Baromètre Meilleurs Agents au 1er juillet 2013 - Immobilier francilien : dernières hausses avant les baisses de la rentrée ?

Meilleurs Agents publie la 50ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France. "Le marché se comporte comme nous l’avions anticipé. En juin et pour le quatrième mois consécutif, les prix ont continué à progresser modérément à Paris avec des volumes de transaction extrêmement réduits. Ces hausses sont dues essentiellement à la demande saisonnière pour les grandes surfaces familiales et aux gains de pouvoir d’achat liés à la baisse des taux. Ces deux facteurs sont aujourd’hui enrayés. Les taux ont arrêté de baisser et vont probablement augmenter légèrement dans les prochains mois. La demande saisonnière pour les grandes surfaces familiales est désormais tarie. La hausse des prix devrait donc s’arrêter et les prix devraient s’orienter à nouveau vers une baisse modérée dès la rentrée de septembre. Nous prévoyons toujours le même scénario de baisse des prix de 0 à -5% sur l’ensemble de l’année 2013," explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "À Paris, les prix moyens ont augmenté de +0,4% en juin et de +0,9% depuis mai. Mais au total, le premier semestre se solde par une baisse de -0,2%. Sur 12 mois, la baisse est de -1,5% et sur deux ans de -3,8%. Si l’on écarte les effets conjoncturels liés à la baisse des taux et la saisonnalité en faveur de grandes surfaces, le marché est donc clairement orienté à la baisse depuis déjà 2 ans. Depuis l’automne 2012, les trois-quarts des vendeurs sont sur le marché par contrainte professionnelle ou familiale. Seulement un quart des produits sont mis en vente par des vendeurs non contraints à des prix trop élevés qu’ils n’actualisent pas. Ces biens restent sur le marché donnant l’illusion d’un stock important et de prix relativement stables. En réalité, sur un marché de faible volume, seuls les biens de qualité s’échangent ce qui maintient un niveau de prix artificiellement élevé. Cette situation est très différente de celle d’il y a deux ans où deux tiers des vendeurs étaient contraints et un tiers libres mais où 90% des produits mis en vente trouvaient acheteurs rapidement. C’est à la fois cette évolution structurelle du marché, les conditions macroéconomiques, l’instabilité fiscale et de façon plus conjoncturelle la baisse des taux et la demande saisonnière qui ont provoqué une reprise limitée des prix pendant le printemps 2013. Dès la rentrée de septembre, les prix devraient de nouveau baisser mais de façon limitée."

Les taux pris en étau

Alors que les taux d’intérêt n’en finissaient plus de battre des records planchers, ils ont commencé à augmenter de nouveau de +0,1% voire +0,2% au mois de juin. Le taux moyen à 20 ans est aujourd’hui à 3,15%. Cette hausse est la conséquence indirecte de la reprise américaine plus précoce et plus forte qu’anticipée. Celle-ci devrait permettre à la banque centrale américaine de réduire ses interventions de soutien à l’économie et devrait donc conduire à renchérir les taux d’intérêt. Même si la banque centrale européenne a annoncé vouloir maintenir des taux bas, les investisseurs devraient exiger des taux plus élevés sur les obligations d’états européens, ce qui renchérira les crédits immobiliers. La baisse des taux ne pourra donc plus soutenir les prix d’autant que les conditions d’attribution de crédit aux ménages sont toujours aussi drastiques. Le pouvoir d’achat ne progressant plus grâce à la baisse des taux, les acheteurs seront encore plus attentifs aux prix. Le scénario le plus probable est une hausse limitée des taux ce qui aura un effet marginal sur la baisse des prix. À titre d’illustration, une augmentation des taux de 0,5% entraine pour l’acheteur une baisse de son pouvoir d’achat d’environ 4%. Dans le contexte actuel, les vendeurs devraient donc baisser leurs prix de 4% pour maintenir le pouvoir d’achat global des acheteurs.

Les familles nombreuses ont trouvé leurs nids

Les familles qui cherchaient à acheter avant la rentrée scolaire de septembre ont maintenant soit trouvé leur nouveau foyer soit cessé de le chercher. Ce levier de soutien du marché des grandes surfaces et moteur de l’achat-revente qui fonctionne à plein depuis mars s’arrête naturellement à la fin juin. La disparition de cette demande saisonnière aura un impact sur les prix des grandes surfaces qui devraient s’orienter à la baisse pour le deuxième semestre 2013 avant le retour des familles sur le marché dès le printemps 2014.

Des acheteurs volages et velléitaires

Sur ce marché compliqué, les acheteurs solvables selon les critères des banques jettent un regard très critique sur les offres. Les produits de qualité moyenne ou médiocre et les biens proposés à des prix trop élevés sont totalement dédaignés et ne reçoivent aucune visite. Les autres sont visités mais de nombreux acheteurs font des offres peu sérieuses. Nous constatons un taux important de rétractation dans le délai de 7 jours. Ces retraits sont le fait d’acheteurs volages ou velléitaires qui peinent à s’engager craignant de passer à côté d’une éventuelle meilleure affaire. Parfois même, la banque peut être à l’origine de la rétractation.

La situation en banlieue

Acheter en banlieue reste le meilleur moyen de trouver des biens plus grands que dans Paris intramuros à des prix inférieurs. C’est par exemple le cas du 94 et surtout du 93. Mais la demande des acheteurs de biens de qualité se heurte à la rareté de l’offre. C’est ainsi que les prix se sont maintenus au mois de juin avec une légère augmentation de +0,1% en petite couronne (92 : 0% ; 93 : +0,1% ; 94 : +0,1%) et de +0,1% en grande couronne.

Le marché de l’investissement est asséché

Le manque de biens de qualité en vente (en particulier de petites surfaces) et surtout l’instabilité fiscale ont asséché le marché de l’investissement. L’imposition des plus-values, passée en 2012 de 15 à 30 ans, pourrait être ramenée à 22 ans selon les déclarations du Président de la République. L’encadrement des loyers annoncé par le projet de loi Duflot dans des conditions de calcul complexes va faire fuir un peu plus les rares investisseurs encore présents sur le marché. Il faudra de longs mois et beaucoup d’efforts d’éclaircissement pour redonner confiance à des investisseurs qui restent pourtant très attirés par la pierre dans un contexte économique instable.

Un scénario en pente douce

En conclusion, pas de scénario catastrophe pour 2013. Sauf évolution brutale et imprévisible du contexte ou des variables macroéconomiques, les prix du marché immobilier francilien vont s’orienter à la baisse, une baisse qui comme nous l’annonçons depuis plusieurs mois devrait rester contenue dans une fourchette de 0% à -5% pour la totalité de l’année 2013. La baisse sera d’autant plus significative que les taux d’intérêt augmenteront (1% d’augmentation des taux équivaut à -8% de pouvoir d’achat). Les volumes resteront au niveau actuel, inférieurs de 25 à 30% aux volumes des années 2010 et 2011.