Baromètre Meilleurs Agents au 1er avril 2014 - Immobilier parisien et francilien : stabilité des prix au 1er trimestre, inquiétudes sur l’héritage laissé par la loi ALUR

Meilleurs Agents publie la 58ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "Après deux mois de hausse, les prix ont baissé à Paris en mars et ont retrouvé leur niveau de fin décembre 2013. Alors que le marché est déséquilibré en faveur des acheteurs avec 1,1 acheteur pour 1 vendeur à Paris, les prix avaient augmenté en janvier et février (+0,3% et +0,4%). Cette hausse était due à un regain saisonnier de demande sur les grandes surfaces mais aussi à une baisse des taux de crédit plus marquée que nous ne l’avions mesurée. En effet, les taux ont baissé de 0,25% entre janvier et mars 2014, pour atteindre 3,30% seulement sur 20 ans en moyenne (source : Empruntis). Les banques sont toujours aussi exigeantes sur le profil des emprunteurs mais elles consentent des conditions exceptionnelles aux heureux élus. En un an, les taux ont baissé de 1% et ont mécaniquement augmenté le pouvoir d’achat des acquéreurs de 8%. En cette fin de premier trimestre, le marché a retrouvé sa dynamique naturelle : une tendance saisonnière plutôt haussière contrariée par la faiblesse de la demande. Notre Indicateur de Tension Immobilière qui mesure l’équilibre entre offre et demande était juste, la tendance est plutôt à la baisse même si des éléments conjoncturels peuvent provoquer des hausses temporaires," analyse Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents.

Le cadeau empoisonné de Mme Duflot

"Le marché immobilier reste tendu mais ne se bloque pas pour l’instant. Les volumes de transactions sont inférieurs d’environ 15% à ce qu’ils devraient être en période normale. Mais ce marché fragile risque de subir les contrecoups de la loi Duflot. Alors que plusieurs décrets sont encore attendus pour préciser les modalités de mise en œuvre de cette loi complexe, nous avons assisté dans les derniers jours de mars au blocage de nombreuses promesses de vente à cause de nouvelles informations obligatoires demandées au moment de la signature de la promesse de vente. Depuis la loi SRU (déc. 2000), les particuliers acheteurs disposaient d’un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la notification de la promesse de vente. Mais depuis la loi Duflot, ce délai dépend également de la date à laquelle l’acheteur est en possession de l’intégralité des informations sur l’état de la copropriété (carnet d’entretien de l’immeuble, état d’endettement, etc.). Ces documents complexes à mettre à jour et à éditer doivent être fournis par le syndic sans obligation de délai. Conscients de ce problème inédit survenu dans les tous derniers jours de mars, de nombreux notaires ont préféré reporter voire annuler des signatures de promesses de vente. L’ancienne ministre du logement a ainsi clôturé sa mission en bloquant un peu plus un marché qui a grand besoin de retrouver toute sa fluidité. Cette mesure aura probablement pour conséquence de faire perdre un mois de chiffre d’affaires en 2014 aux professionnels de la transaction immobilière," conclut-il.

Des facteurs d’évolution stables

À Paris comme en banlieue, les fondamentaux du marché évoluent peu et lentement. Le marché est globalement favorable aux acheteurs (1,1 acheteur pour un vendeur à Paris et jusqu’à seulement 0,6 acheteur pour un vendeur dans certains départements de banlieue). Dans un contexte économique toujours incertain, les ménages restent prudents et ne s’engagent pas facilement d’autant plus que leurs plans de financement sont souvent contrariés par les exigences draconiennes des banques. Seuls les ménages les plus solvables et disposant des situations professionnelles et familiales les plus stables peuvent espérer bénéficier de prêts bancaires. Les candidats les plus solides peuvent même tirer parti de la concurrence que se livrent les banques pour conquérir de nouveaux clients solides et fidèles. C’est dans ces conditions que l’on a assisté à une baisse cachée des taux d’intérêts réels par rapport aux taux initialement affichés. Alors que le premier semestre est traditionnellement plus orienté à la hausse que le second, et malgré le déséquilibre entre offre et demande, le marché a absorbé le regain de pouvoir d’achat dû à ces baisses de taux ce qui a provoqué les hausses constatées en janvier et février. Cette mécanique semble s’être enrayée en mars provoquant une baisse de -0,6% à Paris et de -0,3% en petite couronne, baisse qui a annulé les hausses de prix et ramené le marché au niveau de fin décembre 2013. L’effet qualité reste particulièrement actif avec des acheteurs soucieux de prendre les bonnes décisions et rejetant sans appel les biens présentant le moindre défaut. La baisse des prix constatée ne porte que sur les transactions réellement enregistrées. Il faut donc s’attendre à de nouvelles baisses dans les prochains mois sur des produits qui devront se vendre coûte que coûte. Les petites surfaces (1 et 2 pièces) sont particulièrement touchées avec une baisse de prix moyenne de -0,8%. Les investisseurs et les primo-accédants souffrent en effet de conditions de marché défavorables. Les grandes surfaces sont moins touchées avec une baisse de seulement -0,3% en moyenne. En banlieue, les Hauts-de-Seine (92) restent stables alors que la Seine-Saint-Denis (93) voit ses prix baisser très sensiblement de -0,9%. Le Val-de-Marne (94) évolue peu (-0,2%). En grande couronne, les prix augmentent de 0,5% en moyenne alors que le marché reste difficile et concentré sur les biens de grande qualité (excellent état, proximité des transports, commerces et écoles…).