Baromètre Meilleurs Agents au 1er mars 2013 - Immobilier francilien : les vendeurs enfin réalistes seront-ils suivis par des acheteurs en embuscade ?

Meilleurs Agents publie la 46ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. "Il a fallu attendre que les notaires confirment la baisse des prix à Paris pour que la psychologie des vendeurs recolle à la nouvelle dynamique du marché. Contraints de vendre pour des raisons familiales ou professionnelles, une majorité d’entre eux écoute désormais nos conseils en proposant des prix réalistes. Nos agences trouvent alors rapidement des acheteurs dont le pouvoir d’achat est boosté par la baisse des taux et la baisse des prix. Les volumes restent au plus bas mais tout se vend, les biens de grande qualité comme les produits les plus courants, à condition de comprendre la logique spécifique de chaque marché, de chaque bien " déclare Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "Le marché immobilier francilien n’est alimenté que par des vendeurs obligés de vendre pour des raisons professionnelles (mutation, chômage…) ou familiales (mariage, divorce, naissance, décès…). Jusqu’à ces dernières semaines, la plupart des vendeurs étaient restés figés sur les prix élevés d’il y a 12 ou 18 mois, on constate désormais une évolution majeure de leur psychologie : les vendeurs ont enfin compris et accepté que le marché d’aujourd’hui n’est pas celui d’hier et que les prix ont baissé. Ces vendeurs réalistes trouvent des acheteurs en quelques jours ou quelques semaines. Si le marché reste extrêmement limité en volume, il retrouve ainsi une certaine fluidité et, même orientés à la baisse, les prix ne s’effondrent pas. Les clefs du marché sont aujourd’hui entre les mains des acheteurs. La baisse des taux a resolvabilisé pratiquement 20% des ménages franciliens, une part bien plus importante que celle des ménages écartés du marché à cause des mauvaises conditions économiques et du chômage. Même avec un pouvoir d’achat élevé dû à des conditions de crédit exceptionnelles et à la baisse des prix, de nombreux acheteurs espèrent des baisses plus importantes et reportent leur décision. En attendant, même si le marché reste compliqué, ralenti et étroit, tout se vend en Île-de-France à l’exception du très haut de gamme qui souffre d’une fiscalité jugée confiscatoire par les acheteurs étrangers. La stratégie de prix est le facteur clef qui conditionne toute vente. Avec un prix réaliste, tous les biens se vendent en quelques semaines. À l’inverse, un prix trop élevé fait fuir irrémédiablement les acheteurs. Il est indispensable aujourd’hui de comprendre les dynamiques hyper locales de chaque marché, dans chaque quartier. Le professionnalisme, la rigueur, la connaissance intime du marché sont indispensables pour réussir sa vente et son achat," conclut-il.

Petite Couronne : des dynamiques opposées

En Petite Couronne, le marché a adopté des dynamiques opposées selon les départements. Les-Hauts-de-Seine (92) souffrent d’un trop faible écart de prix avec Paris. Les prix y ont baissé de -1,9% en février mais restent encore trop élevés par rapport à la Seine-Saint-Denis (93) dont les prix moyens attirent de nombreux acheteurs au point de provoquer une augmentation très significative (+2,1%). Pour sa part, le Val-de-Marne (94) reste stable avec une légère orientation à la baisse (-0,1%). En Grande Couronne, les prix sont stables et légèrement orientés à la hausse (+0,1%). Sur ce marché, seuls les produits de grande qualité trouvent aujourd’hui des acheteurs. Pour le reste, le marché est bloqué, les prix ne s’ajustent pas car les vendeurs n’ont pas encore intégré l’attente des acheteurs. Pour une fois, Paris est en avance sur la Grande Couronne.

Crise exceptionnelle en vue pour les biens d’exception

Le très haut de gamme (biens supérieurs à 3 millions €) qui a longtemps bénéficié d’un marché actif alimenté par de riches acheteurs français ou étrangers est aujourd’hui en panne pour cause de fiscalité dissuasive particulièrement pour les étrangers. Alors que la taxe sur les plus-values était de 19%, le Gouvernement a assujetti les ventes par les non-résidents aux prélèvements sociaux (16,5%) et à une surtaxe de 6% sur les plus-values les plus importantes. Ainsi, la taxation de ces ventes a plus que doublé en moins de 6 mois faisant fuir les acheteurs étrangers alors que les riches Français préfèrent investir ailleurs voire s’expatrier.

Des investisseurs prudents

Malgré la lourdeur de la fiscalité sur les plus-values à moins de 30 ans et malgré des rendements réduits voire négatifs, la pierre conserve une certaine attractivité pour des investisseurs qui cherchent avant tout à préserver leur capital. Alors que les dispositions Duflot ne parviennent pas à relancer le neuf, l’ancien est toujours séduisant pour une frange d’investisseurs qui en profitent pour loger, même temporairement, leurs enfants pendant leurs études ou au début de leur vie professionnelle. Cependant, le marché de l’investissement reste extrêmement limité et ne sera en aucun cas un levier de reprise du marché à court ou moyen terme.

Quelle stratégie adopter pour vendre ?

Pour Meilleurs Agents, la complexité du marché est telle qu’il est plus que jamais indispensable de faire appel aux services des meilleurs professionnels de l’immobilier. Seuls les agents ayant une longue expérience et une profonde connaissance de leur marché local sont en mesure d’aider un propriétaire à fixer correctement le prix de mise en vente. Ce prix est le sésame absolu de la réussite de la vente. Trop élevé il fait fuir définitivement les acheteurs potentiels qui n’appellent pas et ne visitent pas. Seul le juste prix garantit une vente rapide. De même, seuls les agents immobiliers les plus chevronnés savent aujourd’hui accompagner et conseiller les acheteurs pour les aider à décrypter localement le marché, trier le bon grain de l’ivraie et faire les bons choix pour optimiser leur acquisition alors qu’ils tiennent tous les atouts en main (conditions de financement exceptionnelles, prix orientés à la baisse). Les professionnels qui n’ont connu que les périodes fastes de ces dernières années sont dans une situation difficile. La plupart ne sauront pas s’adapter et ne pourront pas retrouver les réflexes et les méthodes qui ont permis aux plus anciens de traverser les années 90. "Nous réalisons actuellement de nombreuses transactions très équilibrées et qui satisfont les vendeurs comme les acheteurs. Nous travaillons étroitement avec les meilleurs agents immobiliers pour expliquer le marché et donner des preuves concrètes et circonstanciées du prix à adopter et de la méthode de vente à appliquer," conclut Sébastien de Lafond.