Baromètre Meilleurs Agents au 1er juin 2014 - Immobilier parisien et francilien : les taux d’intérêt mènent le jeu

06 juin 2014
Partager sur
FacebookTwitterLinkedin
Image
26

Sommaire

Evolution prix immobilier 1er juin 2014 Meilleurs Agents publie la 60ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "L’évolution du marché immobilier est aujourd’hui dominée par la baisse des taux d’intérêt. Alors que les records historiques s’enchainent depuis deux ans, les taux atteignent aujourd’hui le niveau qu’ils avaient à la fin des années 40, il y a plus de 60 ans. Le taux moyen constaté est de 2,85% , soit une diminution de -0,35% depuis le 1er janvier dernier. Cette seule baisse des taux a procuré +2,8% de pouvoir d’achat supplémentaire aux acheteurs solvables. Sur la même période, les prix ont baissé en moyenne de -0,6%. En seulement 5 mois, les acheteurs ont ainsi vu leur pouvoir d’achat augmenter de +3,4% à Paris. Cette situation est appelée à se poursuivre. Les taux devraient se maintenir à ce niveau voire se réduire encore un peu. En effet, la faible croissance de la zone euro, l’inflation (+0,7%) contenue très en-deçà de l’objectif de la BCE (+2%) et la surévaluation de l’euro par rapport au dollar US vont pousser la BCE à réduire ses taux directeurs. Sauf accident, les crédits immobiliers devraient rester bon marché jusqu’à la fin de l’année 2014," commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents.

60ème Baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • Les taux d’intérêt poursuivent leur baisse (-0,35 % depuis le début de l’année) et touchent leur niveau le plus bas enregistré depuis plus de 60 ans (2,85% en moyenne).
  • Les prix continuent de baisser progressivement (-0,6% à Paris depuis janvier 2014).
  • Les acheteurs solvables voient ainsi leur pouvoir d’achat augmenter mois après mois à Paris (+3,4% depuis le début de l’année).
  • Malgré le léger frémissement annoncé par certains acteurs, les volumes de transactions restent faibles alors que le nombre d’acheteurs se réduit à cause de la disparition des investisseurs.
  • Dans ces conditions, notre scénario se confirme, les prix devraient continuer de baisser lentement (-3% à -5% sur l’ensemble de l’année).
"Par ailleurs, l’ITI (Indice de Tension Immobilière), qui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs sur le marché, reste faible partout en Île-de-France et diminue même à Paris en grande partie à cause de la quasi désertion des investisseurs. Les acheteurs solvables sont moins nombreux et se retrouvent donc en position de force. Malgré un pouvoir d’achat boosté par la baisse des taux, les acheteurs n’abusent pas du rapport de force et l’érosion des prix est restée limitée en mai : 0,2% à Paris (-0,1% sur les petites surfaces ; -0,3% sur les grandes surfaces) ; -0,2% en Petite Couronne et -0,3% en Grande Couronne. Les prix ne s’effondrent donc pas et peinent à percer le plancher symbolique des 8 000€ le m² à Paris intra-muros. Cette relative résistance des prix s’explique aussi par le fort ralentissement de la construction neuve en région parisienne. Sur le plan du volume, et même si certains observateurs annoncent une petite reprise du nombre de transactions, le marché reste calme avec un nombre de transactions inférieur de -15% aux années les plus fastes et d’environ -7% par rapport à la moyenne des dix dernières années. Alors que rien ne permet d’anticiper d’importants changements des conditions du marché, nous confirmons le scénario que nous annoncions dès le début de l’année : le marché immobilier francilien verra ses prix diminuer de -3% à 5% sur l’ensemble de l’année 2014, " conclut-il.

Des acheteurs un peu moins nombreux mais avec un plus grand pouvoir d’achat

Déjà peu nombreux, les acheteurs actifs se font encore un peu plus rares sur le marché francilien et en particulier à Paris. Alors qu’en janvier nous comptions encore 1,2 acheteur pour un vendeur à Paris, l’ITI est passé au mois de mai à seulement 1 acheteur pour 1 vendeur à Paris. Mais si les acheteurs sont moins nombreux, ils disposent d’un pouvoir d’achat renforcé par la baisse des taux et des prix. La baisse des taux freine considérablement la baisse des prix. Les acheteurs solvables se tournent prioritairement vers les biens de bonne qualité dont les prix sont dans le haut de la fourchette. Les prix de ces biens sont, de fait, moins soumis aux aléas du marché. En revanche, les biens de qualité moindre ne trouvent pas preneur et leurs prix ne peuvent donc pas être intégrés dans nos calculs. Le marché est aussi ralenti par les effets progressifs de la mise en œuvre de la loi ALUR dont les décrets d’application prennent progressivement effet. Nous nous étions fait l’écho de l’allongement des délais entre offre de prix et signature de la promesse à cause de nouvelles informations que doivent fournir les syndics pour les appartements en copropriété. Nous constatons toujours cet allongement et parfois même l’abandon pur et simple de la transaction avant la signature de la promesse.

Acheter ?

La grande révolution des prix, la grande braderie n’aura probablement pas lieu. Il est aujourd’hui possible, pour un ménage solvable, disposant d’un financement bancaire assuré, de trouver des biens de bonne qualité dans des conditions qu’ils ne regretteront pas à moyen ou long terme. La période actuelle est très favorable aux ménages primo-accédants solvables qui peuvent acheter leur première résidence principale et ainsi préparer l’avenir. Les banques semblent même un peu moins strictes pour autoriser des crédits. Mais ces acheteurs ne pourront pas abuser de leur position de force. La plupart des vendeurs ne cèderont pas, surtout quand ils vendent des biens de bonne qualité et bien placés. Il vaut mieux sélectionner avec grande attention un bien correspondant exactement à ses besoins et négocier une réduction raisonnable pour remporter l’affaire.

Vendre ?

Plus que jamais, le prix est le critère de réussite. Les vendeurs doivent comprendre comment se fabriquent les prix et fixer, dès la mise sur le marché, un prix de vente adapté à la réalité du bien. À défaut : pas de visite, pas d’offre, pas de vente… et ce pendant de longs mois. Les vendeurs ont donc tout intérêt à rechercher les conseils avisés des professionnels du quartier qui disposent des outils, des connaissances et de l’expérience requises pour définir le meilleur prix de mise en vente. C'est particulièrement vrai pour les biens d’une valeur supérieure à 800 000 € à Paris ou de 400 000€ en banlieue qui sont aujourd’hui plus difficiles à vendre. Les vendeurs doivent être stratèges, patients et ouverts aux discussions avec les acheteurs.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier. Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

Calculé en divisant le nombre total d'acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs, l’ITI sert à prévoir la tendance de base de l’évolution des prix sur les 6 prochains mois. Interprétation : Un ITI supérieur à 3 (3 fois plus d'acheteurs actifs que de vendeurs actifs) indique une tendance haussière des prix immobiliers. Un ITI compris entre 2 et 3 indique une tendance à la stabilité des prix immobiliers. Un ITI inférieur à 2 indique une tendance à la baisse des prix immobiliers. Méthodologie et source : les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l'évaluation d'un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères). Ils ont également indiqué leur intention d'achat, de vente ou l'absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d'achat sur une période d'un an ne sont comptés qu'une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu'une seule fois par bien déclaré à la vente. Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.
Partager sur
FacebookTwitterLinkedin
French