Baromètre Meilleurs Agents au 1er septembre 2013 - Immobilier francilien : Après un été tiède, les prix s’orientent à la baisse

Meilleurs Agents publie la 51ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. "Comme nous l’avions prévu, les prix de l’immobilier francilien ont repris le chemin d’une baisse modérée pendant l’été avec des volumes de transactions très faibles. L’effet qualité a continué de jouer à plein pendant l’été. Les biens de bon standing, bien situés, et sans défaut majeur constituent l’essentiel des ventes, masquant en partie la baisse latente des prix sur des biens de moindre qualité," explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "Il faudra attendre encore un peu pour que les transactions sur les biens les moins attractifs se fassent et entrainent une baisse des prix et des indices. Beaucoup de vendeurs font encore de la résistance et préfèrent repousser ou renoncer à la vente qu’ajuster leur prix. L’effet saisonnier qui avait gonflé la demande en grandes surfaces pendant le printemps est maintenant terminé. De leur côté, les petites surfaces ont vu leur prix remonter. Seule explication pour nous : l’offre de petites surfaces déjà faible a encore diminué cet été car les propriétaires ont attendu la réforme fiscale avant de mettre leur bien sur le marché. Le pouvoir d’achat des acheteurs n’est plus alimenté par la baisse des taux. Après avoir touché un plus bas historique en mai 2013 (3,3% sur 20 ans), les taux d’intérêt atteignent aujourd’hui 3,5% sur 20 ans soit une hausse de 0,2 point en 3 mois.Cette hausse devrait se poursuivre sans s’emballer compte tenu de l’évolution de la politique monétaire américaine, de la tension sur les taux en Europe mais aussi de l’arrêt de la dégradation de la situation économique en Europe. Dans ces conditions, nous maintenons le scénario que nous avions énoncé en début d’année : les prix devraient baisser en moyenne de 0% à -5% d’ici à fin 2013 et il ne faut pas s’attendre à un ajustement brutal. "

Une baisse latente masquée par l’effet qualité

Le volume de transactions est réduit parce qu’il y a peu de vendeurs forcés de vendre face à peu d’acheteurs sérieux et financés. La majorité des transactions se fait sur les biens de meilleure qualité. Les autres produits, trop chers et de qualité médiocre ne sont même pas visités. Notre indice qui reflète les prix négociés lors de la promesse de vente ne témoigne pas encore de la baisse latente des prix des biens de qualité moyenne ou médiocre qui adviendra inexorablement si leurs propriétaires veulent s’en dessaisir. Cette baisse des prix qui se construit en arrière-plan restera toutefois limitée. Nous n’anticipons aucun ajustement brutal mais plutôt un glissement progressif de 0% à -5% d’ici la fin 2013, conformément au scénario que nous maintenons depuis le début de l’année.

Hausse des taux, baisse du pouvoir d’achat

Depuis le mois de juin, les taux d’intérêt ont recommencé à augmenter après avoir touché un plus bas historique en mai à 3,3% sur 20 ans. Les emprunts immobiliers sur 20 ans se négocient aujourd’hui à 3,5% en moyenne. Alors que la baisse de 1% des taux avait augmenté le pouvoir d’achat d’environ 8%, le renchérissement du crédit a d’ores et déjà un impact légèrement négatif sur le pouvoir d’achat des acheteurs. Leurs exigences s’en trouvent renforcées et contribuent à la modération des prix. Cette hausse des taux devrait continuer dans les prochains mois tout en restant limitée. L’évolution de la politique monétaire américaine, l’assainissement relatif de la situation économique mondiale, la tension sur les taux en Europe et en particulier sur l’OAT française devraient encourager une hausse mesurée et progressive des taux d’intérêt. La pompe à oxygène qui a soutenu les prix ces 18 derniers mois est donc durablement enrayée.

Des petites surfaces sous pression

Le marché des petites surfaces, des résidences secondaires et de l’investissement locatif est agité de soubresauts convulsifs. L’encadrement des loyers et le discours politique associé ont réduit l’attractivité de ces biens et détourné beaucoup d’investisseurs potentiels. Les atermoiements du Gouvernement sur le délai d’exonération d’imposition sur les plus-values ont bloqué bien des candidats à la vente. Après que le Président de la République a annoncé que ce délai serait ramené à 22 ans au lieu de 30 ans, les vendeurs ont attendu la mise en œuvre concrète de cette décision. Ils ont attendu aussi de bénéficier de l’effet d’aubaine de l’abattement de 25% sur les transactions réalisées avant le 31 août 2014. L’offre de petites surfaces parisiennes a été encore plus faible qu’à l’habitude, expliquant sûrement en partie la hausse des prix surprise de +1,3% sur deux mois. La réforme sur l’imposition des plus-values sur les résidences secondaires et biens d’investissement va dans le bon sens mais reste trop compliquée. Elle va légèrement fluidifier le marché sans déclencher l’afflux d’offre souhaité par le Gouvernement.

En banlieue, la baisse s’accélère

Les prix baissent en banlieue : -0,5% dans les Hauts-de-Seine ; +0,1 en Seine Saint Denis ; - 0,2% dans le Val de Marne ; la Petite Couronne voit ses prix moyens diminuer de -0,3% et la Grande Couronne de 1,2%. L’effet qualité joue également en dehors de Paris et nous pensons que les prix vont continuer à diminuer dans les prochains mois.

Nos conseils aux vendeurs

Face à leur volonté légitime de maximiser leur prix de vente, les vendeurs doivent être réalistes et chercher à comprendre un marché compliqué et difficilement lisible sans aide. Leur stratégie de vente doit être adaptée à la réaction des acheteurs. Un indice infaillible permet de détecter un prix surestimé ou un défaut de mise en avant : l’absence de visite. La relation entre le vendeur et l’agent immobilier doit s’appuyer sur la confiance afin que le vendeur écoute les conseils avisés du professionnel à condition qu’ils soient étayés par des éléments concrets et précis (qualité de l’estimation, commentaires de visites ou d’acheteurs potentiels etc.). Tout peut se vendre aujourd’hui mais il faut adopter une stratégie de mise en avant et un prix adaptés à la réalité du bien et de la demande.

Nos conseils aux acheteurs

Le marché entre dans une phase intéressante pour les acheteurs. Certains sont découragés parce qu’ils ne trouvent pas ce qu’ils cherchent à cause d’une offre réduite. Les biens de qualité à des prix corrects peuvent partir très vite, il faut pouvoir saisir l’occasion et donc savoir clairement sur quoi s’engager. Les taux ne baissent plus, mais les conditions d’emprunt restent exceptionnellement favorables. Les acheteurs doivent en profiter et préparer leur plan de financement avant toute démarche. Le marché des résidences secondaires en province peut aussi offrir de très belles opportunités étant donnée la faible demande alors que de nombreux propriétaires ont mis leurs biens en vente.