Baromètre Meilleurs Agents au 1er novembre 2012 : Immobilier francilien : les prix continuent à baisser mais ne s’effondrent pas car l’offre reste faible

Meilleurs Agents publie la 43ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. « Nos analyses se confirment et nos scénarii se déroulent comme nous l’avons anticipé depuis le début de l’année. Le marché immobilier parisien et francilien est bloqué. Mais si les prix s’érodent progressivement, ils ne s’effondrent pas. Les biens en vente restent de plus en plus longtemps sur le marché et peinent à trouver un acheteur. Inquiets, les vendeurs multiplient les mandats et les annonces, créant ainsi l’illusion d’un stock important de biens en vente. En réalité, il est courant de trouver le même appartement dans les vitrines de nombreuses agences et sur de multiples sites Internet. Pourtant, nous constatons une baisse du volume réel de l’offre d’environ -30% sur un an. Simultanément, le nombre d’acheteurs actifs et solvables est en baisse d’environ -40%. Cette évolution quasi parallèle de l’offre et de la demande explique la résistance des prix et la forte chute des volumes. Comme nous l’indiquons depuis plusieurs mois, il n’y a pas de bulle immobilière à Paris et en Île-de-France et nous assistons à une correction progressive des prix et non à un effondrement brutal. Pour autant, le marché ralentit de plus en plus au point parfois de se bloquer à l’image du cycle d’achat-revente quasiment interrompu aujourd’hui. Si la situation est compliquée pour les vendeurs comme pour les acheteurs, il est toujours possible de réaliser des transactions à condition d’adopter les bonnes stratégies, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

Pas de bulle immobilière à Paris et en Île-de-France

À la différence de ce que l’on a pu constater ces dernières années en Espagne et aux Etats-Unis, il n’y a pas de bulle immobilière à Paris et en banlieue et de manière générale en France. Aux Etats-Unis, la bulle immobilière était essentiellement financière et causée par des crédits largement accordés à des emprunteurs trop fragiles. En Espagne, la bulle a été créée par les promoteurs qui ont construit massivement en anticipant une forte demande balayée par la crise de 2008. Dans les deux cas, un excès massif d’offre a été corrigé brutalement par une baisse nette et rapide de -20 à -30% des prix. La situation française ne ressemble en rien ni à une bulle financière, ni à une bulle de logements neufs. Les banques françaises sont aujourd’hui extrêmement prudentes et ne financent que des ménages solvables selon des critères très stricts. La construction de logements neufs est elle aussi très prudente et de toutes façon limitée par la rareté du foncier à Paris et en Île-de-France. Les baisses de prix auxquelles nous assistons depuis six mois restent donc limitées et progressives et rien ne permet aujourd’hui d’anticiper la purge de -15 à -20% attendues par de nombreux acquéreurs potentiels. La lente érosion des prix ne corrige que très graduellement le sentiment d’un marché surévalué. Le manque de fluidité du marché est la conséquence de l’attente non satisfaite des acheteurs plus encore que de l’entêtement des vendeurs.

Comment vendre aujourd’hui ?

Si le marché est difficile, il ne faut pas désespérer. Les stocks réellement en vente sont faibles même si ils peuvent sembler pléthoriques sous l’effet multiplicateur des mandats multiples et de ventes qui durent plus longtemps. La demande latente reste forte, en témoigne les records de trafic sur les sites d’annonces, mais les acheteurs indécis attendent de nouvelles baisses hypothétiques.

Vendre une petite surface bien située en centre-ville

C’est la situation idéale aujourd’hui. Les petites surfaces sont recherchées par les investisseurs peu sensibles à la rentabilité et des primo-accédants correctement financés par leur banque. Le vendeur est en position de force et dispose d’une grande latitude sur les prix. Il peut se permettre de mettre le bien en vente à un prix relativement élevé quitte à négocier par la suite pour finaliser la transaction après avoir vérifié le sérieux de l’acheteur.

Vendre une grande ou une moyenne surface (3 pièces et plus)

Les maisons et appartements familiaux sont plus difficiles à vendre car ils rentrent dans un cycle d’achat-revente grippé par le ralentissement du marché. Pour réussir sa vente, il faut respecter les 3 règles de base :

1. Fixer un prix correct dès le départ : jamais plus de 10% au-dessus de la valeur de marché
2. Faire appel aux meilleurs agents immobiliers : les spécialistes du quartier et du type de bien
3. Etre patient et compter au moins 3 mois de mise en vente

Pour les autres biens et en particulier pour les grandes surfaces (3 pièces et plus) mal situées ou présentant un défaut (qualité du bâti, état général, copropriété…) il n’existe qu’une seule solution gagnante : offrir dès la mise en vente un prix réaliste le plus proche possible du prix final de transaction et rester ferme pendant toute la négociation. L’approche consistant à gonfler le prix de mise en vente pour se garder une marge de négociation de 15 à 20% est une stratégie perdante à 100%.

Quelle stratégie pour les acheteurs ?

Les acheteurs ne doivent pas espérer une purge du marché qui provoquerait une baisse brutale et massive des prix. Pour autant, ils ont le temps devant eux avec des taux d’intérêt qui devraient rester stables dans les 12 prochains mois. Mais les acheteurs ne trouvent pas aujourd’hui sur le marché un choix très large. Il leur faut donc s’armer de patience et savoir saisir les bonnes affaires. Dans un marché ralenti, de nombreux acheteurs sont surpris de se faire doubler après avoir tardé à faire une offre sur un bien de qualité. Sur les petites surfaces, la demande reste forte et les prix relativement élevés. Sauf exception, il ne faut pas s’attendre à de très bonnes affaires sur le plan financier et acheter un bien réellement adapté à ses besoins. Sur les grandes surfaces, le marché est beaucoup plus favorable aux acheteurs, les prix se sont assagis et les acheteurs ne se livrent plus à des surenchères inutiles. Il est donc possible de trouver des biens de qualité à des prix justifiés.

Quelle position pour les investisseurs et les chasseurs d’affaires ?

À condition de ne pas chercher de rentabilité à court ou moyen terme, et de considérer la pierre avant tout comme une valeur refuge, il est possible aujourd’hui, en étant patient, de trouver des petites surfaces de deuxième rang à des prix rendus plus raisonnables par le manque d’acheteurs.