Baromètre national des prix de l’immobilier Meilleurs Agents n°72 au 1er juillet 2015 - Des acheteurs plus nombreux sur fond d’instabilité des prix et de hausse des taux

72ème Baromètre Meilleurs Agents - Points clés :

• La reprise de la demande s’intensifie dans la plupart des grandes villes de France à l’exception notable de Marseille et de la Grande Couronne de la région parisienne.
• Les prix restent orientés à la baisse dans les villes et les zones qui avaient connu de fortes hausses dans le passé (Paris, Île-de-France…).
• Sous l’impulsion d’une demande plus forte, les prix augmentent dans les villes les plus dynamiques et les plus attractives : Nantes, Montpellier, Toulouse, Bordeaux.
• Après avoir battu tous les records à la baisse, les taux d’emprunt ont augmenté en juin (+0,2%). La hausse reste limitée mais pourrait se poursuivre dans les prochains mois compte tenu des événements économiques et politiques en Europe et aux États-Unis.

 

L'analyse de Sébastien de Lafond

"En ce début d’été, le marché immobilier à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes répond à des dynamiques très contrastées. De nombreux acteurs du marché ont cédé à l’auto-persuasion en se félicitant d’une reprise d’activité qui s’accompagnerait d’une augmentation des prix. Certes, nous constatons un raffermissement de la demande mais il ne faut pas pour autant se réjouir trop rapidement. Les acheteurs sont un peu plus présents sur les marchés. Ils ont compris que le niveau historique des taux couplé aux baisses de prix de ces derniers mois a boosté leur pouvoir d’achat. Achètent-ils pour autant ? Parfois, prudemment et sans se précipiter. Il ne faut pas non plus négliger l’impact de la saison qui oblige bon nombre de familles à conclure des ventes avant l’été pour commencer la rentrée dans leur nouveau logement," commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. Mais quelle sera la situation après l’été ? Les taux d’emprunt immobilier ne baissent plus et ont même remonté en juin (+0,2% en un mois sur les emprunts à 20 ans) en réaction à la hausse des taux sur les obligations d’État (le taux de l’OAT à 10 ans est passé de 0,3% en avril à 1,2% en juin). Le feuilleton à rebondissements de la dette grecque crée beaucoup d’incertitudes dans les marchés financiers, mais ceux-ci se comportent majoritairement comme si la crise allait être réglée. Si ce n’était pas le cas, les taux pourraient remonter beaucoup plus haut et casser, au moins à court terme, la dynamique positive du marché immobilier. Mais nous n’en sommes pas là. Ce qui est clair, c’est que les villes ayant connu des hausses de prix importantes jusqu’en 2011 corrigent encore leurs excès et continuent de voir leurs prix baisser. C’est le cas à Paris et en Île-de-France ainsi qu’à Marseille. À l’inverse, les villes de province qui montrent un grand dynamisme en matière d’emploi et d’économie attirent de plus en plus de Français et voient leurs prix augmenter, parfois de façon sensible : +0,8% en deux mois à Toulouse, +1,2% à Nantes, ou encore +0,9% à Montpellier ou Bordeaux sur la même période. En Île-de-France, seule la Seine-Saint-Denis (93) n’est pas à la peine et parvient à résister un peu. Les prix y progressent de +0,3% sur deux mois et se sont réorientés à la baisse (-0,2%) en juin. Les prix n’y avaient pas atteint des sommets et en bordure de Paris, plusieurs villes du 93 sont particulièrement attractives," conclue-t-il.

Le retour des acheteurs ?

Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) est formel : les acheteurs sont (progressivement) de retour et l’équilibre entre l’offre et la demande se rétablit (progressivement). Mais cette hausse de la demande reste mesurée. À Paris, on compte 1,2 acheteur pour 1 bien en vente (+0,2 depuis janvier 2015). À Nantes, ville très dynamique, la progression de la demande et des prix est plus forte avec 1,6 acheteur pour 1 bien en vente (+0,6 depuis janvier 2015). Dans aucune des villes de notre panel l’ITI ne dépasse le seuil fatidique de 2 acheteurs pour un bien en vente qui indiquerait le retour d’une situation d’équilibre et donc un marché plus fluide.

Les taux d’intérêt maîtres de la demande

Le niveau des taux d’intérêt immobilier est probablement le facteur principal du retour des acheteurs. Malgré une hausse récente, les taux restent très bas pour ceux qui peuvent emprunter. Avec les baisses des prix des quatre dernières années (-10% à Paris depuis le plus haut de juin 2011), le pouvoir d’achat immobilier des ménages a été très sensiblement augmenté. Dans ces conditions, un nombre croissant de Français pensent qu’il est temps d’acheter. Mais le marché n’est ouvert qu’aux ménages présentant des dossiers impeccables. Cependant, nous vivons depuis quelques mois au rythme des négociations entre l’Europe et le gouvernement grec sur le règlement de sa dette et les réformes à mener. Depuis avril, les taux remontent car la probabilité d’une sortie de la Grèce de l’Euro ou d’un défaut non contrôlé sur sa dette augmente. Depuis avril, les OAT à 10 ans ont vu leur taux passer de 0,3% à 1,2%. Cette forte hausse ne s’est répercutée sur les taux d’intérêt des prêts immobiliers qu’à hauteur de 0,2%. L’incertitude de la situation en Grèce (à l’heure où nous rédigeons cette analyse, le défaut de paiement envers le FMI est avéré mais aucune décision définitive n’a été prise) fait peser un risque important sur l’évolution des taux dans les prochains mois. Pour l’instant, et même si rien n’est signé avec le gouvernement grec, les marchés se comportent comme si une fin heureuse était proche. Dans le cas contraire, les taux remonteraient et nous entamerions une nouvelle phase, plus turbulente du cycle immobilier.

En province, des situations très différentes d’une ville à l’autre

Nous pouvons établir deux groupes de villes de province. Marseille, Nice et Strasbourg ont les ITI les plus faibles et leurs prix restent orientés à la baisse. Le second groupe (Toulouse, Nantes, Montpellier, Bordeaux et Lille) voient leurs prix augmenter (+0,3% à +0,5% en un mois ; jusqu’à + 3,5% depuis janvier pour Nantes). C’est très probablement le résultat du dynamisme local avec des économies et des marchés de l’emploi qui attirent de nouveaux habitants au moins autant que la qualité de vie revendiquée par ces cités.