Déconfinement : les taux de crédit vont-ils grimper en flèche ?

krys 14 mai 2020
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Depuis plusieurs semaines c’est la grande question que tout le monde se pose ? Conséquence d’un confinement pendant lequel les emprunteurs avaient du mal à connaître leurs capacités d’emprunt auprès des courtiers. Et les vendeurs désespéraient d’obtenir une proposition d’achat avec des dossiers solides. Bref le marché immobilier était sur pause ce qui pouvait laisser imaginer une remontée des taux de crédit ? Enquête avec Vousfinancer.
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Sommaire
Depuis plusieurs semaines c’est la grande question que tout le monde se pose. Conséquence d’un confinement pendant lequel les emprunteurs avaient du mal à connaître leurs capacités d’emprunt auprès des courtiers. Et les vendeurs désespéraient d’obtenir une proposition d’achat avec des dossiers solides. Bref le marché immobilier était sur pause ce qui pouvait laisser imaginer une remontée des taux de crédit. Pour autant, les projets immobiliers des français sont toujours bien réels et existants. D’après notre étude menée pendant le confinement (Covid-19-avril 2020), 89 % des acheteurs et 91% des vendeurs comptent reprendre leur projet. Pour accompagner la reprise, les courtiers se sont préparés depuis des semaines à répondre aux demandes de calcul de capacité d’emprunt (presque autant pour des nouveaux projets que pour la réactivation de projets initiés avant le confinement). Sans surprise, les banques sont aussi très impatientes de prendre de nouveaux dossiers.  Mais vont elles revoir leurs conditions de sélection ainsi que leurs taux ? Pourra-t-on emprunter aussi facilement qu’avant la crise ? Enquête avec Vousfinancer.

1. Quelle évolution des taux de crédit immobilier ?

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Pendant le confinement, les nouveaux acquéreurs ont eu des difficultés à trouver des prêts et pour cause : avec les fermetures de plusieurs administrations bancaires, les demandes de crédits ont eu peu de retours de leurs banques. Par ailleurs, la priorité a été donnée aux dossiers déjà en cours avant le confinement. Mais alors quel rapport avec l’augmentation potentielle des taux d’intérêts ? Explications.
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Sandrine Allonier, Directrice de la Communication de Vousfinancer
Quelques rares établissements qui n’avaient pas encore remonté leurs taux l’ont fait ces derniers jours, de 0,15 % en moyenne mais jusqu’à 0,30 % pour une banque nationale. Cette augmentation s’explique pour plusieurs raisons. Pendant le confinement, il y a eu une tension sur les taux de crédits. Le manque de concurrence entre les banques a bouleversé le traitement des dossiers. En fait,  les banques n’étaient plus en mesure de traiter tous les dossiers de prêt. Ainsi, celles qui sont restées les plus actives ont pu augmenter leurs taux en profitant de la non-concurrence : elles étaient les seules à accepter les dossiers.
D’après La banque de France ,  les banques ont très peu prêté aux emprunteurs immobiliers pendant le confinement : à peine 20 milliards d’euros.

Le saviez-vous

Le volume de prêts a chuté de 20% en mars 2020.
De plus, depuis le mois d’avril, le taux de l’OAT 10 ans ( taux d’emprunts d’Etat à 10 ans) reste proche de zéro voire légèrement négatif, et les banques craignent de subir la hausse des coûts de refinancement. C’est ainsi qu’elles répercutent ce surcoût sur les taux... 
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Jérôme Robin, fondateur de Vousfinancer.
Plusieurs agences de notation ont attaché une perspective négative aux banques françaises avec le risque pour elles de voir leur note abaissée ce qui entraînerait une hausse du coût de leurs ressources. En conséquence, ces banques anticipent elles-mêmes une hausse des risques sur les profils financés - même si elles sont déjà plus sélectives - ce qui les conduit également à augmenter leurs taux.

