Nouveau coup d’arrêt pour le marché immobilier

31 oct 2020
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Suite au deuxième confinement national, le marché immobilier annonce un coup d’arrêt. Quelles sont les villes les plus touchées ? Quel est l’impact économique ? Voici l’état des lieux de l’équipe scientifique de Meilleurs agents.
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Suite au deuxième confinement national, le marché immobilier annonce un coup d’arrêt. Quelles sont les villes les plus touchées ? Quel est l’impact économique ? Voici l’état des lieux de l’équipe scientifique de Meilleurs agents.

1. Jusque-là, les prix étaient stables…

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En octobre, la stabilisation des prix se confirme et les dix plus grandes villes de l’Hexagone poursuivent leur phase d’atterrissage (0%). Cependant, toutes ne suivent pas le même rythme. Certaines d’entre elles enregistrent même un léger soubresaut après le traditionnel tassement saisonnier de la rentrée, à l’image de Lille (+0,4%), Nantes (+0,4%) ou encore Strasbourg (+0,6%). Quant aux autres, dont Paris (-0,6%), Toulouse et Bordeaux (-0,7%), elles connaissent à l’inverse une pression baissière plus ou moins marquée dans laquelle la question de l’emploi et du pouvoir d’achat immobilier joue un rôle de catalyseur en cette période d’incertitudes économiques liées à la pandémie de coronavirus. C'est dans ce contexte de fragilité qu'est annoncé le nouveau confinement de la population française. Premier effet immédiat pour le marché immobilier : sa mise à l’arrêt. Cependant, pour l'ensemble des acteurs de la transaction immobilière (agences, notaires, banques, etc.), la situation n'est plus inédite. Tout le secteur est désormais bien mieux préparé et digitalisé pour poursuivre une certaine activité. Ainsi, le mois de novembre devrait voir uniquement la conclusion de projets déjà bien engagés. 
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2. Quel est l’impact de ce nouveau confinement ?

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Le premier confinement a donné un coup d’arrêt à la fièvre immobilière des 5 dernières années, équilibrant le rapport de force entre acheteurs et vendeurs. La plupart des grandes agglomérations françaises dont la tension immobilière dépassait les 20% au début de l’année atteignent à l’heure actuelle un ratio proche d’un acheteur pour un vendeur. Il y a encore quelques semaines, ce rééquilibrage nous laissait penser que les prix de l’immobilier étaient en voie de stabilisation. Ce scénario semble aujourd’hui s’éloigner, car ce nouveau confinement ne peut qu’amplifier la fragilisation de la demande. En effet, même si l’objectif affiché par le gouvernement est de préserver notre économie avec un confinement moins strict qu’au printemps, la situation économique du pays ne peut que s’aggraver. Le bout du tunnel s’éloigne encore plus pour des entreprises à la santé fragile et leurs salariés. Ainsi, une nouvelle hausse du chômage semble inévitable, en dépit des mesures prises.  Les banques, quant à elles, continuaient jusqu’ici leur rôle de financeur en proposant des taux d'intérêt très bas. Une incertitude demeure désormais sur leur politique d'octroi de crédit, compte-tenu du contexte et de l'impact de ce nouveau confinement sur la solvabilité des ménages. Le resserrement des conditions d’octroi de crédits vers les meilleurs profils risque donc d’être exacerbé, impactant directement la demande. Au-delà de la possibilité des ménages à rentrer sur le marché, c’est désormais la volonté qui risque de leur manquer. En effet, la défiance des ménages alimentée par ce rebond de l’épidémie ne fait que repousser des projets qui les engagent sur le long terme. Et pour les plus confiants, la lassitude pourrait les amener à attendre des jours meilleurs pour envisager un projet immobilier.  Compte tenu de ces éléments et à l’inverse de l'effervescence immobilière des mois de mai et juin, la sortie de ce nouveau confinement ne devrait pas connaître de rebond spectaculaire tant sur les volumes que sur les prix. D’autant plus que la saisonnalité risque de faire défaut : contrairement au printemps, la fin de l’année n’est pas une période où les ménages se pressent de finaliser un projet immobilier.
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3. Et à plus long terme ?

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L’équipe scientifique de Meilleurs Agents annonçait en septembre l’entrée dans une nouvelle ère avec une stabilisation des prix de l’ordre de -1% au national. Cette prévision se basait sur une hypothèse d’absence de nouveau confinement ou d’application de restrictions fortes. La situation actuelle amène à réévaluer ces prévisions. À date, les nombreuses incertitudes qui demeurent (durée de la crise, maintien du niveau de l'activité, 3ème vague) ne permettent pas de chiffrer précisément l’impact pour le marché immobilier. Pour autant, l’équipe scientifique de Meilleurs Agents estime que loin d’une stabilisation, c’est bien une phase de repli qui attend le marché.
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