Marché immobilier : 5 raisons d'être optimiste

  Malgré des transactions records enregistrées sur le marché de l’ancien l’été dernier, plusieurs articles de presse ont récemment titré sur le « Blues » des agents immobiliers. Menacés comme d’autres professions par le numérique ; inquiets de la montée en puissance des réseaux de mandataires ; de plus en plus contraints par la Loi ; trop contrôlés alors que les non-professionnels ne le sont pas ; les agents immobiliers voient en outre les prix continuer de baisser, sauf sur certains marchés locaux. D’ailleurs, notre dernier sondage démontre que si 48% d’entre vous sont vigilants quant à leur activité dans les prochains mois, 31% restent confiants en l’avenir. En effet, certains indicateurs sont au vert et doivent leur donner quelques raisons d’espérer des conditions de marché plus favorables. Le Blues cèderait-il peu à peu la place à la Java des agents immobiliers ?    

1. Des taux toujours très bas

Tout d’abord, le marché retrouve un peu de dynamisme grâce à la baisse continue et durable des taux d’intérêts (même si avec les élections américaines cette situation risque d’évoluer). En moyenne, les taux proposés par les banques ont atteint cette année des niveaux historiquement bas: 1,56% sur 10 ans, 1,80% sur 15 ans, 2% sur 20 ans. Cette baisse des taux suscite une hausse de pouvoir d’achat des acquéreurs (0,1% de baisse des taux équivaut mécaniquement à 1% de gain de pouvoir d’achat) et permet à de plus nombreux ménages solvables de se projeter dans un achat. Avec ce taux de 2%, un remboursement de 1 000€ par mois sur 20 ans donne accès à une somme totale de 191 600€, soit 9% de plus qu’il y a un an et 23% de plus qu’en 2011 (certains avancent même le chiffre de 30%).    

2. Des dispositifs d’état qui dynamisent le secteur

Parallèlement, des dispositifs d’aide de l’Etat, comme l’élargissement du prêt à taux zéro et la Loi Pinel, contribuent également à cette embellie du marché. Le dispositif Pinel, qui s'applique aux investissements réalisés dans des immeubles neufs ou assimilés neufs, vient d’être prolongé d’un an par le Président de la République. Il offre une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans (et même respectivement de 23%, 29% et 32% pour les opérations en outre-mer). En 2015, le dispositif aura permis de relancer les ventes de logements locatifs neufs (+44% par rapport à 2014) auprès des ménages investisseurs. 50 000 ventes ont bénéficié du dispositif Pinel, soit tout de même une sur deux ! Et selon le Sénateur Philippe Dallier, le dispositif aura conduit au financement de la construction de 750 000 logements. Si les agents immobiliers ne sont pas directement concernés par les ventes de neuf, ce chiffre traduit la bonne santé du secteur de la construction. De son côté, le prêt à taux zéro (PTZ) a attiré, en 2016, trois fois plus d’acquéreurs qu’en 2015. Son élargissement (le fait qu’il puisse désormais financer jusqu’à 40% du montant de l’achat, contre 26% auparavant) et son extension à l’immobilier ancien a contribué à doubler le nombre de personnes éligibles.  

3. Les prix continuent de baisser, même si cette baisse est limitée

Comme nous l’expliquions dans le dernier baromètre national des prix de l’immobilier, si les prix ont augmenté en octobre dans les agglomérations les plus dynamiques (Paris, Lyon, Bordeaux), la tendance nationale est à la baisse : Marseille : -0,2% ; Toulouse : -0,4% ; Nice, Nantes, Strasbourg et Montpellier : -0,1%. A Paris, les tarifs des biens de petite surface continuent d’augmenter (+0,7%), mais ceux des appartements familiaux de plus grande surface sont en baisse. Cette hausse des prix des petites surfaces traduit le retour des primo-accédants, qui indique lui-même un redémarrage d’un des principaux moteurs. En province, selon la ville, le dynamisme économique local attire les acheteurs. Les investisseurs, bien qu’échaudés par l’encadrement des loyers à Paris et sa probable extension dans d’autres villes, restent attirés par des placements considérés comme “sûrs” et plus rentables que les investissements traditionnels (Livret A, Assurance-vie, actions, etc.). A Strasbourg par exemple, en un an, un acheteur a gagné 10% de pouvoir d’achat grâce à la baisse des taux et 2,6% grâce à la baisse des prix, soit +12,6% de pouvoir d’achat en 12 mois ! En général, la contribution de la baisse des taux soutient pour un tiers les prix et pour deux tiers le pouvoir d’achat des ménages. Si cette baisse réduit la commission touchée par les agents immobiliers, elle peut simultanément débloquer des situations, inciter des acheteurs à se lancer et encourager des vendeurs à vendre vite pour ne pas subir les prochaines baisses. Plus de volume équivaut à un surcroit d’activité (même dans un contexte de baisse des prix) et donc des commissions d’agence.    

