Baromètre Meilleurs Agents au 1er décembre 2014 – Immobilier parisien et francilien : Stabilité des prix à Paris, baisse en petite et grande couronnes

Meilleurs Agents publie la 65ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France. "L’année 2014 est conforme à nos prévisions avec une baisse des prix de -3,1% depuis le début de l’année à Paris. Toutefois, la stabilité des prix parisiens depuis deux mois est une petite surprise. En effet, ces trois dernières années, nous avions observé une accélération de la baisse au dernier quadrimestre, due à un fléchissement saisonnier de la demande d’appartements familiaux. Or après une très légère baisse en octobre (-0,1%), les prix parisiens n’ont pas bougé en novembre (0,0%). Une partie de la réponse est à trouver du côté des taux d’emprunt, qui ont continué leur chute historique. La stabilité moyenne cache cependant un grand écart entre les petites surfaces (1 ou 2 pièces) dont les prix ont augmenté de +0,5% et les grandes surfaces (3 pièces et plus) qui, au contraire, ont vu leurs prix diminuer de -0,6% sous l’effet de la saisonnalité. S’il se confirmait, le sursaut des petites surfaces serait un début de bonne nouvelle en cette fin d’année. En effet, alors que beaucoup d’investisseurs ont déserté le marché, cette hausse pourrait témoigner du retour de jeunes primo-accédants bénéficiant de condition de financement exceptionnelles, " commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents. "Alors que les notaires confirment nos analyses en prévoyant le passage prochain des prix parisiens sous la barre des 8 000 € du m², la baisse des prix se poursuit lentement. Les craintes d’explosion de bulle sont écartées. Ces baisses régulières correspondent à un rattrapage progressif et salutaire des prix qui s’étaient envolés jusqu’au plus haut du marché en juin 2011. La baisse régulière et historique des taux d’intérêt a ralenti cette baisse en boostant le pouvoir d’achat des ménages solvables. La situation macroéconomique évoluant peu, il ne faut pas attendre de retournement soudain de la tendance ni de revirement net. Nous assistons à l’allongement des délais de réalisation des transactions qui dépassent aujourd’hui les 60 jours en moyenne."

Vendeurs : une valse à trois temps

Dans un marché complexe où les acheteurs sont très volatils, trop de vendeurs adoptent des stratégies hasardeuses. Dans un premier temps, ils tentent de vendre leur bien de particulier à particulier en affichant un prix 10 à 15% plus élevé que le prix de marché. Après un mois avec peu ou pas de visites et aucune offre, le vendeur fait appel à un agent immobilier en lui imposant toujours le même prix. Enfin, dans un troisième temps, le vendeur comprend enfin les dynamiques du marché et confie la vente à un autre agent immobilier dont il écoute enfin les conseils ! En 2010-2011, 25% des biens se vendaient rapidement et sans décote. Les 75% restant se vendaient un peu plus lentement avec une réduction de seulement -5%. Aujourd’hui, nous constatons que 84% des ventes se font avec une réduction moyenne de -9% alors que seulement 16% des biens se vendent au prix demandé. Dans ces conditions, nous conseillons aux vendeurs d’écouter les conseils des professionnels qui sauront décrypter la complexité du marché et définir la stratégie de mise en vente la plus efficace. Ces professionnels savent aussi interpréter les bons indicateurs (réaction à l’annonce, nombre d’appels et de visites, commentaires des visiteurs etc.) pour ajuster sans délai les conditions offertes et maximiser ainsi les chances de conclure à court terme une transaction satisfaisante.

Difficile de se tromper à l'achat

Les conditions du marché sont très favorables aux acheteurs à condition de disposer d’un financement solide. En effet, seuls les meilleurs dossiers satisfont aujourd’hui les conditions difficiles imposées par la prudence des banques. Mois après mois, les taux d’intérêt poursuivent leur baisse. Alors que l’on pouvait compter sur un taux moyen de 2,50% en octobre, le taux courant est aujourd’hui de 2,38% augmentant toujours un peu plus le pouvoir d’achat. Les acheteurs solvables qui recherchent une résidence principale trouvent aujourd’hui des biens de bonne qualité à des prix attractifs. La bonne stratégie consiste à commencer son parcours immobilier le plus tôt possible, pas à tenter d’attraper le plus bas absolu du marché, ce qui est quasiment impossible. Difficile de se tromper dans ces conditions ! Il ne faut donc pas hésiter ou attendre une excellente affaire mythique. Nous n’en dirons pas autant de la situation des investisseurs. Encadrement des loyers, pression fiscale croissante, incertitudes multiples ont fait de l’investissement immobilier un projet plus hasardeux que nécessaire.