Une ville qui attire les entreprises, les étudiants et les talents qualifiés
Avec une ligne de TGV qui relie la ville à Paris en 2 heures et un aéroport à Mérignac, le développement économique ne s’est pas fait attendre : de nombreuses entreprises se sont installées, d’autres ont multiplié les offres d’emploi. Avec un cadre de travail attractif : être à 1 heure de voiture du Bassin d’Arcachon pour se baigner et 3 heures de route pour skier à Gourette, station de ski des Pyrénées. Les entreprises n’ont pas eu du mal à recruter des talents qualifiés. Depuis 2 ans, les Parisiens ont quitté la capitale pour s’agrandir. Avec 505 750 €, le prix moyen d’un 50m² à Paris, les familles peuvent s’offrir un 113m² à Bordeaux. Delphine Montant, collaboratrice de l’agence Un Toit et Vous Bordeaux confirme le phénomène, mais il s’agit aussi de mesurer les impacts de ces aménagements : “Il faut un peu casser le mythe des Parisiens qui viennent s’installer à Bordeaux. Même en 2017 avec la Ligne Grande Vitesse, ça représentait 13% du marché, aujourd’hui c’est encore moins.”
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Quelle que soit la région, les talents qualifiés l’ont bien compris. Ils n’hésitent pas à poser leurs valises en venant de toute la France. L’aire urbaine bordelaise poursuit sa politique volontariste en faveur des entreprises. Depuis 2017, Bordeaux a multiplié les initiatives pour avoir un bassin d’emplois en invitant et favorisant les installations de sociétés. Et ça marche. Malgré un taux de chômage quasiment identique à la moyenne nationale (8,2%). L’activité économique est dynamique, on ne compte pas moins de 75 000 entreprises installées sur différents secteurs, au-delà du vin, le numérique, les télécommunications, la santé, l’aéronautique, les énergies renouvelables attirent de nombreux profils. De quoi continuer à attirer de nouveaux habitants (+1,4% en 2016). En 2018, la ville de Bordeaux et son agglomération ont attiré plus de 10 000 habitants. Selon Catherine Danilo, directrice de l’agence l’Adresse Gradignan, le nombre grandissant d’habitants s’explique par ces dynamismes du marché de l’emploi : “Depuis 2016, beaucoup d’acquéreurs arrivent de région parisienne, mais aussi d’autres régions. Comme le bassin d’emploi se dynamise et que les entreprises s’installent, il y a beaucoup de mutations et régulièrement.”
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Les étudiants ne sont pas oubliés. L’Université de Bordeaux est la troisième université française hors de l’Île de France. Située à Talence avec ses 29 hectares et 10 000 logements étudiants, la ville compte bien transformer ses campus en véritables morceaux de ville en construisant des logements intergénérationnels et privés. Avec plus de 82 000 étudiants, on recense 18 écoles d'ingénieurs et grandes écoles et 3 business schools. Sans compter les écoles spécialisées dans le numérique, les secteurs des biotechnologies, informatique et technologies 3D. Les entreprises locales pourront recruter sans problème…Un marché immobilier dynamique mais l’euphorie n’est plus...
Après l’euphorie des 5 années passées marquée par une hausse des prix de +34,9% pour la ville centre et +29,5% pour l’aire urbaine, le marché de l’immobilier commence toutefois à s’essouffler depuis un an. En cause ? Le niveau trop élevé atteint par les prix notamment en centre-ville (6 000 €/m²) finit non seulement par poser un problème de pouvoir d’achat au niveau local mais tend aussi à freiner les investisseurs. “Depuis mai 2017, la croissance était vraiment exceptionnelle mais on ressent un net changement depuis le début de l’année 2019. Cela a un impact important sur les délais de négociation et les délais de vente.” déclare Cécile Bourgeois, directrice de l’agence Laforêt Lormont.
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Contrairement à 2018, les futurs acquéreurs prennent leur temps pour acheter. Conclusion le stock de logements croît dans la plupart des quartiers et rallonge les délais de transactions.
Mais le marché de l’aire urbaine connaît encore une légère évolution de ses tarifs (+1,9% en un an), plus particulièrement dans les communes de la proche périphérie (+2,8% depuis Janvier à Mérignac par exemple), la préfecture de la Gironde est la seule grande métropole française avec Nice à essuyer un recul de ses prix (-0,4%). “En effet, le marché se régule. Les prix se tassent. Mais les biens fixés au bon prix se vendent toujours très bien : le marché est toujours dynamique.” constate Allan Gumpel, responsable transaction de l’agence Century 21 Cabinet Rollin à Bordeaux intra-muros.
