Confinement épisode 2 : le marché immobilier résiste

Malgré le deuxième confinement national, le marché immobilier résiste. Pour l’instant, le moral des porteurs de projet est au beau fixe : 71% des vendeurs et des acheteurs déclarent rester positifs et sereins face à l’avenir malgré le contexte sanitaire et économique actuel. Voici un état des lieux du marché immobilier pour ce dernier mois de l'année 2020.

Contrairement au premier confinement, l’activité immobilière a continué durant le mois de novembre, malgré l’interdiction des visites. L’expérience acquise durant la première vague de l’épidémie de coronavirus a de fait porté ses fruits. Les pratiques développées par les agences au printemps avec le déploiement d’outils numériques comme la signature électronique, les dispositifs de prospection à distance ou encore les visites virtuelles ont en effet permis aux projets les plus avancés d’aboutir. Bilan : alors que le nombre de promesses de vente signées pendant le premier confinement s’était effondré de près de 75%, il n’a reculé que de 10% en novembre. C’est donc moins de 10 000 ventes qui ont fait défaut durant le mois écoulé, contre 180 000 lors du 1er confinement. Maintien des volumes... Mais aussi le maintien des prix ! En la matière, le mois de novembre s’inscrit dans la droite ligne de septembre et d’octobre. À savoir, un rééquilibrage progressif du marché (+0,1% dans les dix plus grandes villes de France). Globalement, la dynamique tarifaire reste inchangée. Les principales métropoles de l’Hexagone qui avaient basculé dans le rouge depuis la rentrée poursuivent leur phase d’atterrissage (-0,4% à Toulouse et Nice, -0,3% à Bordeaux, -0,1% à Rennes et Lyon et 0% à Paris). Quant à celles qui tiraient encore leur épingle du jeu, elles continuent à bien résister (+0,6% à Marseille et Lille, +0,7% à Strasbourg).

Si la sortie du confinement en mai dernier s’était accompagnée d’une période d’euphorie avec une véritable explosion du nombre de promesses de vente signées, tout laisse à penser que ce ne sera pas le cas cette fois-ci. À commencer par le calendrier. Tout comme novembre, décembre s’avère classiquement plus calme en termes d’activité que le printemps. Contrairement aux mois de mai et juin, où les ménages font généralement preuve d’une envie d’immobilier très forte avec la perspective de la rentrée, la fin d’année observe généralement un ralentissement de l’activité. Les préoccupations des acheteurs vont davantage à l’organisation des fêtes qu’à la recherche, sauf urgence, d’un bien immobilier. De plus, si les visites physiques des logements sont à nouveau autorisées depuis le 28 novembre dans le respect d’un protocole sanitaire très strict, leur interdiction durant le reconfinement a entraîné un ralentissement du nombre de nouveaux produits disponibles sur le marché. Selon les indicateurs de notre plateforme, l’ajout de nouvelles annonces de mise en vente a diminué de près de 30% au niveau national par rapport au rythme habituel durant le mois qui vient de s’écouler. Cet abaissement des stocks combiné à une moindre fièvre acheteuse des candidats à la propriété pourrait ainsi dans les semaines à venir limiter un éventuel rebond du marché. La relance pourrait être d’autant moins marquée que le réservoir d’acheteurs potentiels qui avait contribué au redémarrage rapide du marché à l’aube de l’été a lui aussi littéralement fondu entre les deux confinements. Si l’Indice de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents a cessé de reculer en novembre après plusieurs mois de baisse continue, il affiche actuellement des niveaux particulièrement bas, exception faite à Strasbourg et Lille. Ainsi, à Montpellier, Lyon et Paris, par exemple, on ne compte plus que 6% d’acheteurs de plus que de vendeurs. Même constat à Bordeaux (3%), Nice (4%), Marseille (7%) ou encore Toulouse et Nantes (8%). À titre comparatif, à la même période l’année dernière, la capitale en comptait 26%, Rennes 29% ou encore 23% à Montpellier.

Parmi les principales incertitudes quant à l’évolution du marché à partir de janvier 2021, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents soulignait le mois dernier son inquiétude quant à la confiance des ménages. Pour l’instant, le moral des porteurs de projet est au beau fixe : 71% des vendeurs et des acheteurs déclarent rester positifs et sereins face à l’avenir malgré le contexte sanitaire et économique actuel. La perspective de production d’un vaccin contre la Covid-19 avec une campagne de vaccination qui pourrait commencer dès le premier trimestre 2021 semblent en effet avoir joué sur le maintien du moral et sur l’espoir d’une sortie de crise plus rapide que prévu. Ainsi, ce deuxième confinement n’a pas découragé les projets immobiliers en cours. Seuls 6% en moyenne des projets d’achats ont été abandonnés durant cette période et uniquement 4% des projets de vente. La majorité des particuliers (62% de vendeurs et 56% d’acquéreurs) pensent même finaliser leurs projets dans moins de six mois. De plus, 69% des porteurs de projet considèrent la pierre comme une valeur refuge. De quoi donner de l’espoir quant à la bonne tenue du marché dans les mois à venir.  Pour autant, il serait naïf de penser que le marché immobilier français traversera sans encombre la crise économique qui s’annonce : les inquiétudes sur les fondamentaux de l’immobilier restent trop nombreuses. Parmi elles, et au premier rang : l’évolution à la hausse du chômage (+1,9 points au 3e trimestre d’après l’Insee) qui pourrait s’accélérer en 2021 avec les effets du second confinement et toucher toutes les catégories socio-professionnelles. Quant aux banques, l’impact de ce nouveau confinement sur la solvabilité des ménages pourrait les conduire à durcir leur politique d’octroi du crédit en réservant leur financement aux dossiers les plus solides. Au regard de ces différents éléments, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents estime à l’heure actuelle que le marché ne devrait pas s’effondrer, notamment grâce au maintien de la confiance des ménages. Cependant, il connaîtra une phase de repli dépendant de l’ampleur des conséquences économiques de la crise.