Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie introduit un nouveau dispositif fiscal d’investissement locatif dans l’immobilier ancien, simplifiant le dispositif Pinel ancien. Le but à long terme : favoriser l’investissement dans les centres-villes où l’habitat privé se dégrade pour les rénover et les revitaliser.
Meilleurs Agents décrypte pour vous son mécanisme et vous dévoile les villes où investir est le plus intéressant.
Comprendre le dispositif Denormandie
Qui est concerné ?
Pour pouvoir bénéficier du dispositif, il faut se porter acquéreur d’un logement ancien dans le but de mettre celui-ci en location, dans l’une des 222 villes éligibles au dispositif (villes signataires de la convention Cœur de Ville). Les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’opération, incluant le prix d’acquisition, les frais de notaire et les travaux.
À quelles conditions de mise en location ?
Le logement doit être loué non-meublé, au titre de résidence principale. La mise en location doit à la fois respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources. Le plafond de loyer est calculé en fonction de la zone où se trouve le logement selon un barème mis à jour annuellement, et de sa surface. Le plafond de ressource est également fixé selon la zone du logement et la composition du foyer.
À quels avantages donne droit le dispositif ?
La loi Denormandie permet de défiscaliser une partie du coût de l’opération (12, 18 ou 21 %) en fonction de la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans)
Un exemple concret
Jean-Pierre achète un appartement pour 75 000 € à Angoulême, ville éligible au dispositif. Il dépense pour 35 000 € de travaux, le coût total de son opération s’élève alors à 110 000 € auxquels il faut ajouter 6 000 € de frais de notaire, soit 116 000 €. Comme les travaux représentent plus de 25 % du coût total, il peut mettre son bien en location pour bénéficier du dispositif. Il bénéficiera d’une réduction d’impôts calculée sur le montant total de son opération: 13 920 € s’il loue pendant 6 ans, 20 880 € pendant 9 ans et 24 360 € pendant 12 ans. L’aide étant annualisée, Jean-Pierre touchera 2 320 € par an s’il loue pendant 6 ou 9 ans, 2 030 € s’il loue pendant 12 ans.
Les possibilités d’investissement offertes par le dispositif sont nombreuses. Cependant, toutes les villes ne sont pas égales : elles offrent des perspectives de rentabilité très différentes et des options d’investissement plus ou moins risquées.
Pour tenter de séparer le bon grain de l’ivraie, Meilleurs Agents s’est mis dans la situation d’un particulier souhaitant investir aujourd’hui 100 000 €, entièrement financés par le crédit.
La plateforme a calculé pour chaque ville une note de rentabilité et une note de risque. La rentabilité varie selon les villes en fonction des revenus locatifs qui dépendent du marché local et des plafonds de loyer. Le risque correspond à la fois au risque de ne pas louer le bien (amplitude de la demande locative locale) et au risque de dépréciation du bien (dynamique économique, démographique et évolution du marché local).
Le top des villes où investir : Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg
Étude de la rentabilité et des risques associés à un investissement en Denormandie pour les villes éligibles.
Une note pondérée à partir de la rentabilité et des risques de l’investissement est enfin attribuée à chaque ville, permettant d’établir un classement des villes les plus attractives, présentant à la fois une rentabilité positive et un facteur de risque faible.
Résultat : Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Melun, Bastia ou Besançon font ainsi partie des villes les plus attractives pour investir avec le dispositif Denormandie. Investir dans une des villes du haut du classement permet de tabler à la fois sur une rentabilité intéressante (jusqu’à près de 3 %) et sur de bonnes chances de trouver un locataire rapidement et de voir la valeur de son bien rester stable ou s’apprécier.
Illustration à Limoges, la lauréate du classement : "Actuellement, le marché local est déjà bien porté par l’investissement locatif, commente Denis Damaye (VIAP Immobilier). La ville attire les acheteurs en provenance de Bordeaux, du sud de la France, et même de région parisienne. Son point fort : un risque potentiel faible lié à la bonne demande locative et à un prix/m2 très mesuré (1240€/m2 pour un appartement, NdR) qui permettent une bonne rentabilité. On s’attend à ce que le dispositif vienne renforcer la tendance et conjure la dégradation du parc immobilier, palpable en centre-ville."
Un dernier conseil : investissez dans une ville de votre région. La capacité de l’investisseur à entreprendre rapidement des travaux est, en effet, déterminante pour pouvoir louer rapidement, et connaître le marché local lui permettra de mettre en location au juste prix.
“Éviter les mauvaises surprises.”
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Pascal Boulenger, Cofondateur de Meilleurs Agents[/caption]
“Le dispositif Denormandie peut s’avérer une option intéressante si l’on souhaite investir dans sa ville ou à proximité, décrypte Pascal Boulenger, cofondateur de Meilleurs Agents et directeur de Meilleurs Agents Patrimoine. Même si les indicateurs d’une ville sont au beau fixe, il est conseillé d’être au plus proche de la réalité du marché pour éviter les mauvaises surprises, sans compter la difficulté de réaliser des travaux à distance.
En cas de doute, il est préférable de s’orienter vers des dispositifs traditionnels : le LMNP, destiné aux bailleurs de biens meublés, qui permet de faire baisser sa facture fiscale soit par abattement de 50 % sur les recettes, soit par déduction des charges (intérêts, taxes, frais de gestion etc.) ou le mécanisme du déficit foncier qui permet de déduire de ses revenus la différence entre ses charges de propriété et ses loyers si celle-ci est négative.
L’avantage de ces deux mécanismes ? Ils sont valables dans toutes les villes.
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