Baromètre Meilleurs Agents au 1er septembre 2014 - Immobilier parisien et francilien : Paris redescend sous la barre des 8.000€ le m² pour la 1ère fois depuis 2010 alors que le Gouvernement se montre enfin pragmatique

Meilleurs Agents publie la 62ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "L’année 2014 se déroule comme nous l’avions prévu. En cette rentrée de septembre les prix moyens ont baissé de -2% à Paris depuis le début de l’année et de -1,5% entre début juillet et fin août. Cette baisse marquée touche particulièrement les petites surfaces (-2,9% pendant les deux mois d’été) après le découragement des investisseurs par les annonces répétées du Gouvernement pendant deux ans. A Paris, le prix moyen du m2 passe sous la barre symbolique des 8 000€ (7 930€) ce qui représente une baisse de -7,7% depuis le plus haut de juin 2011 et un niveau inconnu depuis octobre 2010. Les taux des crédits ayant eux aussi considérablement baissé (-1,6% depuis juin 2011), le pouvoir d’achat immobilier a augmenté très significativement de plus de 20% en 3 ans, " commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. "Mais, ce gain ne concerne qu’un petit nombre d’acheteurs considérés comme solvables par les banques qui maintiennent des conditions d’accès au crédit extrêmement rigoureuses. Ainsi, le nombre d’acheteurs véritablement actifs sur le marché a encore diminué. L’ITI (Indicateur de Tension Immobilière) qui mesure le rapport entre l’offre et la demande a baissé, donnant plus de pouvoir aux acheteurs qui peuvent ainsi mieux négocier sans pour autant engager le marché dans une spirale déflationniste exagérée. Le marché des grandes surfaces (3 pièces et plus) s’est maintenu cet été (+0,5% en deux mois) uniquement pour des raisons saisonnières. Cette tendance ne fera pas long feu, nous prévoyons une baisse des prix des grandes surfaces dès les mois de septembre - octobre. Le Gouvernement a enfin retrouvé un certain sens de la réalité. Après plus de deux ans d’atermoiements, de décisions contradictoires, de lois et décrets décourageant les investisseurs, les récentes annonces vont dans le bon sens : celui du réalisme. Mais, il ne faut pas en attendre de miracle. Le marché immobilier neuf et ancien est en mauvaise santé certes pour des raisons objectives (chômage élevé, croissance en berne…) mais avant tout à cause du manque de confiance des particuliers et des banques. Comme en 2012 et en 2013, la baisse des prix initiée au premier semestre, se poursuivra jusqu’à la fin de l’année et atteindra la fourchette que nous annoncions dès janvier dernier avec une réduction de -3% à -5%, " conclut Sébastien de Lafond.

Comprendre la saisonnalité

La baisse des prix cumulée à Paris est de -2% depuis le 1er janvier. Après de légères hausses saisonnières pendant le premier trimestre, les prix se sont orientés à la baisse à partir de mars/avril. Cette baisse s’est accélérée pendant l’été avec -1,5% du 1er juillet au 31 août. C’est exactement la saisonnalité que nous avons constatée en 2012 et en 2013. Elle s’explique par la différence de dynamique du marché des petites surfaces et celui des grandes surfaces. Les investisseurs ayant été progressivement écartés pour ne pas dire "dégoutés" du marché par les déclarations, puis les décisions et les lois dictées par le Gouvernement dans des conditions économiques très instables, le marché des petites surfaces s’est progressivement réduit comme peau de chagrin. Les grandes surfaces familiales (3 pièces et plus) ont été moins touchées par ce phénomène et ont un peu mieux résisté car toujours demandées jusqu’au milieu de l’été. Les prix des grandes surfaces se sont donc maintenus au premier semestre et devraient rejoindre la tendance baissière générale dès la rentrée de septembre.

