²), Pessac (3 375 €/m²), Talence (3 621 €/m²) et Gradignan (3 179 €/m²) sont très appréciées par les familles car les prix sont plus abordables. À savoir, ces villes sont populaires car elles sont traversées par le tramway. Patrick Blottière, directeur de l’agence Lalanne Immobilier Talence nous le confirme : “La demande moyenne dans le secteur de notre agence concerne les maisons de 3 chambres entre 400 et 500 000€ : ce sont des familles qui ont envie d’avoir toutes les commodités à proximité et un accès simple au centre de Bordeaux”.

Vers la rive droite, les communes ne bénéficient pas toutes du réseau de tramway mais restent dans les demandes des acheteurs et attirent les jeunes couples comme Le Haillan (3 334 €/m²) et Cestas (3 231 €/m²). Le Bouscat reste la ville la plus chère de la zone avec 4 155€/m² mais aussi la plus dynamique avec un taux de rotation de 3,6%. 

Le saviez-vous : Le taux de rotation exprime le nombre de ventes de logements anciens rapportées au parc de logements. Il est calculé à partir de la base DVF 2017 et du recensement de l’INSEE en 2016 : “Logements et résidences principales”

Enfin, Bègles avec 3 566 €/m² s’affiche comme l’un des marchés les plus dynamique de l’agglomération avec un taux de rotation de 3,5%. Et ça a un impact sur le marché comme nous l’explique Sylvain Rigaut, directeur de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Bègles : “L’euphorie sur le marché de l’immobilier concerne principalement Bordeaux intra muros. Bègles a été l’une des dernières villes de l’agglomération accessible en termes de prix. Aujourd’hui les acquéreurs sont plus avertis et moins impulsifs et le marché se régule : il est mature et les prix sont plus cohérents.”

A seulement une trentaine de minutes en voiture de Bordeaux centre, de nombreuses communes toujours proches, même si plus éloignées des transports en commun, offrent un cadre de vie recherché et surtout des prix plus raisonnables. Thomas Faussat, directeur de l’agence NCI Camblanes-et-Meynac nous le confirme, ces communes ont un bel avenir : “Sur l'entre-deux mers, le marché est en pleine croissance et le bassin d'emplois en plein développement. Les acquéreurs trouvent une qualité de vie et un environnement unique. Le secteur est très dynamique et offre une diversité de biens importante, et des tarifs encore raisonnable. Cette dynamique n'est pas prête de s'inverser.”

En 2018, le risque de surchauffe ne s’est pas fait attendre. En 2019, les professionnels de l’immobilier ont constaté un net retour au calme : Bordeaux est l’une des métropoles où les prix ont baissé cette année (-0,4%). Les transactions enregistrées se font aujourd’hui sur leur valeur de marché. Les acheteurs ont repris le pouvoir et l’effet nouveauté semble passé. Mais l’agglomération bordelaise reste encore un marché fort intéressant. Et Lionel Despres, directeur de l’agence ERA Immobilier Caudéran, nous l’assure : “Le marché en 2019 n’est plus le marché de 2017. Il y a eu une réelle explosion avec le développement des aménagements en seulement 8 mois, et depuis le marché s'est tendu. Aujourd'hui, il faut être un excellent professionnel : il y a toujours de nombreux acquéreurs mais ils achètent seulement au bon prix.” L’activité économique est dynamique, on ne compte pas moins de 75 000 entreprises installées sur différents secteurs, au-delà du vin, le numérique, les télécommunications, la santé, l’aéronautique, les énergies renouvelables attirent de nombreux profils. 

Suite à notre campagne de mai, 70% des particuliers interrogés ont déclaré que la campagne donne une bonne image du métier d’agent immobilier et 68% d’entre eux souhaitent se rendre sur MeilleursAgents pour trouver un agent immobilier. Ainsi, nous serons de retour en septembre à Bordeaux avec un dispositif de communication encore plus puissant pour rapprocher les vendeurs des professionnels. 

Alors, à partir du 23 septembre, nous mettons à l’honneur 10 de nos agents partenaires : les affiches envahiront la ville !

Nous savons que l’enjeu des vendeurs, c’est de trouver le bon agent immobilier pour son projet, pour vendre au bon prix et le plus rapidement possible. Notre objectif ? Plus de reconnaissance pour les professionnels de l’immobilier.