Marché immobilier : une reprise timide en 2025, quelles perspectives pour 2026 ?

L’année 2025 devait marquer un tournant décisif pour le marché immobilier français. Après la détente monétaire amorcée dès 2024, beaucoup espéraient un redémarrage net de l’activité. Si le rebond a bien eu lieu en début d’année, il n’a pas tenu ses promesses sur la durée.

Avec 925 000 transactions attendues sur l’ensemble de l’année 2025, le volume de ventes progresse de +8,2 % par rapport à 2024, repassant ainsi au-dessus de la barre des 900 000. Mais ce chiffre reste inférieur aux niveaux d’avant-crise.

Côté prix, la situation s’est stabilisée après trois années de baisse. L’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) enregistre une hausse contenue de +0,8 % sur un an au niveau national. Plusieurs grandes métropoles renouent même avec des progressions notables : Bordeaux (+3,6 %), Lyon (+2,5 %) ou encore Paris (+2,3 %).

Alors que l’accession à la propriété peine à redémarrer, le marché locatif reste fortement sollicité. Faute de bascule suffisante vers l’achat, la pression sur la demande locative persiste.

La hausse des loyers, qui avait atteint des niveaux records en 2024 avec +4,2 % sur un an, ralentit nettement en 2025. Elle se limite désormais à +1,5 % sur un an, un rythme bien plus modéré mais toujours supérieur à l’inflation. Dans les grandes villes, la progression a même été divisée par cinq en moyenne, témoignant d’un certain apaisement.

Cependant, ce ralentissement ne doit pas masquer une réalité plus profonde : les loyers restent structurellement orientés à la hausse, notamment dans les zones tendues où l’offre ne suit pas la demande. Pour les jeunes actifs et les ménages modestes, l’accès au logement demeure difficile, accentuant les inégalités.

Cette tension locative reflète l’attentisme des ménages face à l’achat immobilier. Beaucoup préfèrent rester locataires dans l’attente d’une baisse plus franche des taux ou d’une correction supplémentaire des prix. Ce phénomène entretient un cercle vicieux : moins de primo-accédants, donc davantage de pression sur le parc locatif, ce qui contribue à maintenir les loyers à des niveaux élevés.

Si la baisse des taux d’intérêt engagée en 2024 a nourri de grands espoirs, la dynamique s’est heurtée à une réalité plus nuancée. Contrairement aux anticipations, la barre symbolique des 3 % sur 20 ans n’a pas été franchie, et les taux se maintiennent autour de 3,25 % à la rentrée 2025.

Ce maintien a stoppé la progression du pouvoir d’achat immobilier. Les ménages peuvent acquérir en moyenne 72 m², soit un niveau équivalent à 2022. Cela représente tout de même l’équivalent d’une pièce supplémentaire par rapport au point bas de 2023, mais pas de quoi déclencher une vague d’achats.

De plus, on relève un frein patrimonial : dans certaines zones tendues, de nombreux logements revendus se soldent par des pertes. À Paris, où les prix sont encore –11 % en dessous de leur pic de 2020, près d’un vendeur sur cinq revend à perte. À l’échelle nationale, la situation concerne surtout les acquéreurs des trois dernières années. Cette perte de richesse immobilière contribue à ralentir la fluidité du marché et dissuade certains propriétaires de mettre leur bien en vente.

La rentrée 2025 est marquée par un climat politique et économique incertain. Trois facteurs pèseront directement sur le marché immobilier en 2026 :

• l’instabilité gouvernementale,
• une dette souveraine élevée,
• le manque de visibilité sur la politique du logement.

À ces paramètres internes s’ajoutent des tensions internationales. Depuis fin 2024, les OAT à 10 ans subissent une pression haussière, ce qui limite la baisse des taux immobiliers. Or, l’inflation étant désormais maîtrisée, la BCE ne devrait pas assouplir davantage sa politique monétaire et ses taux directeurs resteront stables en 2026.

Comme le souligne Thomas Lefebvre, Vice-Président data de SeLoger – Meilleurs Agents : « Ce contexte d’incertitude dessine un scénario de maintien des taux à leur niveau actuel. Ils pourraient même légèrement augmenter d’ici la fin 2025 pour se stabiliser autour de 3,25 à 3,5 %. »

Malgré ces incertitudes, plusieurs indicateurs témoignent d’une amélioration par rapport à 2023 et 2024.

Les conditions d’achat se sont nettement améliorées : il faut désormais 4 ans et 8 mois en moyenne pour amortir un bien immobilier, contre des délais bien plus longs lors des années précédentes. De plus, le pouvoir d’achat immobilier reste stable à 72 m² en moyenne, un niveau qui redonne de la marge aux acheteurs.

Autre signal favorable : les banques assouplissent progressivement leurs critères d’octroi de crédit depuis 2023. Même si les taux restent au-dessus de 3 %, l’accès au financement se maintient, évitant un blocage du marché.

Selon les projections de l’équipe scientifique de SeLoger – Meilleurs Agents, le marché immobilier devrait poursuivre son redressement progressif en 2026.

D’ici fin 2025, l’activité devrait se maintenir autour de 925 000 transactions, avec une hausse des prix comprise entre +1 et +2 %. En 2026, les analystes anticipent environ 960 000 transactions et une progression des prix située entre +2 et +3 %.

Toujours selon Thomas Lefebvre : « Même si elle est restée en deçà des attentes, la reprise du marché immobilier est engagée. Progressivement, le marché devrait se débloquer : les ménages vont intégrer que de nouvelles baisses significatives de taux ne sont pas à attendre, et la reprise des prix facilitera les reventes aujourd’hui contraintes à perte. Ce double mouvement ouvre la voie vers un nouvel équilibre en 2026. »