Baromètre Meilleurs Agents au 1er octobre 2012 - Immobilier francilien : Comment vendeurs, acheteurs, banques et gouvernement contribuent au blocage du marché ? Comment sortir de l’impasse ?

Meilleurs Agents publie la 42ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « Les transactions se font de plus en plus rares, le marché est totalement bloqué. Il faut redonner de l’air au marché, » a déclaré Cécile Duflot¹, Ministre de l’égalité des territoires et du logement. « On ne saurait dire mieux, mais quand donnera-t-on enfin un peu d’air à ce marché qui suffoque et entraine dans sa chute les acteurs privés et publics ? Alors que les prix évoluent faiblement, les volumes de ventes sont en chute de 30% à 40%. Le blocage est d’abord dû au dialogue de sourds entre vendeurs qui campent sur leurs positions et acheteurs qui attendent 15% de baisse. Les prix ne montent plus depuis l’été 2011 et baissent légèrement mais les vendeurs ne le savent pas encore ou feignent de l’ignorer. Pourtant, les vendeurs dont les prétentions sont trop élevées doivent souvent baisser de 10% ou plus pour ranimer la demande ou renoncer à leur vente. De leur côté, les acheteurs attendent une baisse de 15% ou plus qui n’arrive pas et passent parfois à côté de solides opportunités sur lesquelles ils se seraient précipités il y a un an. Les banques sont ultra sélectives et contribuent à l’assèchement de la demande. On ne peut néanmoins pas leur reprocher une attitude conservatrice qui nous préserve à terme des débâcles du type américain ou espagnol. L’Etat de son côté est coupable depuis un an, de politiques contradictoires et inadaptées en matière de logement. Les allers-retours sur le PTZ+, d’abord trop généreux puis trop restrictif, ont laissé les primo-accédants les plus fragiles sur le bord de la route. Le durcissement fiscal sur les plus-values mis en place en 2011 a entraîné un ralentissement mécanique et durable des ventes de résidences secondaires et de biens d’investissement. L’abattement de 20% promis pour 2013 n’aura quasiment pas d’impact et ne fluidifiera par cette portion du marché. Il aurait fallu revenir au régime précédent d’abattement sur 15 ans et se contenter de percevoir les droits de mutation (5% de la valeur totale des biens vendus vont dans les caisses des collectivités locales et de l’Etat) plutôt qu’un impôt sur la plus-value qui dissuade les vendeurs. L’encadrement des loyers et la promesse d’un régime moins favorable au Scellier dans le neuf n’encourageront pas les investisseurs et donc pas la construction neuve pourtant si nécessaire. Les promoteurs l’ont compris et ont partout ralenti les mises en chantier. Le marché est donc perdant sur toute la ligne : moins d’emplois créés ou conservés dans l’ancien comme dans le neuf, moins de recettes fiscales pour l’Etat et les collectivités locales, et une offre de logements toujours déficitaire. Il faut rapidement sortir de l’impasse car à ce rythme, l’addition va être lourde pour un secteur majeur de l’économie. Vendeurs et acheteurs finiront toujours par se mettre d’accord sur les prix, en revanche le marché a besoin d’un plan logement concerté, global et pérenne, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

Un marché asphyxié

Comme nous le signalons depuis déjà plus de 6 mois, le marché immobilier francilien peu à peu se fige. Les prix évoluent faiblement à la baisse pendant que les volumes de transactions chutent. Alors que les acheteurs sont persuadés que les prix doivent baisser significativement, les vendeurs gardent en tête les records atteints à l’été 2011. Le fossé entre ces deux perceptions est trop important pour être facilement réconcilié. La situation économique est aussi un facteur important du blocage du marché. Si les banques offrent des taux extrêmement bas (3,47% en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement CSA²), les crédits sont réservés à un petit nombre de ménages considérés comme solvables selon des critères très stricts. La production de crédits immobiliers a baissé de 30,9% sur les neuf premiers mois de l’année selon le baromètre Crédit Logement CSA. Mais au-delà de ces conditions de marché, les actions lancées depuis deux ans par l’Etat ne contribuent pas à fluidifier le marché. Écart d’analyses des prix entre acheteurs et vendeurs, manque de crédit, manque de lisibilité des conditions réglementaires et fiscales… la conséquence ne se fait pas attendre : le marché se grippe.

Évolution de prix

Ces évolutions calculées à partir des seules transactions réalisées traduisent l’équilibre stable du rapport de forces entre les acheteurs et les vendeurs, un équilibre où personne ne l’emporte franchement même si l’on sent que les prix sont orientés à la baisse. Les vendeurs doivent accepter la réalité et constater que les prix ont baissé depuis le plus haut du marché atteint en juillet 2011. Ils peuvent vendre à condition de pratiquer le juste prix et d’adopter une stratégie de vente cohérente (confier la vente à un ou deux professionnels judicieusement sélectionnés, demander un prix cohérent avec le marché local…). Les acheteurs qui devraient avoir toutes les cartes en mains sont souvent limités par leur solvabilité et donc leur capacité à emprunter. Ceux qui ont la possibilité d’acheter doivent entamer le dialogue avec les vendeurs et être rassurés par un soutien bancaire rare en ces temps difficiles. À condition de trouver un bien adapté à leurs besoins et d’en demander un prix raisonnable sans projet spéculatif, il est possible de faire des affaires. Les investisseurs, pour leur part, doivent s’en tenir à des achats de précautions et à considérer la pierre comme une valeur refuge qui même à terme ne leur offrira qu’une faible rentabilité.

Un manque à gagner généralisé

Contrairement à ce que l’on peut lire régulièrement, les professionnels de l’immobilier ont plus besoin de fluidité du marché que de hausse des prix. Aujourd’hui, la chute des volumes impacte directement les agents immobiliers. La FNAIM prévoyait la destruction de 10 000 emplois dans le secteur cette année. Ce chiffre sera probablement dépassé. Mais au-delà des agents, tous les acteurs de la chaîne immobilière souffrent. Les notaires verront, dès le premier semestre 2012, leurs recettes baisser de façon significative et pousseront alors un cri d’alarme. Déjà, tous les métiers annexes (déménageurs, artisans, décorateurs…) constatent la réduction de leur activité et de leur chiffre d’affaires avec toutes les conséquences que l’on peut imaginer sur l’emploi, l’impôt et les taxes. Enfin, l’Etat lui-même et les collectivités locales voient leurs recettes largement amputées alors que leurs situations budgétaires sont déjà difficiles. Pendant ce temps, les banques et les promoteurs immobiliers ont adopté des attitudes prudentes qu’il convient de signaler. À la différence de ce que l’on a pu constater par le passé par exemple en Espagne ou aux Etats-Unis, les constructions de logements neufs en France sont restées prudentes et les banques ont su conserver des critères de solvabilité stricts. Le retoquage par le Conseil Constitutionnel du projet de loi sur le logement social au motif que la Commission des affaires économiques du Sénat n’avait pas eu assez de temps pour l’examiner, est une perte de temps. Il est urgent de débloquer la situation pour répondre à des besoins extrêmement importants. ¹ Challenges n°318 – 25 octobre 2012. ² http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp