Baromètre Meilleurs Agents au 1er décembre 2013 – Immobilier francilien : un marché de plus en plus favorable à de trop rares acheteurs

Meilleurs Agents publie la 54ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Les prix de l’immobilier parisien ont encore baissé au mois de novembre 2013 (-0,7%). Ce cinquième mois consécutif de diminution des prix confirme nos scénarios. Au total, les prix parisiens ont baissé de -2,1% en moyenne depuis le 1er janvier 2013 et de -5,7% depuis le plus haut de juin 2011. Ces baisses relativement modérées de l’indice masquent une baisse plus forte de l’ordre de -10% de la valeur de l’immobilier parisien par rapport au plus haut. C’est l’effet qualité. Dans un marché peu actif, les ventes de biens de meilleure qualité sont surreprésentées, maintenant les prix des transactions à des niveaux relativement élevés. Les prix affichés des produits de moindre qualité n’ont quant à eux pas encore assez baissé, rendant cette partie du marché beaucoup moins fluide," analyse Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. "Le prix moyen du m² parisien reste élevé (8 155€) mais continue de céder du terrain. L’écart entre l’arrondissement le plus cher (VII° 13 036€) et le moins cher (XIX° 6 300€) est encore très important. Les baisses prévisibles des prochains mois pourraient ramener le prix moyen en dessous de la barre symbolique des 8 000€ et contribuer à débloquer un verrou psychologique important dans la tête des vendeurs. Les petites surfaces (1 et 2 pièces) voient leur prix baisser plus fortement que la moyenne (-1,1%). L’encadrement des loyers, les mesures fiscales passées et les perspectives à venir découragent les plus téméraires des investisseurs pour qui lisibilité, prévisibilité et stabilité fiscales sont des préalables indispensables. Le prix des grandes surfaces ne se maintient que sur un mois, la tendance étant nettement baissière depuis le début de l’été. Les produits de plus de 800 000 € à 1 000 000 € à Paris et de plus de 500 000 € en banlieue qui n’ont pas d’arguments solides ont beaucoup de mal à se vendre. Bénéficiant à la fois de la baisse des prix et d’une nouvelle réduction des taux d’intérêt, les acheteurs solvables sont les grands gagnants qui s’ignorent. Inquiets de l’évolution future des prix et de l’évolution de la fiscalité, ils restent prudents et peinent à se décider. Les vendeurs quant à eux deviennent plus réceptifs à la nécessité d’ajuster des prix pour rencontrer la demande. La reprise du marché reste donc essentiellement conditionnée à l’évolution de la psychologie des acheteurs. Au final, l’année 2013 est conforme à notre scénario. À Paris les prix auront baissé de -2 à -3% sur l’année et d’environ -6% par rapport au plus haut de juin 2011. Tant que la demande n’excède pas l’offre, les prix resteront orientés à la baisse mais sans chute brutale prévisible dans les prochains mois," conclut-il.

Un marché favorable à de rares acheteurs

Suite à la baisse du taux directeur de la BCE, les taux d’intérêt des prêts immobiliers à 15 ou 20 ans ont diminué d’environ -0,15 point. Mais ces taux très attractifs restent réservés à un petit nombre d’emprunteurs. Les banques ont besoin de fonds propres et ne cherchent pas de nouveaux clients en cette fin d’année. Les conditions d’attribution de crédit restent drastiques : couple en CDI avec des revenus au-dessus de la moyenne et sans risque de devoir un jour vendre leur bien immobilier pour rembourser leur prêt. Les conditions bancaires (taux et critères d’attribution) ne devraient pas se modifier dans les prochaines semaines et au début de l’année 2014. Taux bas et baisses des prix devraient encourager les acheteurs. Mais dans les conditions actuelles, ces derniers sont trop peu nombreux pour relancer l’activité. Ils restent aussi très prudents et peinent à s’engager craignant de manquer la belle affaire hypothétique alors qu’ils peuvent dès aujourd’hui acheter des biens de qualité à des prix très raisonnables en particulier pour se loger.

Certains vendeurs encore bloqués en 2011

Trop de vendeurs restent encore attachés aux prix du passé. Seuls ceux qui acceptent de réduire raisonnablement leurs attentes et d’offrir des prix cohérents avec le marché arrivent aujourd’hui à vendre rapidement. Les acheteurs sont exigeants et frileux, il faut donc leur proposer un bien de qualité au vrai prix. Il est ainsi possible de trouver acquéreur pour tous les types de bien, à l’exception des produits les plus chers (plus de 800 000 à 1 000 000 € à Paris et plus de 500 000 € en banlieue) pour lesquels les acheteurs sont encore plus rares et encore plus exigeants. Les vendeurs doivent s’attendre à des cycles de vente assez longs et anticiper des ruptures de promesses de la part d’acheteurs indécis et au financement incertain. Plus que jamais, la stratégie de positionnement et de commercialisation (choix du canal et des partenaires, vérification de la solvabilité des acquéreurs avant signature de la promesse) est essentielle à la réussite de la vente.

Le marché des petites surfaces

Les prix des petites surfaces (1 et 2 pièces) baissent, permettant à de jeunes ménages de réaliser leur première acquisition dans d’assez bonnes conditions. Ces primo-accédants viennent progressivement réamorcer la pompe de l’achat-revente qui est le moteur principal du marché. L’effet ne se verra pas avant plusieurs années, mais présage d’une nouvelle dynamique à venir.

Où va le marché ?

À Paris, notre scénario 2013 se réalise. Les prix auront baissé de -2 à -3% sur l’année et de -5 à -6% depuis le plus haut de juin 2011. Le rapport entre la demande et l’offre montre clairement l’absence d’excédent de demande par rapport à l’offre. Dans ces conditions, rien ne permet de prévoir une modification brutale de tendance à la hausse ou à la baisse. Les prix devraient continuer de subir une érosion progressive, sans chute brutale ni reprise soudaine. Les volumes resteront bas.