Le rôle des banques

Au risque de nous répéter, nous devons une fois de plus rappeler que les taux d’intérêt atteignent leurs plus bas historiques depuis plus de 70 ans. Les crédits sont actuellement négociés en moyenne à 2,7%. Un crédit équivalent se payait 4,30% en août 2011 il y a seulement 3 ans. Cette baisse du coût du crédit génère un gain de pouvoir d’achat (près de 13% en 3 ans) qui vient s’ajouter à la baisse des prix (-7,7% en 3 ans) et résulte en un gain de pouvoir d’achat total de plus de 20% depuis juillet 2011. Dans ces conditions, les acheteurs devraient être de plus en plus nombreux. Mais ce serait sans compter l’aversion des banques pour le risque dans un climat de défiance généralisée dans l’économie et dans la capacité des ménages à rembourser leurs crédits. Les conditions d’attribution des crédits restent très strictes autant pour les particuliers que pour les entreprises. Il n’y a donc pas plus d’acheteurs qu’avant et leur nombre tend même à diminuer mois après mois. Ces rares candidats bien financés se montrent exigeants sur la qualité du bien mais n’ont pas besoin de négocier âprement les prix grâce à un pouvoir d’achat dopé.

Un marché immobilier en souffrance

La construction de logements neufs est très en dessous des objectifs fixés par le Gouvernement et des niveaux atteints par les gouvernements précédents. Cette année, seulement 300 000 nouveaux logements seront construits alors que le rythme des années précédentes se situait autour de 500 000, niveau minimum qu’il conviendrait d’atteindre durablement pour contribuer à résoudre la crise du logement en France. L’investissement locatif n’a été que de 35 000 logements en 2013 et sera probablement inférieur à ce chiffre en 2014, c’est la moitié du chiffre atteint en 2011. Les conséquences sont considérables pour l’économie. Le secteur du BTP souffre de nombreuses défaillances d’entreprises, le chômage s’accroît (chaque logement non construit équivaut en moyenne à 1,8 emploi détruit), les rentrées fiscales nationales et locales s’effondrent… Quant au marché de l’ancien, il n’est pas plus vaillant pour les raisons que nous avons décrites. Si l’on peut accuser avec raison, les conditions économiques (risque de déflation, chômage, absence de croissance et même de perspectives de croissance, instabilité politique…), la frilosité des banques, le manque d’enthousiasme des ménages et des investisseurs, il faut aussi mesurer les conséquences du manque de réalisme du Gouvernement jusqu’à ces dernières semaines. Sans vouloir faire porter la responsabilité de la situation à l’ancien ministre du logement, il convient de se rappeler que nous avons tiré la sonnette d’alarme à maintes reprises en donnant des exemples précis. Le dernier en date étant, au printemps dernier, le rallongement considérable (plus de 3 semaines) des promesses de vente à cause des nouvelles dispositions exigeant des syndics de copropriété une quantité invraisemblable d’informations et de documents. Ce dernier accident avait pratiquement stoppé les ventes à Paris pendant plusieurs semaines et achevé de décourager les derniers investisseurs encore égarés sur le marché français. Heureusement, le nouveau Gouvernement semble retrouver un certain sens de la réalité. Les erreurs passées sont en voie de correction et de nombreuses erreurs votées mais en attente de décrets viennent de bénéficier d’un enterrement de première classe. Même l’encadrement des loyers qui sera appliqué de façon expérimentale à Paris ne fonctionnera pas. Nous l’avions déjà prévu. Ce dispositif ne tient absolument pas compte de la granularité réelle du marché. Le prix médian d’un quartier ne reflète pas la réalité. La loi prévoit de nombreuses exceptions permettant de s’affranchir de cet encadrement. Les exceptions deviendront rapidement la règle et la loi sera vidée de sa substance. C’est heureux car les loyers ne progressent plus à Paris et sont même orientés à la baisse dans de nombreux quartiers de la capitale. Si la loi Duflot avait aggravé la crise de l’immobilier, la loi Pinel ne pourra pas, à elle seule et rapidement, résoudre tous les problèmes. Si les nouvelles incitations fiscales seront bien accueillies car mieux présentées et portant une marque plus attractive, il ne faut pas s’attendre à une amélioration soudaine du marché du neuf ou de l’ancien.

Petite et Grande Couronne

En banlieue, les prix suivent une tendance baissière légèrement moins forte qu’à Paris : -0,3% dans les Hauts-de-Seine entre le 1er juillet et le 31 août, -0,4% dans le 94 mais une légère hausse de +0,4% dans le 93. La Petite Couronne a ainsi vu ses prix moyens baisser de -0,7% depuis le début de l’année, un niveau de baisse des prix identiques à celui de la Grande Couronne sur la même période.