Immobilier : où et comment investir 50 000 euros en 2022 ?

Cas #1. Investir 50 000 € au comptant

De bons rendements mais un gain de patrimoine limité sur le long terme...

Dans le cadre d’un investissement locatif, payer cash permet de profiter de meilleurs rendements que si l’on s’endette. En décidant d’investir au comptant la somme de 50 000 €, un investisseur peut tabler sur 8,5 % de rentabilité brute (hors frais liés à la fiscalité du bien et à son entretien) et sur 4 % de rentabilité nette en moyenne dans les villes étudiées. Ici l’investisseur pourra s’assurer un confortable complément de revenus avec 167 €/mois nets de charges en moyenne ! En revanche, il bridera son pouvoir d’achat immobilier et se privera de l’effet de levier du crédit avec, au bout de vingt ans, un gain de patrimoine en revenus fonciers net de charges de 34 549 €, en moyenne.

Limoges, Nancy, Clermont-Ferrand dans notre top 5 !

« Il est intéressant de noter qu’avec 50 000 €, un investisseur ne souscrivant aucun prêt pour doper sa mise de départ a tout intérêt à cibler Limoges (1 571 €/m²), Nancy (2 320 €/m²), ClermontFerrand (2 075 €/m²), Brest (2 044 €/m²) et Poitiers (2 115 €/m²). En achetant dans l’une de ces villes, il optimisera son pouvoir d’achat immobilier (50 000 € = 28 m² à Limoges), maximisera son gain de patrimoine de +76 % en moyenne au bout de vingt ans (soit 38 033 €), et limitera les risques locatifs » conseille Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Cas #2. Investir 100 000 €

Davantage de surface et un effet de levier démultiplié

D’après l’enquête Meilleurs Agents, en empruntant la somme de 50 000 € sur vingt ans, un investisseur disposant d’un pécule du même montant augmentera considérablement son pouvoir d’achat immobilier. En revanche, devoir s’acquitter du paiement des intérêts du crédit rogne inévitablement la rentabilité nette (2,9 % en moyenne) de l’investissement. Avec un cash flow limité à 32 € par mois en moyenne, un emprunteur peut toutefois autofinancer son opération. Recourir à un prêt pour doubler sa mise initiale permet également de profiter à plein de l’effet de levier du crédit. Une fois le crédit remboursé, l’investisseur pourra compter sur un gain de patrimoine d’un montant avoisinant 46 718 €.

Villeneuve-d’Ascq, Reims, Montpellier, Tours et Lille en tête de notre palmarès !

S’il veut tirer le meilleur parti de son investissement, un futur propriétaire bailleur dont le pécule initial a été multiplié par deux via la souscription d’un prêt devra orienter sa recherche immobilière sur certaines villes. Selon cette étude, Villeneuve-d’Ascq (2 594 €/m²), Reims (2 550 €/m²), Montpellier (3 250 €/m²), Tours (3 010 €/m²) et Lille (3 530 €/m²) arrivent en tête. Barbara Castillo Rico confirme : « Un investisseur avisé pourra s’offrir de plus grandes superficies dans ces villes avec 30 m² en moyenne. Il profitera également en moyenne de 53 114 € de gain patrimonial, doublant au passage son capital de départ, et cela au sein de grandes villes françaises également plus chères. »

Cas #3. Investir 200 000 €

Un patrimoine multiplié par trois et un effort d’épargne largement (ré)compensé !

Au vu du contexte bancaire actuel très favorable, en souscrivant deux emprunts (de 75 000 € chacun) destinés à porter à 200 000 € sa mise de départ de 50 000 €, un investisseur tirera incontestablement son épingle du jeu en investissant dans deux appartements à 100 000 € chacun. Là encore, contracter un emprunt viendra empiéter sur la rentabilité avec 7 % de rentabilité brute et 2,7 % de rentabilité nette en moyenne. Concernant le cash flow de l’investissement, l’emprunteur devra débourser chaque mois 170 € en moyenne pour équilibrer ses comptes. Mais sur le long terme, l’épargne forcée à laquelle l’investisseur aura consenti pendant vingt ans portera ses fruits ! En effet, l’emprunteur bénéficiera de l’effet levier de son double crédit et profitera d’un gain de patrimoine culminant à 87 138 € en moyenne. Une fois les deux crédits remboursés, le patrimoine obtenu est de 174 % plus important qu’avec un achat au comptant de 50 000 €… Un bénéfice plus que sympathique ! Attention toutefois, ce type d'investissement reste réservé aux profils d’investisseurs répondant aux conditions d’octroi du crédit et ayant les revenus nécessaires pour financer cette épargne forcée.

Villeneuve-d’Ascq, Reims, Montpellier, Tours et Lille (toujours !) dans le top 5

« Dans le cas présent, si deux prêts (75 000 € + 75 000 €) sont souscrits en renfort de la somme de départ, Villeneuve-d’Ascq, Reims, Montpellier, Tours et Lille attirent notre attention. Dans ces villes, dédoubler son prêt implique certes un sacrifice financier de l’ordre de 117 € chaque mois et ne permet de profiter que de rendements limités (7,3 % de rentabilité brute et 3 % de rentabilité nette en moyenne) mais offre la possibilité d’acheter deux studios d’environ 30 m² chacun. Il est alors possible de multiplier son patrimoine par trois, sous la forme d’un gain final moyen de 99 930 €. À Villeneuve-d’Ascq, le gain patrimonial atteint même 117 669 € » conclut Barbara Castillo Rico.

Étude réalisée sur 413 villes de plus 20 000 habitants. L’investissement initial inclut les frais d’agence et de notaire pour un logement vide. Le cash-flow net mensuel comprend le loyer charges comprises mensuel. Les mensualités du crédit sont celles d’un emprunt d’une durée de 20 ans avec un taux de 1,056% et un taux d’assurance de 0,15%. Dans ces hypothèses, les prix et les loyers restent stables dans le temps.