Baromètre Meilleurs Agents au 1er février 2014 - Immobilier parisien et francilien : Hausses en janvier malgré la faiblesse de la demande

10 fév 2014
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Sommaire

Evolution prix immobilier 1er février 2014 Meilleurs Agents  publie la 56ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Alors que les six derniers mois de 2013 ont vu la baisse régulière des prix, et que le marché est déséquilibré en faveur des acheteurs, la tendance s’est inversée en janvier 2014 : les prix de l’immobilier francilien ont légèrement augmenté. +0,3% à Paris, +0,5% pour les petites surfaces, +0,8% dans les Hauts-de-Seine, la hausse n’est pas négligeable. Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) dévoilé en janvier dernier démontre que, toutes choses restant égales par ailleurs, les prix ne s’orientent durablement et franchement à la hausse qu’à partir de 3 acheteurs actifs pour 1 vendeur. La seule loi de l’offre et de la demande pousse les prix à la baisse dès que l’on compte moins de 2 acheteurs actifs pour un vendeur. À Paris, aujourd’hui, on compte environ 1,1 acheteur actif pour 1 vendeur et encore moins en banlieue. Ce sont donc d’autres facteurs qui provoquent cette hausse, analyse Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.
56ème Baromètre Meilleurs Agents - Points clés :
  • En janvier 2014, les prix de l’immobilier ancien ont légèrement augmenté à Paris et en Île-de-France après 6 mois de baisse consécutive.
  • Avec seulement 0,5 à 1,1 acheteur actif pour 1 vendeur selon les départements, le déséquilibre entre l’offre et la demande devrait favoriser la baisse des prix.
  • La hausse de ce début d’année s’explique en partie pour des raisons saisonnières et surtout par l’effet qualité : l’essentiel des transactions porte sur des biens de bonne, voire de très bonne qualité, dont les prix résistent plus facilement à l’érosion.
  • Cette légère hausse, qui pourrait se reproduire dans les prochains mois, ne remet pas en cause notre pronostic d’une baisse des prix à Paris de 3 à 5% en 2014.
"Elle s’explique premièrement par un effet saisonnier qui voit la demande gonfler de janvier à juin, notamment pour les appartements familiaux. Si comme en 2013, les premiers mois de 2014 devaient être haussiers, cela ne remettrait pas en cause notre scénario d’une baisse de -3% à -5% sur l’année à Paris. C’est surtout l’effet qualité qui joue à plein. En période d’euphorie, tous les prix montent, quelle que soit la qualité des biens. Quand la demande fléchit, les biens de meilleure qualité baissent peu. A contrario, les biens les moins attractifs doivent afficher des baisses beaucoup plus fortes pour attirer les acheteurs. Ceci est difficile à accepter pour beaucoup de vendeurs. L’immobilier francilien est actuellement dans cette situation.
À Paris, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en janvier 2014. Cette hausse est principalement due aux petites surfaces (1 et 2 pièces) dont les prix ont progressé de +0,5% en particulier dans les meilleurs quartiers. Les grandes surfaces (3 pièces et plus) ne progressent que de +0,1%. En petite couronne, les prix ont assez fortement augmenté dans les Hauts-de-Seine en rattrapage des baisses assez fortes constatées au cours du second semestre 2013. Dans les autres départements, les prix sont soit stables (Seine-Saint-Denis) soit en légère hausse (+0,4% dans le Val-de-Marne ; +0,2% en Grande Couronne), mais cela ne doit pas remettre en question la tendance globalement baissière sur l’ensemble de l’année 2014, » conclut Sébastien de Lafond." conclut-il.

L’effet qualité

Qu’est-ce qu’un bien de qualité ? C’est un bien dont le prix n’augmente pas plus vite que le marché en période haussière mais baisse moins fortement que la moyenne en période baissière. Il s’agit des biens des meilleurs quartiers et les mieux situés par rapport aux transports, aux commerces, aux écoles etc. Ce sont aussi des biens de bonne qualité architecturale, sans problème structurel, dans des copropriétés correctement gérées. Certains de ces biens peuvent offrir des avantages exceptionnels ou rares (terrasse, vue, hauteur sous plafond…). L’effet qualité se ressent particulièrement quand le marché est calme avec peu d’acheteurs. Ces derniers cherchent la perle rare et négligent tout produit ayant un défaut… sauf si le vendeur a compris la dynamique du marché et propose un prix attractif. Le marché francilien est aujourd’hui soumis à cet effet qualité. Une fois munis de l’accord de leur banque, les rares acheteurs solvables sont exigeants sur la qualité alors que la grande majorité des vendeurs de biens de moindre qualité espèrent encore que les prix sont restés « scotchés » au plus haut. Dans ces conditions, les volumes restent faibles et les prix ne reflètent que les transactions réelles alors que de nombreux biens de qualité moindre ne trouvent pas preneur et n’entrent donc pas dans les statistiques.

Le rôle majeur des professionnels

Dans une telle situation, le rôle des professionnels est essentiel pour fluidifier le marché, ils jouent un rôle pédagogique majeur. Seuls des professionnels expérimentés et munis des données les plus récentes, les plus détaillées et les plus objectives sur leur marché local peuvent :
  • Aider acheteurs et vendeurs à bien comprendre la dynamique réelle du marché actuel en oubliant les périodes euphoriques révolues et en se focalisant sur la réalité de l’offre et de la demande.
  • Estimer et justifier objectivement le vrai prix de chaque bien en tenant compte de la réalité de la situation locale (biens en vente, biens vendus récemment, etc.) et aider ainsi le vendeur à choisir la stratégie gagnante : celle qui génèrera une transaction rapide au meilleur prix.
  • Aider les acheteurs à s’intéresser aux biens adaptés à leurs besoins pour dénicher, non pas la perle rare introuvable même en attendant des mois, mais surtout le logement qui leur correspond au meilleur prix.
Les professionnels qui réussissent en ces temps difficiles savent :
  1. Fournir la bonne information
  2. Être compétents et pédagogues
  3. Faire réagir les vendeurs pour faire aboutir la transaction dans des conditions bénéfiques à toutes les parties.
À propos du Baromètre Meilleurs Agents Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier. Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.
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