Baromètre Meilleurs Agents au 1er novembre 2014 – Immobilier parisien et francilien : Des prix toujours en baisse sur un marché qui souffre d’un manque d’investisseurs

Meilleurs Agents publie la 64ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Baisse graduelle et lente des prix, faiblesse des volumes de transaction, demande atone et volatile… le marché immobilier parisien et francilien suit exactement le scénario que nous avions détaillé dès le début de l’année. Au mois d’octobre, les prix ont continué de baisser à Paris (-0,1%) et en banlieue (-0,4% en Petite Couronne et -0,3% en Grande Couronne). Avec -9,2% de baisse des prix depuis le plus haut (juin 2011) et la poursuite de la réduction des taux d’intérêts, les acheteurs solvables ont gagné 21% de pouvoir d’achat à Paris en 3 ans. Malgré tout, la demande reste faible à la fois pour des raisons macroéconomiques qui fragilisent les primo-accédants et à cause d’une politique du logement inadaptée qui décourage les investisseurs, " commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. Mais au-delà de ces aspects conjoncturels, l’immobilier souffre depuis plusieurs années des atermoiements et des erreurs accumulées par les gouvernements successifs. Il est aujourd’hui urgent de redonner confiance aux acteurs du marché et surtout aux investisseurs privés et institutionnels sans qui le marché ne retrouvera pas une certaine fluidité. L‘hypothèse de l’encadrement des loyers à Paris et dans d’autres grandes villes prolonge le climat général d’incertitude. La loi et les tribunaux laissent les propriétaires démunis face aux locataires indélicats et aux mauvais payeurs. S’appuyer sur les propriétaires privés pour porter une politique sociale du logement n’est pas le bon choix, c’est le rôle de l’Etat. Les investisseurs institutionnels (banques, assureurs…) ont quitté le marché immobilier résidentiel, les investisseurs particuliers se raréfient. Pour relancer la construction et la rénovation du parc, les investisseurs privés, notamment institutionnels, devront revenir. Et pas nécessairement à coups de carotte fiscale, coûteux pour les finances publiques et inflationnistes. La fiscalité sur les plus-values et l’impôt sur les revenus immobiliers doit être revue et stabilisée, les rapports propriétaires-locataires normalisés. Il y a fort à faire aujourd’hui pour redonner du souffle à un marché incertain qui devrait être un moteur de relance économique et ce sans dépenser un euro de plus sur le budget de l’Etat. "

Mêmes causes, mêmes effets

Le scénario baissier que nous avons détaillé dès le début de l’année se déroule comme prévu. Les prix baissent lentement et régulièrement. Les gains de pouvoir d’achat sont réels mais ne se traduisent pas en une hausse notable de la demande toujours fragile et hésitante. L’offre reste faible, limitant mécaniquement la baisse des prix. Les volumes de transactions sont donc réduits mais le marché n’est pas pour autant à l’arrêt. Des transactions se réalisent mais lentement à cause de l’incertitude des acheteurs qui craignent de passer à côté de LA belle affaire mythique. Acheteurs comme vendeurs doivent faire appel aux meilleurs professionnels de l’immobilier pour comprendre la dynamique complexe du marché et élaborer leurs stratégies.

Un marché progressivement déserté par les investisseurs privés

Si la politique peine à résoudre les difficultés macroéconomiques de la France (absence de croissance, hausse du chômage, faiblesse de l’investissement, crainte de déflation…) elle est parvenu au fil des ans à ralentir encore plus le marché immobilier en décourageant les investisseurs. Les investisseurs particuliers ne représentent plus que 15% des acheteurs à Paris, proportion en baisse continue depuis 2011. Parmi eux, les investisseurs étrangers sont de plus en plus rares dans la capitale, effrayés par l’instabilité fiscale et les déclarations des politiques. Quant aux investisseurs institutionnels (banques et assurances) l’immobilier est une classe d’actifs qui a pratiquement disparu de leurs bilans depuis 15 ans. Cette situation est essentiellement due aux erreurs et changements de cap des Gouvernements successifs ces dernières années. Les incitations fiscales à l’achat sont quasi exclusivement réservées au neuf avec un effet inflationniste sur les prix et une efficacité budgétaire discutable. En dehors de ces dispositifs, les investisseurs sont constamment menacés par de nouvelles règles fiscales. Cette instabilité se double d’une situation particulièrement déroutante avec des tribunaux qui surprotègent les locataires. Des occupants indélicats peuvent détériorer impunément des logements ou oublier de payer leurs loyers sans que les propriétaires soient indemnisés. Cette politique est en train de détruire un pan entier et nécessaire de la demande immobilière. Son coût pour l’économie est largement sous estimé.

Les conditions d’un redémarrage

Laissons de côté une hypothétique reprise de la croissance et de l’emploi qui résoudrait une partie des difficultés du marché en redonnant de la visibilité et de la solvabilité, notamment aux primo-accédants. Pas de dégel à attendre du côté des banques qui restent légitimement prudentes en ne prêtant qu’à leurs clients solvables. Il faudrait donc, le plus vite possible, prendre un certain nombre de mesures volontaristes et courageuses dont :

• Clarifier et s’engager à stabiliser la fiscalité pour redonner envie aux investisseurs
• Fixer définitivement les règles d’encadrement des loyers à Paris et dans certaines villes, ou mieux encore y renoncer
• Corriger la surprotection des locataires par rapport aux propriétaires privés

Ces décisions sont à portée de main mais dépendent d’une réelle volonté politique pour améliorer la fluidité du marché, redynamiser la construction et la rénovation sans incitation fiscale, tout en augmentant le volume de transactions dans l’ancien. En bref, il est possible de faire du marché immobilier un des moteurs de la reprise, pourquoi nous-en priver ?