Un marché immobilier fragilisé par le contexte économique

Le contexte économique pèse sur le marché immobilier français. Résultat : un premier semestre un peu terne dans toutes les grandes villes françaises... à l'exception de Marseille, qui continue d'attirer les investisseurs.  Le marché immobilier français vient de vivre un printemps plutôt discret. A l’exception de Montpellier dont les tarifs ont reculé de -0,3% depuis le dernier baromètre mensuel Meilleurs Agents, la totalité des grandes métropoles françaises (capitale incluse) ont vu leurs prix se stabiliser. Ainsi, ils n’ont pas bougé à Toulouse, Nantes et Bordeaux (0%) et quasiment pas à Paris et Rennes (+0,1%). Si Lyon (+0,4%), Nice et Lille (+0,5%) font certes un peu mieux, la légère pression haussière enregistrée dans ces trois communes n’a rien d’exceptionnel.

Prix immobiliers dans les grandes villes : Marseille fait la course en tête

Seule Marseille (notre photo) s’est véritablement démarquée au cours des trente derniers jours avec une nouvelle augmentation des prix immobiliers de 1%. En termes de progression des prix depuis un an, la préfecture des Bouches-du-Rhône fait désormais largement la course en tête. Avec +6,1% de croissance sur ses prix immobiliers lors des 12 derniers mois, elle augmente près de six fois plus que Lyon et Nantes (+1,1%) par exemple, et presque quatre fois plus que Toulouse (+1,6%). Et que dire de Paris qui, dans le même intervalle, a vu ses prix diminuer de -2% ?

En 2022, le marché immobilier manque de dynamisme

L’absence d’ambiance sur le marché en juin est finalement assez symptomatique d’un ralentissement général de l’immobilier depuis janvier. En effet, comparé aux premiers semestres des années passées, les six premiers mois de 2022 témoignent d’un manque de dynamisme certain. Alors que les prix au niveau national ont augmenté cette année de 1,7% entre janvier et juin, ils avaient respectivement progressé sur la même période de 2,5% en 2018 et de 3,4% en 2019 et en 2020. Quant aux six premiers mois de 2021, période particulièrement dynamique suite au Covid, ils avaient vu les prix grimper de 3,8% sur l’ensemble du territoire. Même constat pour les cinquante plus grandes villes de France, ainsi que les communes du top 10. Pour les premières, la progression observée durant le premier semestre 2022 (+1,6%) est deux fois inférieure à celle de 2021 (+3,2%), laquelle était déjà bien en-deçà des performances enregistrées en 2020 et 2019 (respectivement, +4,3% et +4,6%). Quant aux secondes, qui avaient bondi au premier semestre de 3% en 2018, 5,4% en 2019, 4,9% en 2020 et 2,8% en 2021, elles n’ont augmenté que de 1,6% en 2022.

Seules les zones rurales échappent à ce tassement global. Certes, leur progression tarifaire a connu un léger coup de frein durant les six derniers mois par rapport à la période janvier/juin 2021 (+4,6% contre +6,9%), mais elle reste particulièrement impressionnante comparativement aux années antérieures (+0,9% en 2018, +0,8% en 2019 et +2,1% en 2020). Force est de constater qu’en cette année 2022, le marché immobilier hexagonal ne connaît pas le dynamisme qui l’avait porté tout au long de l’année 2021 et son record de 1,2 million de transactions dans l’ancien. À l’heure actuelle, les prix de l’immobilier oscillent entre stabilité et très légère hausse, exception faite de Marseille et du rural périurbain toujours dynamiques. Un rythme de croissance qui tranche donc avec ces deux dernières années, d’autant plus que la hausse des taux annoncée pour le second semestre ne devrait pas arranger la situation.

Les conditions de crédit pèsent sur le marché immobilier

Dans ce contexte de marché assez plat, la demande, paradoxalement, ne faiblit pas. L’indicateur de Tension Immobilière de Meilleurs Agents frôle les 20% à Paris intra-muros et dans la très grande majorité des communes du top 10. En l’espace de trois mois, cet indice a même progressé en moyenne de trois points dans les plus grandes villes de l’Hexagone. Il s’agit d’un signal fort prouvant que les porteurs de projets n’ont pas renoncé à leur rêve de propriété. Face à un marché où la demande est supérieure à l’offre, il semble bien que le contexte global autour de l’inflation et la remontée des taux d’emprunt entre autres, impactent directement les projets des Français. En effet, la remontée des taux d’emprunt observée depuis quelques mois en France pèse d’ores et déjà sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Le changement d’orientation de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) avec des hausses de taux directeurs annoncées, après être restés près de trois ans au plancher, et les tensions sur les marchés obligataires vont accentuer ces hausses des taux d’emprunt. De plus, la décision de maintenir les modalités de calcul des taux d’usure basées sur les taux pratiqués au trimestre précédent, dans une volonté affichée de protéger les emprunteurs, risque, dans ce contexte de hausse, d’exclure encore un peu plus de candidats à la propriété. Des contraintes qui ont d’ores et déjà poussé certaines banques à resserrer le robinet du crédit en se montrant encore plus sélectives. Et le futur ne s’annonce pas plus radieux pour les emprunteurs. Selon l’Insee, l’inflation déjà en hausse en France devrait connaître une nouvelle poussée dans les mois à venir pour atteindre 7% fin 2022. Nul doute que cette pression galopante ne fera que conforter la BCE dans l’orientation de sa nouvelle politique monétaire. Au point que, selon le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, les taux d’emprunt immobiliers pourraient monter à 3% d'ici la fin de l'année. Si tel était le cas, c’est près de 13% de capacité d’emprunt que perdraient alors les acquéreurs potentiels. Tout ceci pourrait bien sûr entraîner une baisse des prix de l’immobilier dans les prochains mois. Faut-il alors attendre pour se lancer dans un projet d’achat et ainsi éviter d’acheter au plus haut ? Il faut garder à l’esprit que, hors période de crise exceptionnelle comme celle traversée en 2008, les tarifs de l’immobilier ne s’ajustent que lentement à la baisse. En revanche, de leur côté, les taux d’emprunt peuvent remonter très vite. Être en capacité aujourd’hui de s’endetter à 1,7% sur vingt ans permet de sécuriser une capacité d’emprunt supérieure de 13%* à ce qu’elle risque d’être en fin d’année. Une stratégie attentiste ne semble donc pas être le pari gagnant pour les prochains mois.

*Différence (exprimée en %) de capacité d’emprunt pour la même mensualité entre un prêt à 20 ans aujourd’hui à un taux de 1.7% contre le même prêt à un taux hypothétique de 3%.