Le saviez-vous

D’après Vousfinancer, certaines banques pourraient augmenter les taux de crédit jusqu’à 0,50 %. Alors soyez vigilant avant de choisir votre banque. La mise en concurrence des banques serait tout à votre avantage !
En résumé, il faut compter une hausse moyenne de 0.15% à 0.30% des taux de crédits mais d'après les courtiers, les taux ne risquent pas de continuer à augmenter davantage pour une raison simple ; les banques ont besoin de nouveaux clients pour rattraper les 2 mois de confinement et les pertes qui vont avec... 

Les crédits relais post-confinement

Si vous avez un crédit relais qui s’est déroulé pendant le confinement, rassurez-vous : les banques accordent un crédit relai en prenant comme référence 70% de la valeur du bien immobilier ce qui laisse une marge de 30 % de baisse de prix. Le marché immobilier actuel ne préconise pas des baisses de prix de cet ordre-là. Sachez que les délais de vente d’un bien immobilier sont en moyenne de 75 jours.  La période de confinement a mis le marché sur pause. Mais les banques seront plus flexibles à accorder des délais supplémentaires face à cette situation exceptionnelle. Il ne faut pas hésiter à prendre contact avec elle pour trouver des solutions personnalisées.

Le marché immobilier après le 11 mai : les acheteurs devraient tirer les prix vers le bas

2 Les banques seront-elles plus sélectives ?

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Point positif, depuis la reprise du 11 mai, de nouvelles banques annoncent pouvoir reprendre le traitement des nouveaux dossiers de crédits…On estime désormais que 80 % des banques acceptent désormais de prendre les nouveaux dossiers de prêts, mais sous conditions. ( source Sondage  réalisé les 5 et 6 mai auprès des directeurs des 200 agences Vousfinancer). Elles appliquent plus strictement que jamais les recommandations du Haut conseil de stabilité financière en étant notamment particulièrement attentives à ne pas dépasser un endettement de 33 %...
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Jérôme Robin, fondateur de Vousfinancer.
Les banques nous demandent d’être plus vigilants sur la situation professionnelle des emprunteurs, le secteur d’activité dans lequel ils travaillent, le taux d’endettement, la part de l’apport par rapport au montant du bien, la valorisation du bien et l’épargne après projet en cas de coup dur. Elles sont clairement plus prudentes qu’en 2019.
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Sachez que  les banques vont être plus regardantes sur les estimations immobilières des biens en vente, les photos, la localisation et les commerces de proximité. Elles vont être plus attentives à la qualité du bien immobilier. “C’est fini l’époque où les banques finançaient les biens immobiliers sans trop connaître leurs critères. constate Sandrine Allonier Directrice de la Communication de Vousfinancer. 

Estimez votre bien en ligne

Autre info : le niveau des taux d’usure, à nouveau en baisse en avril, exclut mécaniquement certains emprunteurs. Certaines banques proposent par exemple aux profils les moins attractifs des taux proches de 2 % sur 25 ans, hors assurance, quand le taux de l’usure est de 2,51 %. Tous frais inclus (assurance, frais de garantie, de dossier), le TAEG dépasse le taux de l’usure, même pour ceux qui n’ont aucun problème de santé et par conséquent ce type d’emprunteur ne peut plus être financé.
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Sandrine Allonier, Directrice de la Communication de Vousfinancer
Les banques, actuellement très sélectives sans toutefois fermer le robinet, vont également jouer un rôle crucial. Nous espérons qu’elles sauront se montrer plus souples sur les conditions d’octroi de crédit afin de participer à la reprise du marché compliquée par le taux d’usure, tout en limitant les risques bien sûr.
La conjoncture économique va certainement enclencher une chute des crédits à 10 milliards d’euros. Bien que les organisations bancaires soient plus attentives à la situation financière des emprunteurs et de leurs entreprises, elles prennent aussi en compte la situation économique liée à la pandémie du Covid-19. Plus de 13 millions de personnes sont ou étaient en chômage partiel pendant le confinement. Alors bonnes ou mauvaises nouvelles ? Il faut savoir que les banques prennent en compte les revenus classiques des emprunteurs. Autrement dit, la capacité d’emprunt n’est pas impactée quel que soit le revenu de l'activité complète. Les banques prendront donc en compte le salaire total. Un soulagement pour la plupart d’entre nous. Enfin, une bonne nouvelle pour votre futur projet immobilier, non ?

