Baromètre Meilleurs Agents au 1er juillet 2014 - Immobilier parisien et francilien : Fausse mise en garde de la Banque de France sur une bulle immobilière, vraie invitation à la modération des banques

07 juil 2014
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Sommaire

Evolution prix immobilier 1er juillet 2014 Meilleurs Agents.com publie la 61ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Les conditions ultra favorables d’emprunt maintiennent leur emprise sur le marché. Comme nous l’indiquons depuis plusieurs mois, la baisse des taux qui bat record sur record, gonfle mécaniquement le pouvoir d’achat des ménages solvables. Les banques se font concurrence et sont prêtes à offrir des conditions exceptionnelles quitte à réduire sérieusement leurs marges. Après le FMI, la Banque de France s’en est émue et a évoqué un risque de bulle immobilière pour en réalité appeler les banquiers à plus de modération afin de préserver leurs marges. Cette bulle immobilière n’a d’après nous aucune réalité. En effet, à la différence de ce que l’on a connu aux Etats-Unis et en Espagne avant 2008 et la crise des subprimes, les banques ne prêtent qu’à des ménages réellement solvables. On ne constate aucun mouvement d’achat-revente spéculatif à court terme et le risque d’arrivée massive sur le marché de biens qui ne trouveraient pas preneur est à exclure. Enfin, un scénario d’effondrement brutal des prix n’est pas vraisemblable. En parallèle, le Gouvernement envoie un message positif en prenant des mesures de bon sens mais sans placer le marché sous perfusion : resolvabilisation des acheteurs grâce à une extension limitée du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ; allègement des normes techniques de construction et libération de terrains pour ranimer la construction neuve ; assouplissement du dispositif Duflot et report probablement sine die de la Garantie Universelle des Loyers (GUL)" commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents.

61ème Baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • Alors que les taux d’intérêt offerts par les banques aux emprunteurs ont encore baissé, la Banque de France s’inquiète d’une bulle immobilière pour en réalité inviter les banques à plus de modération et à conserver leurs marges.
  • Le pouvoir d’achat stimulé par la baisse des taux permet aux prix de se maintenir sur un marché toujours limité en volume.
  • À Paris, les prix ont augmenté de +0,1% en juin et ont baissé de -0,5% au cours du premier semestre.
  • La saisonnalité a encouragé les ventes de grandes surfaces pour des familles souhaitant s’installer pour la rentrée scolaire.
  • En proche banlieue, hormis les Hauts-de-Seine (-0,3%) les prix ont très légèrement augmenté (+0,1%). En Grande Couronne, les prix ont baissé de 0,5% au mois de juin.
  • Dans ces conditions, notre scénario annuel se confirme, les prix devraient continuer de baisser modérément (plus probablement -3% que -5% sur l’ensemble de l’année).
"Il faut saluer les décisions du Gouvernement mais sans en attendre de grands effets. Si le risque de bulle est à rejeter, le marché souffre toujours des mêmes maux : le volume de transaction est réduit (-10 à -15% par rapport aux années les plus fastes), les acheteurs sont peu nombreux (1 acheteur pour 1 vendeur à Paris, moins de 1 acheteur pour 1 vendeur en Île-de-France). Alors que ces conditions de marché devraient faire baisser plus fortement les prix, ces derniers sont soutenus par la baisse des taux que personne n’anticipait dans ces proportions. Avec des taux stables au niveau de 2013, les prix auraient probablement baissé de -2 à -4% au premier semestre alors qu’ils n’ont diminué que de -0,5%. L’effet qualité fait le reste, seuls les biens les plus qualitatifs se vendent (qualité du bâti, de la copropriété, agencement, proximité des transports, commerces et écoles…). Les autres ne trouvent pas preneur et n’apparaissent donc pas dans les statistiques. Les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) ont bénéficié d’une demande saisonnière qui a soutenu les prix (+0,3%). Cet effet ne durera pas au-delà de juillet. Le scénario que nous avons vécu en 2013 se répète en 2014 : faible baisse au premier semestre et baisse plus soutenue mais modérée au second semestre. Nous confirmons donc notre hypothèse annuelle mais en la modérant pour tenir compte de la faiblesse des taux : les prix de l’immobilier parisien devraient baisser de -3% plutôt que de -5% sur l’année, " conclut Sébastien de Lafond.

Les taux d’intérêt maîtres du marché

De toutes les variables qui conditionnent le marché, les taux d’intérêt sont aujourd’hui la plus puissante. Avec des taux records toujours plus bas (jusqu’à 2,45% sur 20 ans pour les meilleurs dossiers), le pouvoir d’achat est considérablement stimulé. En conséquence, la pression sur les prix se relâche et la baisse que l’on devrait constater à cause de la supériorité de l’offre sur la demande ne se réalise pas. Les prix ne baissent que très faiblement (-0,5% sur les six premiers mois de l’année). Les banques devraient suivre les conseils de la Banque de France et stabiliser leurs taux. La pression actuelle des Etats-Unis sur les banques européennes (cf. affaire BNP Paribas) encouragera sans doute les banques françaises à préserver leurs marges. Dans ce cas, les taux des crédits immobiliers ne baisseront plus au second semestre, et la demande pour les grandes surfaces va diminuer. On peut donc prévoir une reprise de la baisse des prix au second semestre.

Double situation en banlieue

En banlieue, les situations sont très différentes d’un département et d’une ville à l’autre. Les Hauts-de-Seine souffrent d’une comparaison difficile avec Paris. Après les fortes hausses de ces dernières années, les prix du 92 se sont rapprochés de ceux de la capitale. Des baisses sont nécessaires pour retrouver une certaine attractivité. À l’inverse, la Seine-Saint-Denis connait un dynamisme relatif en particulier dans les communes limitrophes de Paris qui offrent des prix compétitifs par rapport à ceux de la capitale. Marché de report par excellence, le 93 attire des ménages solvables pour qui l’achat paraît plus intéressant que la location. La Grande Couronne et les autres départements sont plus à la peine. C’est particulièrement vrai pour les biens d’une valeur supérieure à 500.000€ qui sont difficiles à vendre sauf s’ils présentent des atouts particuliers.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier. Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

Calculé en divisant le nombre total d'acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs, l’ITI sert à prévoir la tendance de base de l’évolution des prix sur les 6 prochains mois. Interprétation : Un ITI supérieur à 3 (3 fois plus d'acheteurs actifs que de vendeurs actifs) indique une tendance haussière des prix immobiliers. Un ITI compris entre 2 et 3 indique une tendance à la stabilité des prix immobiliers. Un ITI inférieur à 2 indique une tendance à la baisse des prix immobiliers. Méthodologie et source : les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l'évaluation d'un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères). Ils ont également indiqué leur intention d'achat, de vente ou l'absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d'achat sur une période d'un an ne sont comptés qu'une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu'une seule fois par bien déclaré à la vente. Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.
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