Baromètre immobilier : la reprise se confirme, malgré un calme automnal

Novembre est historiquement un mois peu dynamique pour l'immobilier, et force est de constater que les données de cette année ne dérogent pas à la règle. Les prix immobiliers évoluent à peine, avec des variations mensuelles proches de zéro sur la plupart des segments : +0,1 % en moyenne nationale et +0,3 % dans les 10 plus grandes villes de France.

Si, à court terme, les voyants restent neutres, les évolutions à 6 mois racontent une tout autre histoire. Sur le dernier semestre, le marché affiche en effet désormais des variations positives sur la plupart des segments, très loin des baisses marquées de 2023 et 2024.

Au niveau national, les prix ont ainsi augmenté de +0,9 % sur 6 mois, contre -0,6 % en 2024 et –4 % en 2023. Même constat dans le Top 10 des villes, où la hausse atteint +1,5 %, contre –1,2 % en 2024 et –3,8 % en 2023. Même les zones rurales, bien que légèrement en retrait (–0,1 %), s'améliorent par rapport aux années 2023 et 2024 qui avaient enregistré respectivement des baisses de prix de –1,6 % et –1,2 %.

En prenant de la hauteur, la stabilité observée ces derniers mois dissimule en réalité une reprise en profondeur. Les prix ne reculent plus comme auparavant, et le marché adopte une régularité qui contraste avec l'instabilité enregistrée en 2023 et 2024.

Malgré ces signaux encourageants sur le long terme, le marché reste grippé à court terme. Les taux d'intérêt immobiliers oscillent autour de 3,30–3,35 % depuis 6 mois, avec de légères hausses récentes signalées par les courtiers, sans toutefois marquer une tendance claire. Les volumes de crédits octroyés se stabilisent depuis l'été, en hausse de +28 % par rapport à septembre 2024 et +34 % par rapport à 2023, mais sans progression supplémentaire pour relancer l'activité.

Ce statu quo crée une inertie qui maintient acheteurs et vendeurs dans l'attente. À cela s'ajoutent les incertitudes fiscales et politiques : réformes des plus-values, transformation de l'IFI, prorogation du « super » déficit foncier, ou encore création du statut du bailleur privé. Dans un contexte budgétaire tendu marqué par le rejet du PLF et des amendements en suspens, les décisions sont reportées, freinant ainsi toute impulsion immédiate.

 « Ni les taux, ni l’octroi de crédit, ni les mesures fiscales en débat ne sont aujourd’hui en mesure de faire bouger le marché. L’attentisme reste dominant et la véritable dynamique de 2026 ne pourra émerger qu’à partir du printemps », souligne Thomas Lefebvre, VP Data, SeLoger & Meilleurs Agents.

Les grandes villes illustrent cette tendance nationale, avec des évolutions sur 6 mois bien meilleures qu'en 2023 et 2024. Sur 11 villes analysées, seulement 2 restent en territoire négatif en 2025, contre 8 en 2024. Cependant, cette embellie demeure hétérogène.

Nice se distingue avec une hausse de +4,6 % sur 6 mois, portée par une demande soutenue et une moindre dépendance au crédit, grâce à une population plus âgée et une part importante des seconds accédants.

À l'opposé, Nantes accuse une baisse de 1,3 %. Un repli qui s’explique par une correction de ses prix après une hausse de 36 % entre 2015 et 2022, contre 12 % à Nice.

À noter que sur la période 2015–2025, les deux villes convergent toutefois : +40 % à Nice, contre +35 % à Nantes.

Globalement, cette hétérogénéité confirme une reprise en cours, encore fragile mais cohérente. « Le marché immobilier entre dans une phase de stabilisation. Les prix ne reculent plus, la demande se recompose et les fondamentaux s’améliorent graduellement. Ce nouvel équilibre restera fragile tant que la visibilité sur les taux et la fiscalité n’évoluera pas. La vraie dynamique de 2026 se jouera à partir du printemps », conclut Thomas Lefebvre.