Baromètre Meilleurs Agents au 1er juillet 2014 - Immobilier parisien et francilien : Fausse mise en garde de la Banque de France sur une bulle immobilière, vraie invitation à la modération des banques

Meilleurs Agents.com publie la 61ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Les conditions ultra favorables d’emprunt maintiennent leur emprise sur le marché. Comme nous l’indiquons depuis plusieurs mois, la baisse des taux qui bat record sur record, gonfle mécaniquement le pouvoir d’achat des ménages solvables. Les banques se font concurrence et sont prêtes à offrir des conditions exceptionnelles quitte à réduire sérieusement leurs marges. Après le FMI, la Banque de France s’en est émue et a évoqué un risque de bulle immobilière pour en réalité appeler les banquiers à plus de modération afin de préserver leurs marges. Cette bulle immobilière n’a d’après nous aucune réalité. En effet, à la différence de ce que l’on a connu aux Etats-Unis et en Espagne avant 2008 et la crise des subprimes, les banques ne prêtent qu’à des ménages réellement solvables. On ne constate aucun mouvement d’achat-revente spéculatif à court terme et le risque d’arrivée massive sur le marché de biens qui ne trouveraient pas preneur est à exclure. Enfin, un scénario d’effondrement brutal des prix n’est pas vraisemblable. En parallèle, le Gouvernement envoie un message positif en prenant des mesures de bon sens mais sans placer le marché sous perfusion : resolvabilisation des acheteurs grâce à une extension limitée du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ; allègement des normes techniques de construction et libération de terrains pour ranimer la construction neuve ; assouplissement du dispositif Duflot et report probablement sine die de la Garantie Universelle des Loyers (GUL)" commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. "Il faut saluer les décisions du Gouvernement mais sans en attendre de grands effets. Si le risque de bulle est à rejeter, le marché souffre toujours des mêmes maux : le volume de transaction est réduit (-10 à -15% par rapport aux années les plus fastes), les acheteurs sont peu nombreux (1 acheteur pour 1 vendeur à Paris, moins de 1 acheteur pour 1 vendeur en Île-de-France). Alors que ces conditions de marché devraient faire baisser plus fortement les prix, ces derniers sont soutenus par la baisse des taux que personne n’anticipait dans ces proportions. Avec des taux stables au niveau de 2013, les prix auraient probablement baissé de -2 à -4% au premier semestre alors qu’ils n’ont diminué que de -0,5%. L’effet qualité fait le reste, seuls les biens les plus qualitatifs se vendent (qualité du bâti, de la copropriété, agencement, proximité des transports, commerces et écoles…). Les autres ne trouvent pas preneur et n’apparaissent donc pas dans les statistiques. Les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) ont bénéficié d’une demande saisonnière qui a soutenu les prix (+0,3%). Cet effet ne durera pas au-delà de juillet. Le scénario que nous avons vécu en 2013 se répète en 2014 : faible baisse au premier semestre et baisse plus soutenue mais modérée au second semestre. Nous confirmons donc notre hypothèse annuelle mais en la modérant pour tenir compte de la faiblesse des taux : les prix de l’immobilier parisien devraient baisser de -3% plutôt que de -5% sur l’année, " conclut Sébastien de Lafond.

Les taux d’intérêt maîtres du marché

De toutes les variables qui conditionnent le marché, les taux d’intérêt sont aujourd’hui la plus puissante. Avec des taux records toujours plus bas (jusqu’à 2,45% sur 20 ans pour les meilleurs dossiers), le pouvoir d’achat est considérablement stimulé. En conséquence, la pression sur les prix se relâche et la baisse que l’on devrait constater à cause de la supériorité de l’offre sur la demande ne se réalise pas. Les prix ne baissent que très faiblement (-0,5% sur les six premiers mois de l’année). Les banques devraient suivre les conseils de la Banque de France et stabiliser leurs taux. La pression actuelle des Etats-Unis sur les banques européennes (cf. affaire BNP Paribas) encouragera sans doute les banques françaises à préserver leurs marges. Dans ce cas, les taux des crédits immobiliers ne baisseront plus au second semestre, et la demande pour les grandes surfaces va diminuer. On peut donc prévoir une reprise de la baisse des prix au second semestre.

Double situation en banlieue

En banlieue, les situations sont très différentes d’un département et d’une ville à l’autre. Les Hauts-de-Seine souffrent d’une comparaison difficile avec Paris. Après les fortes hausses de ces dernières années, les prix du 92 se sont rapprochés de ceux de la capitale. Des baisses sont nécessaires pour retrouver une certaine attractivité. À l’inverse, la Seine-Saint-Denis connait un dynamisme relatif en particulier dans les communes limitrophes de Paris qui offrent des prix compétitifs par rapport à ceux de la capitale. Marché de report par excellence, le 93 attire des ménages solvables pour qui l’achat paraît plus intéressant que la location. La Grande Couronne et les autres départements sont plus à la peine. C’est particulièrement vrai pour les biens d’une valeur supérieure à 500.000€ qui sont difficiles à vendre sauf s’ils présentent des atouts particuliers.