Immobilier : autour des stations du Grand Paris, les prix se tassent

lequipescientifique 05 jan 2022
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Quels quartiers profitent du prolongement de la ligne 14 du métro parisien ? Les équipes scientifiques de Meilleurs Agents font le point.
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Un an après le prolongement de la ligne 14 du métro parisien (dotée de quatre stations supplémentaires), Meilleurs Agents fait le bilan de l’évolution des prix de l’immobilier aux abords des gares. Le leader de l’estimation immobilière en ligne dresse également le top 3 des stations à qui profite le plus le Grand Paris. Après cinq ans de forte croissance, les prix de l'immobilier ralentissent le long de la ligne 14. Ainsi, aux abords des stations Pont Cardinet, Porte de Clichy, Saint-Ouen RER et Mairie de Saint-Ouen, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents relèvent une augmentation de 1,4 % sur un an alors qu'ils avaient grimpé de 37,1 % en cinq ans. Le tassement est particulièrement marqué ces derniers mois : +1,4 % en moyenne entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2022, contre +3,2% entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2021 aux abords de ces mêmes gares.  
La rupture est plus importante encore autour des stations ayant connu les plus fortes hausses ces cinq dernières années.  C'est le cas de Mairie de Saint-Ouen où les biens se négocient en moyenne à 6 626 €/m2 , soit une augmentation de de 46 % en cinq ans... Mais seulement de 0,6 % en un an au 1er janvier 2022, contre +4,9 % à un an au 1er juillet 2021. Même constat un peu plus loin sur la ligne : autour de Saint-Ouen RER, les prix de l'immobilier atteignent les 7126 €/m2. Soit une croissance de 37,7 % en cinq ans mais seulement de 1,2 % en un an au 1er janvier 2022, contre +2,6 % à un an au 1er juillet 2021.
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Des opportunités existent encore

Les prix de l’immobilier connaissent une plus forte croissance dans les quartiers où de nouvelles gares sont attendues dès 2024. On y note en effet une hausse de 3 % en moyenne, contre 2,3 % pour l’ensemble des gares du Grand Paris. Selon les estimations de Meilleurs Agents, sur toutes les lignes du métro parisien, les stations les plus performantes en 2021 sont Fort d'Aubervilliers (ligne 15), Kremlin Bicêtre Hôpital (ligne 14) et Rosny Bois-Perrier (ligne 15). Ces dernières enregistrent des hausses de prix respectives de 5,8 %, 5,3 % et 5,2 %, tandis que la tendance générale est plutôt à la baisse (-1,7% en moyenne à Paris). Ainsi, les prix aux abords de ces gares connaissent des hausses plus fortes que les prix moyens enregistrés dans ces mêmes villes. « Sans surprise, les prix se stabilisent aux abords des stations déjà ouvertes. Si le développement du Grand Paris offre des opportunités d’investissement intéressantes, il est nécessaire d’anticiper au plus tôt la mise en activité des futures stations de métro pour réaliser de fortes plus-values. Comme on l’observe, certains quartiers enregistrent encore de belles hausses et les Français ayant un projet d’achat à court ou moyen terme en Ile-de-France pourraient y trouver de bonnes opportunités », précise Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Méthodologie : Les quartiers de gare sont définis dans un périmètre de 800 mètres à vol d’oiseau autour de chaque station de métro (soit l’équivalent de 10 minutes à pied). Les prix et l'évolution des prix sont issus de l’approche économétrique des indices hédoniques. Cette méthode permet de "gommer" les effets des spécificités des logements sur le prix afin de suivre la valorisation de biens de référence au cours du temps. Les données utilisées sont celles de la base DVF depuis 2014, complétées par les transactions des agences partenaires Meilleurs Agents.

Prix Meilleurs Agents au 1er décembre 2021 et Indice des Prix de l'Immobilier (IPI) Meilleurs Agents au 1er Janvier 2022.
 
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