Baromètre Meilleurs Agents au 1er octobre 2013 - Immobilier francilien : Les biens de plus de 300 000€ font décrocher les prix

Meilleurs Agents publie la 52ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Le marché est résolument orienté à la baisse : -0,7% en moyenne à Paris avec -2,0% pour les grandes surfaces (3 pièces et plus) ; -2,0% en Grande Couronne, et entre 0% et -0,7% en Petite Couronne. La baisse sur les 12 derniers mois est nette : -1,8% à Paris, -4,5% sur les grandes surfaces, -0,2% sur les petites, -4,1% en Grande Couronne et -2,2% dans les Hauts-de-Seine. Mais au-delà de cette tendance, le marché est en réalité coupé en deux par une frontière budgétaire. Les biens familiaux dont la valeur dépasse 300 000€ se vendent plus difficilement alors que les petites surfaces trouvent toujours preneur assez rapidement" explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "Le marché de l’achat-revente est donc enrayé et cela commence à impacter les prix. L’amélioration de la situation économique n’est pas suffisante pour écarter la peur du chômage et relancer la machine. Les vendeurs-acheteurs sont pris entre le marteau et l’enclume et n’agissent pas toujours de manière rationnelle. Ils résistent à la baisse des prix pour préserver leur plus-value mais cherchent des prix cassés à l’achat. La hausse progressive des taux (+0,15% depuis juillet) complique l’arbitrage entre optimisation du prix et des conditions de crédit. Dans ce marché atone, un nombre restreint de vendeurs de grandes surfaces fait face à un nombre restreint d’acheteurs. L’offre et la demande sont presque équilibrées, ce qui explique que les prix ne chutent pas brutalement, mais la tendance reste baissière car les acheteurs sont encore plus hésitants que les vendeurs. Pas simple dans ces conditions de déterminer ou d’ajuster son prix de vente car les retours du marché sont rares. Nous constatons cette situation compliquée sur les grandes surfaces à Paris et de manière encore plus forte dans toute l’Île-de-France. Sur les petites surfaces, tout a été fait au cours des deux dernières années pour décourager les investisseurs. Encore actuellement, les discussions à l’Assemblée sur la loi Duflot et de nombreux amendements (votés ou écartés) envoient les pires signaux. Malgré tout, les petites surfaces (1 ou 2 pièces) dont la valeur reste inférieure au seuil fatidique des 300 000 euros, parviennent à résister à la baisse : seulement -0,1% en septembre et -0,2% sur un an sur un marché où la demande reste excédentaire par rapport à une offre très réduite. Le scénario que nous défendons depuis le début de l’année se réalise mois après mois. La baisse des prix que nous constatons n’est pas un effondrement, elle s’inscrit dans la durée. Nous confirmons nos prévisions d’une diminution moyenne des prix parisiens comprise entre 0 et -5% sur l’année 2013," conclut-il.

Plus c’est loin, plus c’est grand et plus c’est compliqué

L'équation du marché des grandes surfaces est simple : plus le bien est grand (appartements familiaux, maisons…) et plus il est éloigné du centre de Paris ou des grandes agglomérations cotées de banlieue, plus le bien est difficile à vendre. C’est ainsi que le prix moyen des grandes surfaces a baissé de -2,0% au mois de septembre à Paris et que la baisse est encore plus forte en banlieue et surtout en Grande Couronne. Les grandes surfaces souffrent d’un manque d’acheteurs potentiels. La situation économique, la hausse des taux (+0,15% pendant l’été) et un climat général morose ne contribuent pas au déblocage du cycle d’achat revente. De plus, avec peu d’acheteurs potentiels et donc peu de visites et de commentaires, les vendeurs ont du mal à trouver le prix de vente adapté à la réalité du marché. Il est donc essentiel pour le vendeur d’analyser le plus rationnellement possible les informations objectives qu’il pourra obtenir auprès des professionnels les plus compétents.

Une bonne nouvelle pour les vendeurs

Alors que le marché est compliqué, les vendeurs qui ont un réel besoin de vendre doivent rester confiants car tout peut se vendre aujourd’hui à Paris et en Île-de-France à condition d’adopter la bonne stratégie (ce n’est pas le cas partout en France, notamment en zones rurales où le marché confine au blocage). Certes l’effet qualité joue encore à plein pour des acheteurs très exigeants. Mais un prix justifié et étayé par des références précises mène toujours à la vente, nous en faisons l’expérience quotidiennement.

Une excellente nouvelle pour les acheteurs

Le marché est indéniablement favorable aux acheteurs solvables, en particulier sur les grandes surfaces et en banlieue. En position de force, ils peuvent choisir avec exigence. La hausse des taux est plus que compensée par la baisse des prix et le pouvoir d’achat continue donc d’augmenter mécaniquement. Mais avec un taux moyen de 3,4% sur 20 ans, le ménage parisien moyen dont le revenu mensuel est de 5 500€ peut tout juste financer un achat de 300 000€ soit une mensualité de 1 865€ (un peu plus de 1/3 de son revenu). S’il est aujourd’hui possible de faire de bonnes affaires, les acheteurs ne doivent pas rêver de L’Affaire du siècle. Ils doivent même s’investir sérieusement et avec patience dans leurs recherches pour dénicher la perle rare, le bien de qualité à un prix séduisant. L’acheteur dilettante passera à côté s’il ne sait pas réagir assez vite.