Le marché immobilier tient bon la barre en ce début d'automne

Ce ne sera une surprise pour personne : les tendances observées à la rentrée par les équipes de data-scientists de Meilleurs Agents se confirment en ce début d’automne. Le marché immobilier français résiste toujours et enregistre même une légère augmentation des prix au niveau national (+0,3% en un mois).

Des prix immobiliers en hausse de 0,4% dans les grandes villes

Pas de surprise non plus de ce côté là : ce sont les zones rurales qui enregistrent les meilleurs résultats avec une nouvelle hausse des prix immobiliers de 0,8% depuis le 1er septembre. C’est deux fois plus que les villes du Top 10 (+0,4%).

Si Nice, Rennes et Lyon marquent le pas (respectivement -0,5%, -0,2% et 0%), il faut signaler les belles performances de Bordeaux et Nantes (+0,6%) et surtout de Marseille (encore !) et Montpellier (notre photo). Les deux villes du sud-est enregistrent les plus fortes hausses de prix ce mois-ci (+1,2% et +1,3%). Car ces deux métropoles ont aussi en commun une forte pénurie de biens à vendre. À Montpellier, le stock a ainsi baissé de 27% en seulement quatre ans.

À Paris, les prix immobiliers continuent de baisser… la demande aussi

De son côté, Paris poursuit sa lente dégringolade avec une nouvelle baisse des prix (-0,1%). Le léger rebond constaté au printemps dernier n’aura-t-il été qu’un sursaut passager ? Apparemment, oui. Car dans la capitale, tous les indicateurs sont désormais au rouge. Paris présente en effet un pouvoir d’achat immobilier faible (24m² seulement). À titre de comparaison, ce pouvoir d’achat est en moyenne de 51 m2 dans les 50 plus grandes villes de France. À budget et conditions égales, on peut donc acheter deux fois plus grand ailleurs qu’à Paris ! Comme si cela ne suffisait pas, c’est aussi à Paris que la remontée des taux d’intérêt aura le plus fort impact sur le budget des ménages. Dernier signal d’alerte : les délais de vente dans la capitale continuent de s’allonger. Ils sont aujourd’hui de 68 jours en moyenne contre 60 jours il y a trois mois à peine. Les acheteurs sont donc clairement moins nombreux sur le marché parisien.

Marché immobilier : l’Île-de-France flanche à son tour

Et cette spirale négative tend à gagner toute l’île-de-France ! Et plus particulièrement la petite couronne, qui stagne (ici, les prix n’ont pas évolué d’un iota en deux mois). Après un boom de demandes post-Covid et la hausse des prix qui s’en est suivie, l’heure semble désormais à l’accalmie en région parisienne. Et aucune catégorie de biens n’est épargnée. Plébiscitées depuis le début de la crise sanitaire, les maisons connaissent désormais le même essoufflement que les appartements. Avec des prix au mètre carré plus élevés que ceux des autres départements de la proche banlieue, les Hauts-de-Seine (7 296 €/m²) sont donc les premiers à faire les frais du désamour des acquéreurs. En un an, ils ont ainsi vu leur prix reculer de 0,3%. Si la Seine-Saint-Denis, nettement plus abordable en termes de prix (4 325 €/m²), tire encore son épingle du jeu (+2,9% en un an), le Val-de-Marne commence à son tour à réduire la voilure (+1,6% de hausse sur la même période).

Dans la grande couronne, le constat n’est guère plus positif. S’il est vrai que les prix y ont ainsi encore grimpé de 2,6% en un an (contre +1,2% dans la proche banlieue), un ralentissement s’opère doucement. Là encore, ce sont les départements les plus chers qui sont les premiers touchés. À l’instar des Yvelines (4 615 €/m²) qui ont basculé dans le rouge il y a deux mois (-0,3%) et de l’Essonne (3 291 € le m²) qui marque le pas (0% depuis août dernier). Davantage préservé, le Val d’Oise a progressé de 0,2% depuis l’été (+3,4% en un an). La Seine-et-Marne, elle, fait carrément figure d’exception avec une hausse de 4,9% en un an (et 0,8% depuis l’été).

Des taux d'intérêt qui grimpent mais une demande toujours solvable

On le redoutait. C’est aujourd’hui une réalité. La remontée des taux d’intérêt se poursuit (1,9% en moyenne au 1er septembre toutes durées d’emprunt confondues). Et les dernières annonces de la Banque Centrale Européenne ne présagent pas d’un retournement de situation. La décision historique de l’instance européenne de relever ses taux directeurs de 0,75 point le 14 septembre 2022 – effaçant ainsi une décennie de taux inférieurs à 1% – devrait en effet pousser les établissements bancaires à revoir à la hausse leurs grilles tarifaires et se montrer plus prudents encore en matière d’octroi de crédit. Au-delà de la seule question du taux d’usure, qui trouve une résolution au moins partielle dans la remontée à 3,05% au 1er octobre, c’est bien ce changement d’orientation de politique monétaire qui va pousser les banques à resserrer le robinet du crédit et qui risque d’exclure nombre de porteurs de projets du marché. D’autant que cette situation déjà tendue pourrait continuer à se dégrader rapidement tant les facteurs aggravants sont nombreux. Si tel devait être le cas, cela affecterait inévitablement la demande et influerait négativement sur le marché immobilier. Bon, on n’en est pas encore là. Ouf ! Car même avec un scénario catastrophe (des taux d’intérêt à 4% pour un crédit sur vingt ans), le taux d’effort moyen resterait bon, de l’ordre de 34%. Même dans les grandes villes, on ne dépasserait pas les 35% de taux d’effort imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Concrètement, la demande restera solvable sur une bonne partie du territoire français. Assez logiquement, les communes les plus chères - Paris en tête - seront les principales affectées par une baisse de la demande.

Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er octobre 2022.

L’essentiel à retenir

Les prix immobiliers ont augmenté de 0,3% en moyenne en France depuis le 1er septembre ;
Ce sont les zones rurales qui voient une nouvelle fois leur prix augmenter plus fortement (+0,8%) ;
Marseille et Montpellier enregistrent des hausses de prix importantes (+1,2% et +1,3%) et une forte pénurie d’offres ;
Paris poursuit sa chute, avec des prix en baisse de 0,1% depuis le 1er septembre ;
Les acheteurs commencent à bouder l’Île-de-France et plus particulièrement la petite couronne ;
Malgré la hausse des taux d’intérêt, la demande reste solvable sur une grande partie du territoire.