Marché immobilier : à quoi s'attendre en 2023 ?

Désamour des grandes villes, remontée des taux d’intérêt, inflation, perte de pouvoir d'achat, pénurie de biens… À quoi ressemblera le marché immobilier en 2023 ? Éléments de réponse avec les équipes data-science de Meilleurs Agents.  Ces derniers mois, on l’a qualifié d’atone. De poussif. De très mou. Le marché immobilier devrait pourtant atteindre un volume de transactions presque record cette année. De l’ordre d’1,1 million de ventes dans l’ancien, à peine moins bien qu’en 2021 (1,175 millions de transactions avaient alors été enregistrées). Pourrait-on ne pas atteindre le million de ventes espéré ? Il faudrait pour cela que 25% des promesses de vente tombent à l’eau d’ici le mois de décembre. Un scénario catastrophe assez peu probable quand on sait que chaque année, seulement 2 à 3% des ventes sont annulées faute de crédit. 

Marché immobilier : les zones rurales continuent de surfer sur la vague post-Covid 

On n’a pas fini d’entendre parler des zones rurales. Plébiscités depuis le début de la crise sanitaire en France, ces secteurs ont encore vu leurs prix augmenter de 8%* au cours des douze derniers mois, après une augmentation de 9%, déjà, un an plus tôt. Oui, les Français continuent de rêver de maisons avec jardin. Et sont toujours prêts à s’éloigner des grands centres urbains pour trouver leur bonheur. 

Une tendance qui profite dans une moindre mesure aux villes moyennes, où les prix ont augmenté de 5,4% cette année (contre 7,9% l’année dernière). Assez logiquement, les grandes villes font moins bien, avec des prix en hausse de 4,9% en 2022 (6,3% l’année dernière). De nombreuses grandes métropoles marquent en effet le pas, avec des hausses de prix très faibles. C’est le cas de Lille (+0,7%), de Bordeaux (+1%), de Nantes (+2%) ou encore de Lyon (+2,2%). 

Prix immobiliers : Paris frôlera bientôt les 10 000 €/m2 ?

Mais c’est surtout Paris qui fait les frais de cette “nouvelle” géographie immobilière. La capitale avait déjà accusé une baisse des prix de la pierre de 1,8% l’année dernière. Elle subit cette année une nouvelle baisse de 1,2%. C’est la première fois depuis cinq ans, que les prix immobiliers parisiens baissent durablement. À ce rythme, le mètre carré à Paris pourrait rapidement flirter avec la barre symbolique des 10 000 euros. Dans ce contexte peu favorable aux grandes villes, Marseille (notre photo) et Strasbourg parviennent toutefois à tirer leur épingle du jeu, avec des hausses de prix respectives de 9% (10,6% l’année dernière) et 8,7% (comme en 2021). En réalité, il s’agit surtout ici d’un effet de rattrapage, les prix immobiliers dans ces deux villes ayant commencé à augmenter plus tardivement qu’ailleurs. 

Les stocks de maisons ont baissé de 54% ! 

On l’a dit, le rêve de maison est toujours une réalité pour les ménages français. La pénurie… aussi. Depuis 2018, les stocks de biens s'amenuisent et le phénomène s’est encore amplifié avec la crise sanitaire. C’est particulièrement vrai pour les maisons puisque leur stock a été divisé par deux en l’espace de quatre ans (-54%). Même si elle est un peu moins élevée, la baisse des stocks des appartements est elle aussi importante (-28% depuis 2018). Bonne nouvelle cependant pour les acheteurs : depuis six mois, on assiste à un léger retour de biens à vendre sur le marché (+7%, tous types de logements confondus) ! Côté prix, sans grande surprise, ceux des maisons augmentent plus que ceux des appartements. L’écart tend cependant à se resserrer (+6,6% en un an pour les premières, +4,7% pour les seconds). Les premiers signes d'un essoufflement du marché des maisons ?

Les zones périphériques en forte pénurie de logements

Bien sûr, cette pénurie de logements ne touche pas de manière égale l’ensemble du territoire. Les zones rurales - qui jouissent d’une attractivité nouvelle mais qui sont aussi moins urbanisées - sont les secteurs les plus pénuriques, avec une offre de biens divisée par deux depuis 2018. Les villes moyennes sont elles aussi en forte pénurie de logements. Quand les grandes villes sont, pour la plupart, en légère pénurie.  À l’inverse, quatre grandes villes sont en légère sur-offre (Toulouse, Bordeaux, Nantes ou Angers). Quatre villes encore sont carrément en forte sur-offre : Lyon, Villeurbanne, Mérignac et… Paris. Dans la capitale, la crise sanitaire a clairement aggravé la situation, avec 50% de stocks supplémentaires en quatre ans !

