Maîtriser le PLU : l’atout caché du bon agent immobilier

D'après notre dernier sondage, vous êtes plus de 65% à penser qu’une très bonne connaissance du Plan Local d’Urbanisme (PLU) représente un atout commercial pour un agent immobilier. Et nous sommes d’accord avec vous. Alors en quoi une parfaite maîtrise du PLU est un atout voire une nécessité pour un agent immobilier ?

Qu’est-ce que le PLU ?

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document opérationnel et stratégique de planification de l’urbanisme, au niveau communal ou intercommunal, à un horizon de 10 ou 15 ans. Il a remplacé le « Plan d’occupation des sols » (POS), à l’occasion de la promulgation de la Loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) en décembre 2000. Comprendre l’évolution planifiée de l’urbanisme est indiscutablement une obligation pour l’agent immobilier et un avantage indéniable pour renseigner et rassurer les acheteurs comme les vendeurs. La connaissance du PLU est donc fondamentale. Institués en 1967, les POS ont régulièrement été révisés par les communes pour tenir compte de l’évolution des villes, particulièrement forte depuis 50 ans, notamment sous l’effet de l’explosion démographique urbaine et de la forte accélération de la périurbanisation. Selon l’INSEE, si l’exode rural a pris fin dans les années 1970, les communes rurales ne gagnent pas d’habitants depuis, sauf si elles sont situées à moins de 50 km d’une grande ville. Par ailleurs, si 79,52% des Français sont des citadins, 20% des aires urbaines enregistrent aujourd’hui une décroissance démographique. Enfin, en France, 82 000 hectares de terre agricole sont transformés chaque année en surface urbanisée. Autant d’éléments que doivent refléter les révisions du PLU. Le Plan Local d'Urbanisme intègre davantage d’éléments que le POS pour améliorer la gestion des zones constructibles : au-delà du Droit des sols, il introduit la notion de développement durable dans les projets d'aménagement de la commune, avec notamment la prise en compte de la gestion des eaux pluviales et des zones non imperméabilisées.

Que contient le PLU exactement ?

Ainsi, le PLU est constitué des éléments suivants : 1 - Un Rapport de présentation : il livre un diagnostic du territoire (climat, hydrologie, géologie, économie, démographie, emploi, habitat, équipements publics, patrimoine naturel ou historique…), analyse l’état de l’environnement (milieux naturels, eau/air/sol, faune/flore, …), justifie les choix réalisés dans le Plan d'aménagement et de développement durable et évalue l’impact du Plan sur l’environnement. En outre, il détaille et explique les règles d’urbanisme. 2 - Un Plan d'aménagement et de développement durable (PADD) : il détaille le projet des élus en matière d’aménagement et d’urbanisme, dans un souci d’harmonie et de développement durable. Devenant un cadre de référence pour toute action d’aménagement futur, il a pour objectif d’aider les communes à concilier urbanisation et développement durable, afin de préserver les ressources pour les générations futures. 3 - Un Zonage et des documents graphiques : une cartographie détaillée des différentes zones (agricoles, urbaines, urbanisables et naturelles). 4 - Un Règlement : il fixe les règles pour chacune de ces zones - Destination des constructions, usages des sols et nature d'activité ; Caractéristique urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ; Équipement et réseaux. 5 - Des Annexes : elles apportent des détails sur divers éléments, comme par exemple les réseaux d’eau et d’assainissement, les zones où un droit de préemption public peut être appliqué et les servitudes d’utilité publiques (par exemple, un périmètre préservé de 500 mètres autour d’un monument historique). Un Plan Local d’Urbanisme peut couvrir une commune, une structure d’intercommunalité, une communauté d’agglomération ou une communauté urbaine. Par exemple, le PLU de la communauté urbaine de Lille couvre 85 communes sur 611 km². Il doit, bien sûr, se conformer à l’ensemble des réglementations en vigueur (Directives territoriales d’aménagement, Loi Littoral, Charte des parcs nationaux, etc.). A défaut, il est tout simplement illégal. D’ailleurs, dans le cas où un permis de construire est annulé du fait de l’illégalité du PLU (prononcée par un juge), le propriétaire peut se retourner contre les auteurs du PLU. Enfin, la constitution ou la révision d’un PLU répond à des procédures formelles, axées sur plusieurs étapes : décision du conseil municipal (prescription), instruction, concertation publique, débat municipal, enquête publique et approbation.

Quel intérêt pour un agent immobilier ?

Une parfaite maîtrise du PLU relatif à un bien, permet à un agent immobilier de démontrer à ses clients qu’il connaît parfaitement le terrain. Ses conseils peuvent se révéler très utiles, a fortiori dans les zones périurbaines et rurales, qui sont celles qui évoluent le plus souvent aujourd’hui. La perspective, par exemple, de la construction d’un centre commercial, voire d’un stade municipal, pouvant décourager certains acheteurs et au contraire, en encourager d’autres. Bien que cela ne forme pas une obligation réglementaire (à la différence du notaire, qui lui, au moment de la vente, doit livrer les informations publiques et officielles susceptibles d’intéresser l’acheteur), l’agent immobilier a tout intérêt à bien connaître le PLU des biens qu’il commercialise pour informer ses clients – les acheteurs bien sûr, mais également les vendeurs potentiels. L’installation d’un supermarché dans un village suppose, entre autres, la construction ou l’agrandissement d’infrastructures routières. Les nuisances liées aux travaux de construction sont à prendre en compte, bien que ceux-ci soient limités dans le temps. En revanche, lorsque le supermarché aura ouvert ses portes, d’autres nuisances devront être évaluées, comme par exemple des livraisons réalisées très tôt le matin, qui pourraient gêner des voisins immédiats. L’agent immobilier doit estimer l’impact de ce type d’évolution sur la valeur d’un bien.

Permis de construire, servitudes et consultation

Le Plan Local d’Urbanisme, bien que destiné au public, est un recueil d’informations techniques. À ce titre, il peut parfois sembler abscons pour des non-professionnels. Ainsi, le rôle de l’agent immobilier peut également consister à accompagner le client dans la bonne compréhension de ces informations. La consultation du PLU doit, de manière générale, être un réflexe pour tout acheteur. D’une part, pour s’informer des éventuelles évolutions de l’urbanisme qui pourraient avoir des conséquences sur la valeur du bien (et pas seulement négatives : par exemple, l’arrivée du métro peut faire grimper les prix de l’immobilier. D’autre part, pour connaître les règles présidant à l’obtention d’un permis de construire, de lotir ou d’aménager. Et enfin, pour vérifier si le bien est frappé de servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique particulières qui pourraient remettre en question d’éventuels aménagements extérieurs. Ces servitudes peuvent relever de plusieurs domaines : conservation du patrimoine, utilisation de certaines ressources et équipements, Défense nationale, et salubrité et sécurité publique. Pour obtenir le PLU d’une commune, rien de plus simple : s’agissant d’un document public, il est librement consultable au service de l’urbanisme de la Mairie concernée. Cette consultation est gratuite, mais si l’acheteur souhaite obtenir un exemplaire soit sur papier, soit sur DVD, certaines mairies demanderont une participation aux frais de réalisation. Les grandes villes proposent souvent de télécharger librement ces informations via leur site web.

Quelques exemples :

• le PLU de Chaville, une ville de 18 500 habitants dans les Hauts-de-Seine
• le PLU de Lille Métropole, 1.1 millions d’habitants
• le PLU de Saillans, un village de 950 habitants dans la Drôme
• et quelques informations sur la révision du PLU de Paris