Le saviez-vous

Le dossier parfait après le Covid-19 pour les banques :  un couple de cadres en CDI dans des grandes entreprises avec 20 % d’apport  et un emprunt sur 25 ans maximum avec un taux d'endettement à 28 %. 
3 Le passeport emprunter : le césame pour aller vite ?
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Autre point positif : le confinement a permis aux banques de prendre de l’avance. Et oui, elles ont traité pour la plupart, le stock de crédit qu’elles avaient accumulé avant la pandémie. Les accords de crédit (pour les dossiers qui en obtiennent) sont obtenus actuellement rapidement, parfois même en quelques jours ! Aujourd’hui, bien que la plupart des banques acceptent de traiter à nouveau les dossiers de crédits, certaines ne le font que dans le strict respect des recommandations du Haut conseil de stabilité financière - endettement limité à 33 % et durée de crédit inférieur à 25 ans – ce qui pénalise notamment les ménages modestes. En parallèle la récente baisse du taux d’usure exclut d’ores et déjà mécaniquement un certain nombre d’emprunteurs.  « Compte tenu des récentes hausses de taux, de la baisse des taux d’usure, et de l’évolution des critères d’octroi des banques, de potentiels emprunteurs nous contactent car ils s’interrogent sur la faisabilité de leur projet futur : ‘Puis-je encore emprunter ? Sur quelle durée ? Quel montant de crédit puis-je obtenir ? Et compte-tenu de ces informations, puis-je acheter, et quel type de bien ?’ Avoir des réponses concrètes les rassure et leur permettra de mieux cibler leur projet immobilier lorsque les visites de biens pourront reprendre » analyse Sandrine Allonier, Directrice de la Communication de Vousfinancer.  Alors les courtiers ont décidé de lancer le passeport emprunteur pour fluidifier le marché immobilier. Objectif : apporter plus de visibilité aux futurs acquéreurs sur leur capacité de financement dans un contexte de remontée des taux et durcissement des critères d’octroi, avant d’entreprendre leur achat immobilier.
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Sandrine Allonier, Directrice de la Communication de Vousfinancer
Le passeport emprunteur permet de délivrer une certification officielle de la capacité d’emprunt des acquéreurs. On demande les documents formels comme les 3 derniers bulletins de paies, 3 relevés de compte des 3 derniers mois, les avis d’imposition et les justificatifs d’apport. Ensuite, on leur calcule à distance un intervalle de capacité d'emprunt. Et ils obtiennent leur passeport sous 48 heures qui est valable un mois.
Un exemple concret : avec un salaire net de 3000 € et une mensualité maximum de 990 € hors assurance, il est possible d’emprunter 207 300 € à 1,4 % sur 20 ans. Ainsi, ce dispositif rassure les emprunteurs mais aussi les vendeurs. En effet, l’inquiétude de trouver un acquéreur solvable et fiable risque d’être exacerbée au vu du contexte. Avec ce passeport emprunteur, les acheteurs vont cibler les biens immobiliers qui correspondent à leurs budgets sans stress.  Depuis le 11 mai, les potentiels acheteurs peuvent à nouveau se projeter, ce qui semble faire sortir le marché de sa torpeur de ces dernières semaines… « L’une de nos agences immobilières partenaires a déjà programmé pour la semaine prochaine une soixantaine de visites et une vingtaine d’estimation physique. On sent que le marché frémit ! » témoigne Sandrine Allonier. C’est le moment de reprendre votre projet. Foncez !
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