Big Data et immobilier (1/2) : tout savoir sur nos sources de données

Dans le passé, l’information immobilière – c’est-à-dire principalement les prix et leurs tendances d’évolution – était compliquée à obtenir. Les annonces immobilières n’étaient pas centralisées et plusieurs sources étaient disponibles (agences, presse, syndicats professionnels, notaires… et boules de cristal), ce qui rendait complexe toute évaluation précise. Internet, bien sûr, est passé par là entre-temps pour faciliter la collecte et la consolidation des données. Meilleurs Agents a été créé en 2008 pour apporter de la transparence au marché, partant du principe que bien informé, chaque acteur du marché (agent, acheteur, vendeur) serait mieux à même de mener une transaction. On le voit, la donnée est au cœur du métier de Meilleurs Agents. Mais que peuvent apporter l’exploitation des big data à une agence immobilière ? Quelles sont les sources de données utilisées par Meilleurs Agents ? Et quel est l’apport des nouvelles technologies ? Pour répondre à ces questions, nous avons interrogé Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Meilleurs Agents PRO : A quoi sert aujourd’hui l’exploitation des Big Data chez Meilleurs Agents ?

Thomas Lefebvre : Avant tout, à mieux comprendre et appréhender le marché immobilier, en apportant une information de prix la plus locale possible (jusqu’à l’adresse). Mais en matière de statistiques, il convient de distinguer les données disponibles et la production d’information. Cette distinction est importante aujourd’hui dans le contexte du débat qui agite la profession autour de l’ « open data » des notaires (données ouvertes, c’est-à-dire des données numériques dont l’accès et l’exploitation sont gratuites). Livrées brutes, les données ne disent pas grand-chose. L’hétérogénéité des biens limite grandement les comparaisons que l’on peut ébaucher : il n’existe pas deux actifs immobiliers similaires. L’analyse de ces données et du contexte de chaque transaction est indispensable, c’est toute la valeur ajoutée de Meilleurs Agents !

Meilleurs Agents PRO : Quelles sont vos sources d’information ?

Thomas Lefebvre : Nous en utilisons de nombreuses, mais je le répète la valeur ajoutée réside dans notre capacité à les croiser, les rapprocher, en un mot : les interpréter. Voici les différentes sources que nous utilisons :

• La base de données des transactions des notaires d’Ile de France, qui constitue à ce jour la source de données la plus riche et la plus complète.
• Nous exploitons également les données de transaction des agences partenaires (dont le nombre est en forte croissance : à ce jour, 5 000 agences immobilières ont conclu un partenariat avec MeilleursAgents.com, soit un cinquième de la totalité en France). Cette relation est particulièrement importante : nous collectons des données qui viennent alimenter nos analyses et les agences se valorisent et démontrent leurs performances dans les vitrines en ligne que nous leur proposons. Elles publient également des historiques de biens vendus et les avis des clients viennent compléter l’information accessible gratuitement par les clients potentiels.
• Nous intégrons en outre l’ensemble de leurs annonces immobilières, qui, si elles sont moins détaillées que les données de transaction, donnent également des informations desquelles on peut tirer des tendances.
• Depuis notre site web, les particuliers ont la possibilité de nous indiquer les transactions qu’ils ont réalisées, nous exploitons également ces informations.
• Enfin, nous utilisons différentes données socio-économiques publiques, de type INSEE (revenu, âge, pouvoir d’achat, mobilité, etc.).

Meilleurs Agents PRO : Comment exploitez-vous ces données ?

Thomas Lefebvre : L’équipe de Meilleurs Agents se distingue par son approche et ses compétences pluridisciplinaires. Elle est composée de profils multiples : économètres, géomaticiens, ingénieurs data, chercheurs en économie et finance de l’immobilier, doctorants, etc. En tout, une quinzaine de personnes assure au quotidien la R&D de Meilleurs Agents et bien sûr, la production d’informations à valeur ajoutée. Nous exploitons ces données via des modèles statistiques et mathématiques ou algorithmes développés en interne. Notre effort consiste dans un premier temps à neutraliser les biais liés à l’hétérogénéité des biens, afin de développer des comparaisons fiables et, dans un second temps, diffuser cette information dans son environnement. Toute la problématique économique est de savoir comment l’information ponctuelle enregistrée à une adresse peut-être légitimement étendue aux biens alentours. Dans quelle ampleur ? Jusqu’à quelle distance ? Une des clés pour y parvenir réside dans l’adaptation de modèles de statistiques spatiales. L’actif immobilier possède un très fort ancrage local, il est donc normal de retrouver cette spécificité dans nos modélisations. Par exemple, dans un même immeuble, on peut trouver des biens avec ou sans vue sur mer. Comparer ces deux types de bien n’a pas de sens. Notre effort consiste donc à prendre en compte toutes les spécificités d’un bien, trouver des éléments de comparaison et diffuser l’information immobilière de la manière la plus pertinente possible.  

Thomas Lefebvre est titulaire d’un Master en mathématiques appliquées obtenu à l‘Université de Besançon. Il a ensuite obtenu un Doctorat à l’Université Paris Dauphine en conciliant ses études et un emploi chez Meilleurs Agents. Recruté comme Analyste immobilier doctorant, il est devenu en 2015 responsable de la R&D, puis, après la soutenance de sa thèse sur l’économie de l’immobilier, Directeur scientifique de Meilleurs Agents. Très attentif aux liens qui unissent le monde de l’entreprise et celui de la recherche, Thomas est aujourd’hui Chercheur associé à Paris-Dauphine. Il enseigne parallèlement la finance et l’économie de l’immobilier aux étudiants en Master de cette même Université. « Je fais un métier absolument passionnant. Nous travaillons sur ce qui est l’actif le plus important des Français, en termes de budget. Les enjeux sont donc légion. Nous nous efforçons de leur apporter de la transparence, tout en simplifiant le plus possible la vie des acheteurs, et des vendeurs et agents immobiliers » explique-t-il. « Le business model de Meilleurs Agents est très intéressant car il mêle recherche & développement et beaucoup d’opérationnel. Nous sommes les seuls acteurs en France à s’intéresser à l’économie et aux finances de l’immobilier. Si les Etats-Unis sont bien plus avancés dans ce domaine, ils ne sont pas soumis aux mêmes contraintes réglementaires, notamment sur le respect des données privées. Meilleurs Agents croît rapidement : à mon arrivée nous n’étions que 30, aujourd’hui, plus de 130 ! Les perspectives sont excellentes, d’autant que les nouvelles technologies nous apportent chaque jour de nouveaux moyens pour fiabiliser nos analyses. »