La remontée des taux d’intérêt pèse sur le marché immobilier

Jusque-là, tout va bien sur le marché immobilier. Mais qu’en sera-t-il dans quelques mois ? Car après cinq années à leur plus bas niveau historique, les taux d’intérêt ont enclenché une remontée continue depuis le début de l’année 2022. Établis à 1,9% au 1er septembre, ils devraient poursuivre leur lente ascension et impacter la demande immobilière. Dans quelle mesure ? À contre-courant des théories alarmistes qui circulent largement ces dernières semaines, les données avancées par Meilleurs Agents se veulent rassurantes.  Bien sûr, le taux d’effort** consenti par les ménages va croître à mesure que les taux d’intérêt vont augmenter. Mais il sera toujours possible d’acheter ! En prenant l’hypothèse d’un taux moyen à 2,75% au 1er janvier 2023, pour un emprunt sur vingt ans, le taux d’effort moyen pour l’acquisition d’un bien de 50 m2 avoisine alors les 30%. Plus élevé qu’en 2020, certes, mais tout de même très correct.  Ce taux d’effort tombe même à 19% pour un achat immobilier en zone rurale. C’est mathématique : plus les prix de vente sont élevés, plus le taux d’effort s’avère important. 

La situation sera donc plus compliquée dans les villes moyennes et dans les grandes métropoles. Toujours avec un taux hypothétique à 2,75%, les taux d’effort atteindraient respectivement 37% et 45%. À Paris, la situation est là encore plus inquiétante. Les acheteurs devraient présenter de sacrées garanties puisqu’ici, le taux d’effort culminerait à 71%.  Une disparité qui ne surprend personne : dans les secteurs où il était déjà difficile d’acheter, cela le sera encore plus. Mais le territoire devrait rester majoritairement accessible avec un taux d’effort inférieur à 35% dans la majorité des grandes métropoles (60%).  Et si les taux d’intérêt atteignaient 4% ?  Même dans ce scénario le plus défavorable, le taux d’effort pourrait frôler le seuil critique de 35% mais resterait acceptable (34%). La demande serait donc toujours considérée solvable dans une métropole sur deux.

Les crédits immobiliers en baisse de 20% en 2023

Après des années exceptionnelles sur le plan du crédit immobilier, il faut s’habituer à un retour à la normale. On peut cependant s’attendre à une baisse de la demande dans les villes les plus impactées par la hausse des taux d’intérêt : Paris, Bordeaux, Lyon et Nice en tête. Selon les prévisions de la Banque de France, l’inflation devrait rester élevée et supérieure à 4% sur les douze prochains mois. Le taux de chômage, quant à lui, devrait se stabiliser autour de 8% en 2023. Dans ce contexte, la production de crédits devrait connaître une baisse raisonnée, à hauteur de 20% en 2023. En cause : la remontée progressive des taux d’intérêt et la décision de la Banque centrale européenne de stopper les injections de liquidités sur le marché européen. Plusieurs facteurs aggravants restent à surveiller dans les prochains mois : une potentielle aggravation de la crise énergétique, une accélération de la spirale inflationniste, une exacerbation des tensions sur les dettes souveraines européennes et, bien sûr, la situation géopolitique actuelle qui pourrait encore se dégrader.

Le nombre de transactions immobilières sous la barre du million

Au vu de tous ces facteurs, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents anticipe un ralentissement du marché immobilier, tant en termes de prix de vente que de volume de transactions. D'ici septembre 2023, le nombre de ventes dans l'ancien devrait ainsi repasser sous la barre du million (950 000 environ).  Ceux qui espèrent une baisse des prix de l’immobilier seront déçus puisque nos experts prévoient au contraire une hausse moyenne de 3% sur l’ensemble du territoire métropolitain. Là encore, les réalités seront différentes selon les communes. Ainsi à Paris, ils envisagent une baisse de 3%. D'ici septembre 2023, les prix immobiliers parisiens devraient frôler la barre symbolique des 10 000€ /m². Dans les dix plus grandes villes de France, on attend une légère augmentation des prix, de l’ordre de 1% environ. Cette hausse atteindrait les 3% dans les villes moyennes. Quant aux zones rurales, elle devraient une fois encore connaître une augmentation plus franche (5%). Malgré des bouleversements, notamment sur le plan du crédit, l’année 2023 ne devrait pas être le théâtre d’un véritable retournement du marché immobilier. Celui-ci devrait cependant être moins dynamique que les années précédentes.

*Indices des prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er septembre 2022. 

**Part du revenu d’un ménage consacrée au remboursement du crédit.