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Pour tous vos propriétaires bailleurs qui s’interrogent sur la rentabilité d’un investissement locatif, les équipes de Meilleurs Agents lancent aujourd’hui un nouvel outil d’estimation des loyers.
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Pour tous vos propriétaires bailleurs qui s’interrogent sur la rentabilité d’un investissement locatif, les équipes de Meilleurs Agents lancent aujourd’hui un nouvel outil d’estimation des loyers. Objectif : découvrir en temps réel la valeur locative des biens locatifs.
1. Un outil en ligne pour connaître les valeurs locatives des biens immobiliers
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Accessible gratuitement depuis la page Estimation du site Meilleurs Agents, cette nouvelle fonctionnalité permet en moins de deux minutes de connaître la valeur locative hors charges de tous les biens (appartement comme maison) loués non meublés sur l’ensemble du territoire national. En effet, il suffit d’indiquer l’adresse précise du logement à estimer ainsi qu’une dizaine de caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage, état, année de construction, présence d'un balcon, d’une cave, ou encore d’une place de stationnement). L’algorithme développé par le site Meilleurs Agents fait alors le reste. Tout comme celui développé pour l'estimation du “prix de vente", il s’appuie sur une approche par comparables, se basant sur les références locatives les plus proches au regard des caractéristiques du bien et de sa localisation précise. Pour construire cet outil d'estimation, le site Meilleurs Agents se base sur les annonces de locations mises en ligne par les professionnels de l'immobilier sur sa plateforme.
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Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Les données utilisées sont particulièrement fiables et représentatives du marché immobilier locatif. D'une part, parce que contrairement à la vente d'un bien immobilier, la négociation entre le loyer observé dans une annonce et celui dans le bail est extrêmement rare, ce qui permet d'utiliser les annonces sans crainte. Et d'autre part, notre plateforme regroupe à elle seule environ 30% des annonces de location au niveau national et jusqu’à 50% dans les plus grandes métropoles de l’Hexagone. Au final, nous mesurons une marge d’erreur médiane de seulement 8%.
Animée par la volonté constante de rendre le marché immobilier toujours plus transparent, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents profite de cette occasion pour développer de nouveaux indices d’évolutions des loyers dans les onze plus grandes métropoles françaises. À l’instar des IPI de Meilleurs Agents, ces nouveaux indices seront mis à jour tous les mois et sont de nouvelles clés de lecture de référence pour suivre l'évolution des niveaux de loyers dans les grandes métropoles françaises. Également, le site Meilleurs Agents enrichit ses cartes de loyer au m² quartier par quartier dans toutes les communes limitrophes aux onze plus grandes villes françaises.
Voici le nouvel outil digital pour les propriétaires bailleurs
2. Où faire investir vos clients dans un studio qui s’autofinance ?
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Pour accompagner le lancement de son outil d’estimation des loyers et puisque connaître la valeur locative d’un bien est essentiel pour vos investisseurs, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents dévoile aujourd’hui les résultats d’une enquête inédite sur les villes où investir pour devenir propriétaire d’un studio de 20 m² de manière autofinancée en vingt ans, le tout avec un apport inférieur à 15 000 euros.
Pour déterminer les communes offrant le plus fort potentiel en la matière, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont passé au crible les 200 plus grandes villes de France. L’objectif étant de trouver le bon plan pour les particuliers avec des revenus locatifs qui couvrent la totalité des frais liés à l'achat et des charges courantes, tels quels les frais d’agence et de notaire, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les charges de copropriété et les frais d’entretien courant acquittés, ainsi que la mensualité du prêt.
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Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents
Sur l’ensemble des communes étudiées, 72 d’entre elles nécessitent un apport inférieur à 15 000 € pour que le bien acheté s’autofinance. Mais nous avons voulu aller plus loin que le simple aspect financier immédiat en prenant également en compte les risques de non-location du bien et de dépréciation.
Au regard de ces différents éléments, 10 villes émergent pour investir dans un studio autofinancé où l’apport est le plus faible (moins de 15 000 euros), tout en présentant un risque mesuré.
Parmi elles, Poitiers, Nancy et Saint-Martin-d’Hères font partie du TOP 3 :
- Du fait de sa forte population étudiante (plus de 30%), de sa demande importante pour les studios (1/3 des locataires d’appartements du parc privé occupent ce type de bien) et de son marché immobilier dynamique, Poitiers fait en effet figure de valeur sûre avec seulement 11 364€ d’apport nécessaire pour rentabiliser sans effort financier supplémentaire l’achat d’un studio.
- Ville tout aussi étudiante, Nancy talonne néanmoins cette dernière de près en matière d’acquisition autofinancée avec de belles perspectives de plus-values à la revente (+5,8% en un an). Conséquence de prix d’achat plus hauts, l’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance s’établit à 13 410€.
- Saint-Martin-d’Hères, dans la périphérie de Grenoble, est la ville étudiante par excellence : le nombre d’étudiants est équivalent à 85% de la population. Les prix d'achat y sont de 2 192€/m², similaires à ceux de la capitale des Ducs de Lorraine.
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3. Les villes à éviter pour un investissement autofinancé
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Un foncier très cher, des loyers qui ne suivent pas les prix du marché, un risque de dépréciation des logements plus importants et, au final, un apport nécessaire équivalent à 50 à 60% du prix d’achat d’un studio… D’après notre étude, les stations balnéaires comme Nice, Cannes, Anglet ou Antibes ainsi que certaines villes d’Ile-de-France comme Meudon ou Bagneux sont les villes à éviter pour vos clients qui cherchent à investir dans un studio qui s’autofinance.
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Méthodologie : L’étude porte sur les 200 plus grandes villes françaises. Le coût d’un appartement de 20 m2 inclut les frais d’agence et de notaire. Le loyer net de charges est le loyer charges comprises duquel on déduit : la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant. Le montant de l’emprunt possible est calculé avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans avec un taux de 1,1% et un taux d’assurance de 0,15%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est la différence entre le coût de l’appartement et le montant de l’emprunt possible. Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé, la part de ménages locataires d'appartements du parc privé d’une pièce et le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville rapporté à sa population. Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2012 et 2017, du classement des zones d'emploi les plus affectées par la crise, du taux de chômage de la zone d'emploi au 4e trimestre 2020, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville. Sources : Banque de France ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE ; Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation ; France Stratégie ; Prix et Indices des Prix de l’Immobilier Meilleurs Agents au 1er mai 2021.
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