Baromètre Meilleurs Agents au 1er mai 2014 - Immobilier parisien et francilien : La baisse des prix et des taux améliore la situation des acheteurs

Meilleurs Agents publie la 59ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "La hausse constatée en janvier et février s’est enrayée. En mars et avril, les prix ont retrouvé leur tendance naturelle à la baisse. Avec seulement 1,1 acheteur pour un vendeur à Paris et de 0,4 (Grande Couronne) à 0,9 (Hauts-de-Seine) acheteur pour un vendeur en banlieue, il ne pourrait pas en être autrement de façon durable. Mais la baisse des taux met le marché sous morphine ! En effet, cette baisse reste limitée car la diminution des taux d’intérêts génère un gain significatif de pouvoir d’achat. Ainsi, depuis le plus haut des prix en juin 2011, les taux d’intérêt ont baissé au total de 1 % soit l’équivalent de 8% de gain de pouvoir d’achat. Les prix ayant diminué de -6,5% sur la même période, les acheteurs bénéficient en réalité d’un regain de pouvoir d’achat total de 14,5% en 3 ans," commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. "L’effet qualité est toujours très présent : seuls les biens de bonne ou très bonne qualité trouvent preneur. Les moins attractifs ne se vendent pas voire ne sont même pas visités. Les statistiques ne reflètent donc que les transactions réelles portant sur des biens dont les prix ne baissent que faiblement. Nous confirmons la tendance observée lors des derniers jours du mois de mars. Les décrets de mise en œuvre de la loi ALUR ont considérablement compliqué les signatures de promesse de vente dans les copropriétés. En effet, le délai de rétractation de 7 jours accordé à l’acheteur ne prend effet qu’à partir du moment où il est en possession de toutes les informations sur la copropriété (état d’endettement, carnet d’entretien etc.). Mais la mise à disposition rapide de ces éléments par le syndic pose régulièrement problème, entraînant délai supplémentaire et parfois perte d’intérêt de l’acheteur. Nous avons mesuré que le délai de 2 semaines généralement constaté entre l’acceptation de l’offre par le vendeur et la signature de la promesse de vente a été multiplié par plus de deux et dure maintenant plus de 5 semaines en moyenne. Alors que le marché manquait déjà de ressort et de fluidité, ces nouvelles dispositions contribuent à le ralentir encore un peu plus. Cette mesure est positive car elle permet de mieux informer l’acheteur, mais elle aurait dû être introduite après une période tampon permettant aux syndics de mettre à jour et digitaliser les informations des copropriétés. Les chiffres du mois d’avril nous confortent dans notre scénario d’évolution des prix sur l’année 2014. Avec un ITI (Indicateur de tension immobilière) aussi faible (nombre d’acheteurs pour un vendeur), les prix sont structurellement orientés à la baisse. Quelques exceptions locales ou conjoncturelles ne peuvent que confirmer cette tendance de fond qui ne devrait pas s’inverser dans les mois qui viennent sans évolution majeure des conditions macroéconomiques. Au total, les prix devraient avoir baissé de -3% à -5% d’ici à la fin de l’année," conclut-il.

Des conditions de marché stables

Les conditions générales du marché restent stables à l’exception notoire des taux d’intérêt qui continuent de baisser fortement. Le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs mesuré par l’ITI évolue lentement et peu. Le déficit d’acheteurs reste important. Avec seulement 1,1 acheteur pour un vendeur à Paris, 0,7 en Petite Couronne et 0,4 en Grande Couronne, les prix sont naturellement orientés à la baisse. Les taux des emprunts immobiliers ont baissé de -0,1 % en un an, de -0,35 % depuis janvier 2013 et de -1% depuis le plus haut des prix de juin 2011. Cette baisse a généré un gain de 8% de pouvoir d’achat. La résistance du chômage à un niveau élevé et l’absence de croissance économique plaident pour un maintien des taux à un faible niveau. Le plan d’économie du nouveau Premier ministre saura probablement, au moins à court terme, contenter Bruxelles et faire patienter les marchés sur la dette française. Le spectre d’une forte remontée des taux dans la seconde moitié de 2014 semble donc s’éloigner.

Qu’attendre au deuxième semestre ?

Il est probable que le marché immobilier francilien voit ses prix continuer à baisser sur le reste de l’année. Cette tendance devrait s’amplifier dès la rentrée de septembre mais rester modérée en mai et juin et pendant l’été avec des volumes de transactions toujours limités. Les taux resteront très bas compte tenu de la situation européenne et du regain de confiance dans la France après les annonces du plan de compétitivité du nouveau Premier ministre.

Acheter ?

La période est indiscutablement favorable aux acheteurs qui peuvent choisir dans un stock important de produits mis en vente et bénéficient de taux faibles et d’un excellent rapport de force par rapport à des vendeurs proportionnellement plus nombreux. Acheter aujourd’hui un bien de bonne qualité n’est peut-être pas la certitude absolue d’une bonne affaire mais ne devrait pas réserver de mauvaises surprises dans les années à venir. Les familles (primo et secundo accédant) qui cherchent un logement et disposent d’un financement peuvent aujourd’hui acheter en toute tranquillité à condition de choisir un bien qui leur convienne réellement et éviter de se précipiter. Les investisseurs, pour leur part, restent encore circonspects. Il faudra probablement plusieurs années de stabilité fiscale pour que les nouvelles règles, dont certaines restent encore à préciser (encadrement des loyers…), soient bien connues et maîtrisées par tous les acteurs. La pierre reste un refuge dont la rentabilité reste faible, même à long terme.

Vendre ?

Les conditions ne sont pas favorables aux vendeurs. Pour autant, ceux qui suivent une stratégie cohérente et sont à l’écoute du marché trouvent des acquéreurs solvables. Il faut juger des plus-values sur le long terme et non s’en tenir aux prix les plus hauts constatés en 2011. Pour vendre rapidement, il est indispensable de positionner son bien au prix du marché. A défaut le bien ne sera même pas visité.