Baromètre Meilleurs Agents au 1er janvier 2014 - Immobilier en Île-de-France : Pourquoi les prix vont-ils baisser en 2014 ?

Meilleurs Agents publie la 55ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "L’année 2013 s’est caractérisée par la réduction des volumes de transactions et des baisses sensibles des prix. Pour autant, le marché n’est pas bloqué et les prix ne se sont pas effondrés comme certains l’annonçaient ou l’espéraient. Au 31 décembre 2013, les prix parisiens avaient en moyenne perdu -6,5% par rapport au plus haut de juin 2011 soit environ 500€ par m². Il s’agit donc bien plus d’une correction que d’un effondrement. Le scénario que nous avions établi dès janvier 2013 s’est réalisé. Alors que nous tablions sur une baisse comprise entre 0 et -5%, les prix parisiens ont diminué de -3,8% sur l’année. L’essentiel de la baisse a été enregistré au second semestre avec une légère augmentation des taux d’intérêts, alors que la baisse des prix était atténuée au premier semestre par la baisse des taux qui a redonné du pouvoir d’achat. Malgré ces baisses de prix et des taux historiquement bas, les volumes sont restés limités. 2014 devrait suivre la même tendance : volumes réduits et baisses progressives des prix de -3 à -5%," analyse Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "Les prix des petites surfaces (1 ou 2 pièces) ont baissé de -0,5% en décembre 2013 et de -2,8% sur l’année. Les grandes surfaces (3 pièces et plus) ont beaucoup plus souffert. Leurs prix ont baissé de -0,8% sur le seul mois de décembre et de -4,7% sur l’année 2013. Plus généralement, en Île-de-France comme à Paris, les biens de plus de 500 000€ sont difficiles à vendre et voient leurs prix baisser plus fortement que la moyenne. Cette situation a contribué à faire évoluer la psychologie des vendeurs qui acceptent plus rapidement de baisser leurs prix. Les acheteurs restent sélectifs et prudents mais semblent montrer en ce début d’année un peu plus d’optimisme et d’enthousiasme qu’en fin d’année. Notre nouvel Indicateur de Tension Immobilière (ITI) dévoilé aujourd’hui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs actifs. Il explique en grande partie la situation du marché et sa dynamique. Alors qu’en 2010, au plus fort de la hausse des prix, on comptait à Paris 7 acheteurs pour 1 vendeur, la situation est aujourd’hui très différente. Avec 1,2 acheteur pour 1 vendeur à Paris, la tension est faible et les volumes réduits. Les acheteurs peuvent attendre, choisir et ne se décider qu’en faveur de biens de bonne voire très bonne qualité. Ces conditions ne devraient pas changer avant plusieurs mois. Rien ne présage un afflux de nouveaux acheteurs (taux et conditions d’attribution de crédit stables, manque d’appétit des investisseurs, cadre réglementaire stable) ni un soudain retour des vendeurs. Nous pronostiquons une baisse des prix de l’ordre de -3 à -5% à Paris sur l’année 2014. En banlieue, la situation est encore plus favorable aux acheteurs. En petite couronne, l’ITI compte 0,9 acheteur pour 1 vendeur dans les Hauts-de-Seine, et 0,6 dans le 93. En Grande Couronne, l’ITI varie selon les départements de 0,5 à 0,7 acheteur pour 1 vendeur. Ces rapports très favorables aux acheteurs expliquent ¬les baisses de prix de 2013 et pourquoi les prix continueront à baisser en 2014 à un rythme proche de -7% sur un an. Seule une variation sensible des taux pourrait modifier ce scénario. Nous prévoyons des taux stables au premier semestre 2014 et en légère augmentation au deuxième semestre, une évolution qui devrait contribuer à la poursuite des tendances 2013 sans inflexion notable," conclut-il.

Des conditions de marché difficiles

Pour l’essentiel, les conditions de marché resteront difficiles en 2014. Compte tenu de la faiblesse de l’économie, les taux d’intérêt devraient rester bas. Nous tablons sur des taux stables au premier semestre, puis sur une hausse légère au second semestre. Dans tous les cas, les conditions d’attribution des crédits resteront très strictes. Il ne faut donc pas compter sur un afflux soudain d’acheteurs pour soutenir les prix. Le cadre légal qui a fait fuir les investisseurs et les épargnants par son instabilité, sa complexité, son opacité et des règles décourageant l’achat, ne devrait pas évoluer en 2014. Comme les investisseurs institutionnels (banques, assureurs) qui ont déserté le marché immobilier résidentiel depuis 20 ans, les investisseurs privés sont en train de disparaître progressivement du marché, notamment dans l’ancien. Il ne faut donc pas compter sur eux pour relancer les prix. Malgré quelques attraits supplémentaires par rapport au Scellier, le dispositif Duflot n’a pas atteint ses objectifs. Seuls 30 000 logements ont été vendus dans ce cadre pour un objectif de 40 000. Au total, seulement 330 000 logements neufs ont été construits en 2013 alors que l’objectif affiché par le Gouvernement était de 500 000. Rien ne permet d’anticiper une amélioration en 2014. Les élections municipales devraient même figer les politiques d’urbanisme pour les 12 prochains mois. En 2014, l’effet qualité continuera de jouer à plein. Les acheteurs seront toujours plus sélectifs et ne signeront que pour des biens de bonne ou de très bonne qualité tout en espérant des baisses de prix. Les prix des biens avec les défauts les plus marqués devront être revus fortement à la baisse (-10 à -15%) pour avoir une chance de se vendre. Les vendeurs contraints (divorce, séparation, mutation, héritage…) et ceux qui n’ont pas trouvé acheteur en 2013 devront donc revoir leurs prétentions. Cet effet qualité joue particulièrement sur les grandes surfaces et en général sur les biens de plus de 500 000€ qui, à Paris comme en banlieue, peinent à trouver acheteur sauf à accepter des baisses de prix supérieures à la moyenne. C’est particulièrement vrai en Grande Couronne où nous notons une baisse sensible des transactions dans les zones périurbaines. Cette baisse devrait apparaître dans les chiffres qu’annonceront les Notaires au deuxième trimestre 2014 et viendront contredire les messages optimistes affichés récemment par certains acteurs du marché pour qui l’activité « se maintient » envers et contre tout.