Baromètre Meilleurs Agents au 1er juin 2014 - Immobilier parisien et francilien : les taux d’intérêt mènent le jeu

Meilleurs Agents publie la 60ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "L’évolution du marché immobilier est aujourd’hui dominée par la baisse des taux d’intérêt. Alors que les records historiques s’enchainent depuis deux ans, les taux atteignent aujourd’hui le niveau qu’ils avaient à la fin des années 40, il y a plus de 60 ans. Le taux moyen constaté est de 2,85% , soit une diminution de -0,35% depuis le 1er janvier dernier. Cette seule baisse des taux a procuré +2,8% de pouvoir d’achat supplémentaire aux acheteurs solvables. Sur la même période, les prix ont baissé en moyenne de -0,6%. En seulement 5 mois, les acheteurs ont ainsi vu leur pouvoir d’achat augmenter de +3,4% à Paris. Cette situation est appelée à se poursuivre. Les taux devraient se maintenir à ce niveau voire se réduire encore un peu. En effet, la faible croissance de la zone euro, l’inflation (+0,7%) contenue très en-deçà de l’objectif de la BCE (+2%) et la surévaluation de l’euro par rapport au dollar US vont pousser la BCE à réduire ses taux directeurs. Sauf accident, les crédits immobiliers devraient rester bon marché jusqu’à la fin de l’année 2014," commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. "Par ailleurs, l’ITI (Indice de Tension Immobilière), qui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs sur le marché, reste faible partout en Île-de-France et diminue même à Paris en grande partie à cause de la quasi désertion des investisseurs. Les acheteurs solvables sont moins nombreux et se retrouvent donc en position de force. Malgré un pouvoir d’achat boosté par la baisse des taux, les acheteurs n’abusent pas du rapport de force et l’érosion des prix est restée limitée en mai : 0,2% à Paris (-0,1% sur les petites surfaces ; -0,3% sur les grandes surfaces) ; -0,2% en Petite Couronne et -0,3% en Grande Couronne. Les prix ne s’effondrent donc pas et peinent à percer le plancher symbolique des 8 000€ le m² à Paris intra-muros. Cette relative résistance des prix s’explique aussi par le fort ralentissement de la construction neuve en région parisienne. Sur le plan du volume, et même si certains observateurs annoncent une petite reprise du nombre de transactions, le marché reste calme avec un nombre de transactions inférieur de -15% aux années les plus fastes et d’environ -7% par rapport à la moyenne des dix dernières années. Alors que rien ne permet d’anticiper d’importants changements des conditions du marché, nous confirmons le scénario que nous annoncions dès le début de l’année : le marché immobilier francilien verra ses prix diminuer de -3% à 5% sur l’ensemble de l’année 2014, " conclut-il.

Des acheteurs un peu moins nombreux mais avec un plus grand pouvoir d’achat

Déjà peu nombreux, les acheteurs actifs se font encore un peu plus rares sur le marché francilien et en particulier à Paris. Alors qu’en janvier nous comptions encore 1,2 acheteur pour un vendeur à Paris, l’ITI est passé au mois de mai à seulement 1 acheteur pour 1 vendeur à Paris. Mais si les acheteurs sont moins nombreux, ils disposent d’un pouvoir d’achat renforcé par la baisse des taux et des prix. La baisse des taux freine considérablement la baisse des prix. Les acheteurs solvables se tournent prioritairement vers les biens de bonne qualité dont les prix sont dans le haut de la fourchette. Les prix de ces biens sont, de fait, moins soumis aux aléas du marché. En revanche, les biens de qualité moindre ne trouvent pas preneur et leurs prix ne peuvent donc pas être intégrés dans nos calculs. Le marché est aussi ralenti par les effets progressifs de la mise en œuvre de la loi ALUR dont les décrets d’application prennent progressivement effet. Nous nous étions fait l’écho de l’allongement des délais entre offre de prix et signature de la promesse à cause de nouvelles informations que doivent fournir les syndics pour les appartements en copropriété. Nous constatons toujours cet allongement et parfois même l’abandon pur et simple de la transaction avant la signature de la promesse.

Acheter ?

La grande révolution des prix, la grande braderie n’aura probablement pas lieu. Il est aujourd’hui possible, pour un ménage solvable, disposant d’un financement bancaire assuré, de trouver des biens de bonne qualité dans des conditions qu’ils ne regretteront pas à moyen ou long terme. La période actuelle est très favorable aux ménages primo-accédants solvables qui peuvent acheter leur première résidence principale et ainsi préparer l’avenir. Les banques semblent même un peu moins strictes pour autoriser des crédits. Mais ces acheteurs ne pourront pas abuser de leur position de force. La plupart des vendeurs ne cèderont pas, surtout quand ils vendent des biens de bonne qualité et bien placés. Il vaut mieux sélectionner avec grande attention un bien correspondant exactement à ses besoins et négocier une réduction raisonnable pour remporter l’affaire.

Vendre ?

Plus que jamais, le prix est le critère de réussite. Les vendeurs doivent comprendre comment se fabriquent les prix et fixer, dès la mise sur le marché, un prix de vente adapté à la réalité du bien. À défaut : pas de visite, pas d’offre, pas de vente… et ce pendant de longs mois. Les vendeurs ont donc tout intérêt à rechercher les conseils avisés des professionnels du quartier qui disposent des outils, des connaissances et de l’expérience requises pour définir le meilleur prix de mise en vente. C'est particulièrement vrai pour les biens d’une valeur supérieure à 800 000 € à Paris ou de 400 000€ en banlieue qui sont aujourd’hui plus difficiles à vendre. Les vendeurs doivent être stratèges, patients et ouverts aux discussions avec les acheteurs.