Baromètre Meilleurs Agents au 1er septembre 2012 - Immobilier francilien : acheteurs et vendeurs divorcent ! Le Gouvernement doit rapidement clarifier ses plans

Meilleurs Agents publie la 41ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « Le divorce est consommé entre les acheteurs et les vendeurs ! L’expérience montre qu’un marché ne peut fonctionner que si acheteurs et vendeurs partagent une idée suffisamment proche de la valeur et du prix des biens. Aujourd’hui, il y a souvent 10 voire 15% d’écart entre le prix qu’affichent les vendeurs et celui qu’imaginent les acheteurs. Dans ces conditions, le marché est bloqué car les acteurs ne se parlent plus. La raison en est simple. Alors que les acheteurs attendent des baisses significatives (-10% et plus) les vendeurs misent sur une hausse modeste au pire un maintien des prix. Les deux ont tort ! En effet, les prix de l’immobilier à Paris ont atteint leur plus haut en juillet 2011 et ils ont depuis baissé de 2,6%. La hausse de 2009-2011 est donc stoppée mais l’effondrement des prix n’a pas eu lieu. Chacun devra faire un effort pour tenter la réconciliation. Les acheteurs ne doivent pas espérer de baisses importantes (sauf dans les zones minoritaires en suroffre). Les vendeurs doivent comprendre et accepter la réalité des ventes qui se réalisent à des prix au mieux égaux à ceux de 2011 mais souvent inférieurs, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. « Mais il est surtout urgent que le Gouvernement intervienne pour clarifier durablement et de façon équilibrée les règles du marché, notamment en matière de fiscalité. Acheteurs, vendeurs, propriétaires, locataires, investisseurs, banquiers… tout le monde attend des décisions dont l’absence bloque encore plus le marché. Les premiers contours du dispositif « Duflot » dans l’immobilier neuf sont intéressants et plutôt équilibrés, bien qu’un peu moins avantageux pour l’investisseur que le Scellier. Mais il ne suffira pas à résorber le déficit de logements ni à dégeler la situation. Il faut maintenant fixer le cap en matière d’imposition des plus-values et des revenus. L’allongement à 30 ans de la durée de détention pour l’exonération des plus-values sur les résidences secondaires et les investissements a été contre-productif, y compris pour les collectivités locales dont les recettes vont baisser. La suppression du Prêt à taux Zéro début 2012 dans l’ancien n’était pas non plus souhaitable. Il faut faire quelque chose pour les primo-accédants les plus modestes dans les zones tendues où la majorité du parc est ancien. Et ne pas considérer l’investisseur immobilier comme une cible fiscale inépuisable mais plutôt l’associer durablement au redressement du marché. Nous en appelons à la responsabilité du Gouvernement pour contribuer au déblocage du marché immobilier, stimuler toutes les entreprises qui en dépendent et résoudre le problème du logement qui est l’une des premières préoccupations des Français, » conclut-il.

Acheteurs, vendeurs : la rupture

Les prix parisiens ont baissé en juillet et en août. En deux mois, la baisse s’établit à -0,4%. C’est donc le quatrième mois de baisse consécutive depuis début mai. Une baisse modérée mais qui s’installe, même si l’on note que le prix des petites surfaces, toujours très demandées dans les centres-villes dynamiques, résistent encore. Les grandes surfaces sans cachet ou avec des défauts proposées 10% trop cher ne sont pas visitées. Les volumes de transactions ont baissé de -22% sur un an selon les Notaires entre les actes authentiques du deuxième trimestre 2011 (donc les promesses du premier trimestre 2011) et ceux du deuxième trimestre 2012 (promesses du premier trimestre 2012). Ce chiffre confirme l’atonie du marché que le baromètre Meilleurs Agents souligne depuis déjà plusieurs mois et qui est aujourd’hui plus sévère que celle mesurée au début de l’année. Dans quelques mois, les Notaires confirmeront que le volume de transactions est maintenant 30 à 40% plus faible qu’il y a un an. Ce blocage résulte avant tout d’une incompréhension totale entre les acheteurs et les vendeurs. Les premiers sont persuadés que les prix ont et vont baisser sévèrement (-5, -10, voire -15%). Les seconds continuent de croire que les prix augmentent, que leurs biens sont exceptionnels, et qu’il est nécessaire de se conserver une marge de négociation. Dans ces conditions, l’écart entre la perception des prix des uns et des autres est irréconciliable et dépasse 10 ou 15%. L’expérience montre qu’au-dessus de 10%, le marché se bloque. Les vendeurs ne reçoivent pas de visites ou très peu. Les acheteurs solvables savent qu’ils sont rares, que les taux resteront probablement longtemps à des niveaux très bas. Ils ne se précipitent donc pas et, quand ils visitent, ils ne rappellent pas. Ils ne font pas d’offre et restent convaincus de trouver rapidement la perle rare au prix le plus bas. Seule une minorité de propriétaires contraints de précipiter leur vente pour des raisons familiales (divorces, héritages) ou professionnelles (mutation…) vendent aujourd’hui rapidement. Les délais moyens de commercialisation s’allongent en particulier pour les grandes surfaces (3 pièces et plus) dont le marché d’achat-revente est quasiment bloqué.

Paris et banlieue même combat ?

Les évolutions des prix sont globalement homogènes dans les départements de la petite et de la grande couronne. Il faut cependant noter quelques mouvements d’investisseurs dans certains centres villes de banlieue (Versaille, Cergy, Saint Germain…), toujours à la recherche de petites surfaces bien placées.

Appel au Gouvernement

En juin dernier, nous écrivions : « Il est essentiel que le Gouvernement fixe des règles pérennes et justes pour permettre aux acheteurs et aux vendeurs d’évoluer dans un contexte connu, maîtrisé et sans surprise. […] Espérons qu’elles nous serons présentées dès la rentrée et mises en œuvre au plus tôt pour fluidifier un marché bloqué, redonner un élan aux acheteurs comme aux vendeurs et dévoiler un horizon plus souriant pour les professionnels de l’immobilier. » Cet appel pressant n’a pas encore été entendu. Acheteurs et vendeurs font face à trop d’inconnues et cela contribue à l’attentisme du marché. « Il est plus que jamais urgent que les pouvoirs publics donnent une impulsion nouvelle en fixant des règles durables et équilibrées. En relançant un marché atone, le Gouvernement pourrait aussi contribuer à la relance de l’économie tant en renflouant ses caisses et celles des collectivités locales, qu’en soutenant l’activité des agences immobilières et de tous les corps de métiers qui vivent de la fluidité du marché (déménageurs, artisans…), » conclut Sébastien de Lafond.