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Il faut compter plus de 4000€ m² dans le centre-ville, certaines surfaces peuvent se négocier plus de 50%. Et les petites échoppes qui ont besoin de rénovation se vendent encore très vite entre 170 000 à 250 000€ m².En revanche, les immeubles des années 1970 ont du mal à trouver des acquéreurs qui préfèrent les copropriétés récentes. Mais dans l’ensemble de la région, une tendance baissière pourrait perdurer dans les mois à venir en raison de la faiblesse de la demande. Et par conséquent le pouvoir d’achat immobilier serait parmi les plus bas de l’Hexagone (36 m² dans Bordeaux même et 47 m² dans l’aire urbaine). Après Lyon, c’est d’ailleurs dans l’agglomération bordelaise qu’il est le plus difficile de rentabiliser son achat pour les acquéreurs (71 mois en moyenne à Bordeaux et 56 mois dans l’aire urbaine). : “Notre rôle sur le marché aujourd’hui, en tant qu’expert du secteur, est très important. Surtout pour l’estimation du bien : si l’estimation est trop haute, il n’y aura aucune proposition car il y a beaucoup de biens à vendre et peu de démarches de négociations sont entamées.” constate Patrick Letreux, directeur de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Bordeaux Chartrons.
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Malgré un léger recul des prix, il semblerait effectivement que le dynamisme du marché soit toujours d’actualité.
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Les programmes neufs attirent les investisseurs
Le développement de Bordeaux et de son agglomération a initié le développement de nombreux programmes neufs. Ils ont provoqué une arrivée massive d’investisseurs. “Notre secteur est en mutation, la population se renouvelle. Beaucoup de personnes souhaitent partir avec la construction de programmes neufs et de nouvelles infrastructures. Aujourd’hui, il y a de plus en plus de jeunes et les gens restent moins longtemps dans leur logement” avertit Nancy Lopes, négociatrice transaction de l’agence Guy Hoquet Villenave d’Ornon.
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Les villes et les villages alentours sont en plein essor. Côté rive gauche, les communes de Mérignac (3 217 €/m²), Pessac (3 375 €/m²), Talence (3 621 €/m²) et Gradignan (3 179 €/m²) sont très appréciées par les familles car les prix sont plus abordables. A savoir, ces villes sont populaires car elles sont traversées par le tramway. “La demande moyenne dans le secteur concerne les maisons de 3 chambres entre 400 et 500 000€. Les acheteurs sont principalement, des familles qui ont envie d’avoir toutes les commodités à proximité et un accès simple au centre de Bordeaux” constate Patrick Blottière, directeur de l’agence Lalanne Immobilier Talence.
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Vers la rive droite, les communes ne bénéficient pas toutes du réseau de tramway mais restent dans les demandes des acheteurs et attirent les jeunes couples comme Le Haillan (3 334 €/m²) et Cestas (3 231 €/m²). Le Bouscat reste la ville la plus chère de la zone avec 4 155€/m² mais aussi la plus dynamique avec un taux de rotation de 3,6%. Enfin, Bègles avec 3 566 €/m² s’affiche comme l’un des marchés les plus dynamique de l’agglomération avec un taux de rotation de 3,5%. “Bègles est l’une des dernières villes de l’agglomération accessible en termes de prix. Aujourd’hui les acquéreurs sont plus avertis, moins impulsifs et le marché se régule : il est mature et les prix sont plus cohérents.” déclare Sylvain Rigaut, directeur de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Bègles.
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A seulement 30 minutes en voiture de Bordeaux centre, de nombreuses communes toujours proches, même éloignées des transports en commun. Elles offrent un cadre de vie recherché et surtout des prix plus raisonnables. “Dans le secteur rive droite, le secteur est très dynamique et les tarifs sont encore raisonnables : ça ne risque pas de s’inverser avant 2 ou 3 ans” annonce Thomas Faussat, directeur de l’agence NCI Camblanes-et-Meynac.
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Ainsi, en 2019 , les professionnels de l’immobilier ont constaté un net retour au calme. Les transactions enregistrées se font aujourd’hui sur leur valeur de marché. Les acheteurs ont repris le pouvoir et l’effet nouveauté semble passé. “Il y a eu une réelle explosion avec le développement des aménagements en seulement 8 mois, et depuis le marché s'est tendu” assure Lionel Despres, directeur de l’agence ERA Immobilier Caudéran. Mais l'agglomération bordelaise reste encore un marché fort intéressant.
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