4. Un contexte macro-économique qui pousse à l’optimisme

Le nombre de demandeurs d’emploi a chuté de 1,9% en septembre. Sur trois mois, la baisse atteint 0,3%. Pour la première fois depuis 9 ans, le nombre de chercheurs d’emplois de longue durée a reculé de 0,5%, soit 11 300 personnes de moins. La courbe du chômage s’est-elle durablement retournée ? Seul l’avenir le dira mais chaque bonne nouvelle est à saisir comme une opportunité. Côté croissance, après une stagnation au deuxième trimestre, le produit intérieur brut français a progressé de 0,2% au troisième trimestre 2016. Pour l’année 2016, si le Ministre des Finances table sur une progression de 1,3%, il maintient cependant sa prévision de croissance pour 2017 à 1,5%. De son côté, la Fédération française du bâtiment affirme que la reprise de la construction permettra un gain de 0,2 % de PIB cette année, soit environ 20% de la croissance française ! L’immobilier est clairement un levier d’emploi et de croissance pour le gouvernement, à quelques mois des élections… Justement, on peut se poser la question de savoir quelle peut être l’incidence de l’élection présidentielle sur le marché de l’immobilier ? Les élections approchant, les candidats font des promesses et tentent de lever des incertitudes. Tous les candidats à la primaire de la Droite et du Centre promettent ainsi l’abrogation ou la modification de la Loi Alur et de l’encadrement des loyers. A gauche, les candidats promettent soit le maintien des aides personnalisées au logement, en parallèle à l'instauration d'un revenu universel, soit des baisses drastiques des prix d’achat de logements sociaux (de 50 à 70%). Parallèlement, le Crédit Foncier a dévoilé une étude portant sur les sept dernières élections présidentielles : si l’année de l’élection marque généralement une baisse des transactions (en moyenne de 3,8%), celles-ci augmentent l’année précédente (de 4,6% en moyenne) et l’année suivante (de 2,3%).    

5. Le métier se professionnalise

  C’est l’une des conséquences positives de la crise récente : les purs opportunistes ont déserté l’immobilier. Les temps ont certes été durs, mais le métier se professionnalise. Les agences immobilières disposent aujourd’hui d’outils bien plus puissants qu’auparavant. Par exemple, les outils d’estimation des prix bénéficient désormais de toutes dernières technologies, comme par exemple d’analyse des big data immobilières, pour offrir des estimations toujours plus justes.

Des outils destinés aux agents immobiliers A ce titre, le site Meilleurs Agents propose une palette complète d’outils qui aident les agents immobiliers à mieux vendre et à se mettre en avant auprès des futurs vendeurs : pré-estimation d'un bien en ligne, mise en avant de l’agence sur Meilleurs Agents grâce à une vitrine digitale, affichage des annonces, etc. Pour en savoir plus sur ces services, c'est ici.

Parallèlement, l’accentuation des contraintes réglementaires contribue à revaloriser le métier de l’agent immobilier : le vendeur doit désormais fournir à l’acheteur potentiel une grande masse d’informations. Alors que le particulier éprouve toutes les peines du monde à rassembler ces informations, l’agent immobilier est légitime pour les fournir. S’il « en faut peu pour être heureux », la conjonction de ces bonnes nouvelles doit donner du baume au cœur des agents immobilier.