Baromètre Meilleurs Agents au 1er juin 2013 - Immobilier francilien : prix stables et volumes réduits dans un marché fluide

Meilleurs Agents publie la 49ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. "La tendance se confirme. Les prix évoluent peu, les transactions sont rares, les stocks de biens à vendre sont bas mais les produits de qualité proposés à des prix corrects trouvent rapidement preneurs auprès de ménages financés à des taux toujours plus bas" explique Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents. "Le mois de mai prolonge les hausses limitées enregistrées en mars et en avril. Les grands appartements parisiens sont l’exception qui confirme la règle. Fortement demandés par des familles soucieuses de déménager avant la rentrée de septembre, ces produits voient leurs prix augmenter très fortement de +1,1% en un mois. Les petites surfaces baissent de 0,1%, reflétant le moindre intérêt des investisseurs. Globalement, les prix parisiens augmentent de +0,2%. En banlieue, la situation évolue peu (-0,3% en Petite Couronne et +0,1% en Grande Couronne en moyenne). Comme nous l’avions annoncé le mois dernier, les taux d’intérêt ont encore baissé. Cette évolution soutiendra les prix au moins jusqu’à l’été en donnant plus de liberté aux acheteurs. Mais si les volumes de transactions restent faibles, le marché est fluide pour les biens de bonne qualité présentés à des prix corrects. Les autres (biens médiocres ou trop chers) ne sont même pas visités par des acheteurs exigeants mais raisonnables. Cet effet qualité masque une baisse des prix latente que les indices fondés sur les transactions réelles ne mesurent pas encore. Cette situation est typique d’un marché qui cherche la baisse des prix, et ne la trouvant pas, se corrige par une réduction des volumes. Dans les prochains mois, les biens qui ne se vendent pas aujourd’hui à cause de prix trop élevés seront inévitablement proposés à la baisse. Nos prévisions pour 2013 se réalisent : stabilité des prix hors effets saisonniers sur les grands appartements, volumes réduits, baisse des taux… En dehors de toute évolution macroéconomique majeure, nous maintenons notre scénario de baisse comprise entre 0% et -5% sur l’ensemble de l’année."

Forte saisonnalité sur les grandes surfaces

Les familles qui souhaitent emménager dans leur nouvelle résidence avant la rentrée scolaire de septembre ont été très actives sur le marché pendant le mois de mai. Cet afflux de demande a provoqué une hausse très sensible des prix de ces biens (+1,1%) compte tenu d’une offre rare. Cet effet saisonnier va très probablement s’atténuer dès les premiers jours de juillet.

Le prix fait la vente

Les biens de qualité (qualité du bâti, état général, environnement, localisation, proximité des commerces, transports, établissements scolaires…) proposés aux prix du marché peuvent se vendre aujourd’hui, rapidement et facilement. Les acheteurs potentiels sont très bien informés (en particulier grâce à MeilleursAgents.com) et ne visitent que les biens dont les prix sont corrects. Ils sont prêts à faire des offres et conclure rapidement sans abuser de leur position de force. A l’inverse, aucun bien ne trouve preneur si son prix dépasse de 7 à 10% sa valeur de marché. Depuis un an, les vendeurs sont pour l’essentiel contraints de vendre pour des raisons familiales ou professionnelles. Ils doivent fixer leur prix avec une grande attention pour avoir une chance de vendre. Les premières semaines sont essentielles. L’absence de visites est le signe d’un prix trop élevé qu’il faut corriger sans attendre.

Les erreurs à ne pas commettre

• Les vendeurs potentiels ne doivent pas noircir le tableau et croire que le marché est bloqué. Les acheteurs sont toujours présents et très réactifs quand le prix est juste.
• Les acheteurs ne doivent pas croire qu’ils sont en position dominante et peuvent négocier outrageusement les prix. Il y a relativement peu de biens à vendre, surtout de qualité, et nous continuons de voir plusieurs acheteurs potentiels sur le même produit quand il est au prix. Pour autant, les acheteurs ne doivent pas se sentir pressés, ils peuvent (et doivent) prendre leur temps avant d’acheter.

Le marché du neuf reste figé

Les stocks de produits neufs continuent d’augmenter mais les prix ne baissent pas. Le dispositif Duflot n’a pas trouvé son public. En l’état, le marché du neuf reste bloqué et ne contribuera en aucune manière à fluidifier le marché immobilier général.

Des prix soutenus par les taux d’intérêt

Comme nous l’avions annoncé, les taux d’intérêt offerts par les banques ont encore crevé un plancher historique au mois de mai après la baisse des taux directeurs de la BCE. Les acheteurs solvables qui parviennent à satisfaire les strictes conditions d’attribution imposées par les banques bénéficient ainsi d’un nouveau coup de pouce appréciable. Avec un pouvoir d’achat plus important, ils recherchent des biens de qualité. Ceux-ci sont relativement rares, les prix sont donc soutenus par la faiblesse des taux. Si les taux restent à leur niveau actuel, on peut envisager une reprise de l’érosion des prix une fois passée la demande saisonnière sur les grandes surfaces. Nous confirmons ainsi notre analyse et prévoyons une baisse limitée comprise en moyenne entre 0% et -5% sur l’ensemble de l’année 2013.

Une profession sous pression

Les agences immobilières sont dans des situations très différentes selon la qualité et le professionnalisme de leurs équipes. Les meilleures voient leur activité se stabiliser après les fortes baisses de 2012. Les autres souffrent énormément et beaucoup vont fermer en 2013. Les conséquences pour l’emploi sont importantes mais globalement la sélection naturelle tend à renforcer la qualité des acteurs de la profession.