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Hausse des taux d'intérêt + hausse des prix de l'immobilier = galère pour acheter ? Une étude exclusive de Meilleurs Agents pour faire le point ville par ville.
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La hausse des taux d’intérêt laisserait de (trop) nombreux Français sur le carreau. Alors est-il toujours possible d’acheter ? Combien de ménages sont aujourd’hui solvables ? Quelles villes sont les plus impactées par la hausse des taux d’emprunt ? À quoi s’attendre dans les prochains mois, avec des taux sans doute supérieurs à 3% ? Une étude exclusive de Meilleurs Agents.
La hausse des taux d’intérêt est de toutes les conversations. Après des années à leur plus bas niveau, les taux d’emprunt ont amorcé une remontée spectaculaire pour s’établir à 2,65%* en moyenne en ce début d’automne. Soit une augmentation de 0,8 point depuis le début de l’année !
Malgré l’augmentation du taux d’usure le 1er octobre dernier, les témoignages de Français qui ont vu leur crédit immobilier refusé continuent d’alimenter les rubriques immobilières des médias. Mais qu’en est-il concrètement ? Meilleurs Agents, le leader de l’estimation immobilière en ligne, décrypte la situation ville par ville et analyse la solvabilité d’un ménage de deux adultes souhaitant acquérir un logement de 50 m2.
Malgré la hausse des taux, 64% des Français peuvent encore acheter
Sur le papier, c’est plutôt une bonne nouvelle. En y regardant de plus près, on comprend vite que la hausse des taux d’intérêt - couplée à la hausse générale des prix de l’immobilier (+4,6% en France depuis janvier 2022) - a un impact quasi immédiat sur la solvabilité des ménages. En janvier dernier, 69% d’entre eux étaient en effet en capacité d’acheter un bien de 50 m2 (tous secteurs géographiques confondus). Au 1er octobre, ils ne sont donc plus que 64% (-5 points en dix mois). Une proportion qui pourrait “descendre jusqu’à 61% début 2023, dans une hypothèse de taux qui nous semble crédible à 3,45% et dans un contexte de hausse des prix à hauteur de 3%, prévient Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Autant d’éléments qui permettent de recontextualiser le pouvoir d’achat immobilier français, lequel demeure bon, même si de fortes disparités sont observables selon les territoires.”Les (grandes) villes, premières “victimes” de la hausse des taux
Alors qu’en début d’année, plus de la moitié (54%) des ménages français étaient en mesure d’acheter un bien de 50 m2 dans l’une des 50 plus grandes villes de France, ils ne sont plus que 48% en octobre (-6 points). Une proportion qui pourrait encore baisser de 4 points en janvier prochain (44%). Et c’est dans les dix plus grandes villes de France (hors Paris), que la part des ménages en mesure d’acheter un 50 m2 est la plus faible. Ils étaient 44% en janvier, ne sont plus que 37% en octobre et pourraient ne plus être que 33% en janvier 2023**.À Marseille, Rennes et Montpellier, les projets immobiliers contrariés par la hausse des taux
Marseille, Rennes et Montpellier (notre photo) sont les villes les plus impactées par la hausse récente des taux d’intérêt. En effet, seuls 38% des ménages de la cité phocéenne sont désormais en capacité d’acheter alors qu’ils étaient encore près de la moitié (46,6%) jugés solvables en début d’année (soit une baisse de 8,8 points). “Marseille fait figure de proue de ces métropoles dont le marché est en plein bouleversement. Les prix immobiliers marseillais sont en forte augmentation avec une hausse supérieure à 10% depuis le début de l’année. À cela s’ajoute une forte pénurie de biens en vente, puisque le stock a été réduit de moitié en quatre ans. De quoi créer un état de tension qui va protéger la ville de la baisse de la demande”, juge Barbara Castillo Rico. Même constat à Rennes avec 37,3% des ménages aujourd’hui solvables (-7,7 points depuis janvier 2022) et à Montpellier avec 37,1% (-7,2 points sur la même période).À Paris, moins de 20% des ménages jugés solvables
Une fois de plus, Paris se distingue des autres grandes métropoles. La capitale est de loin la ville la plus peuplée de France (1 147 991 ménages) mais c’est aussi celle où il est le plus difficile de devenir propriétaire. À plus de 10 400 €/m2 (3), seuls 17,7% des ménages peuvent aujourd’hui se permettre un tel luxe. En janvier dernier, ils n’étaient guère plus nombreux (19,5%). Et si les taux d’intérêt atteignaient 3,45% en janvier 2023, l’impact sur les ménages en capacité d’acheter un bien de 50 m2 serait tout aussi contenu puisqu’ils seraient alors 15,9% jugés solvables. “La remontée des taux d’intérêt reste sensible dans la capitale puisque le pouvoir d’achat immobilier est parmi les plus faibles de France (24m2). On remarque par ailleurs un allongement des délais de vente à Paris à 68 jours, soit 24 jours de plus qu’en août 2020 ! C’est un indicateur supplémentaire qui confirme la fragilité de la demande parisienne”, ajoute Barbara Castillo Rico.
En zones rurales, 85% des ménages en capacité d’acheter un 50 m2…
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Depuis le début de la crise sanitaire, le succès des zones rurales ne se dément pas. Les prix immobiliers dans ces secteurs ont ainsi bondi de 6,5% depuis janvier 2020 ! Néanmoins, l’immobilier reste plus accessible ici que sur le reste du territoire. Alors malgré la hausse des taux d’intérêt, la part des ménages en mesure d’acheter un bien de 50 m2 est de loin la plus élevée : 85% au 1er octobre 2022, contre 89% dix mois plus tôt. Une proportion qui descendrait à 82% en janvier prochain, avec des taux d’emprunt à 3,45%.
… Mais moins de la moitié peuvent s’offrir une maison de 100 m2 !
Acheter un bien de 50 m2 en zone rurale, une hérésie selon vous ? Meilleurs Agents a pensé à tout et a refait ses calculs en prenant cette fois en compte l’achat d’une maison de 100 m2. On respire davantage, non ? En théorie en tous cas. Car la proportion de ménages en capacité d’acheter chute alors drastiquement : 49% au 1er octobre 2022, contre 58% dix mois plus tôt. D’ici janvier prochain, cette part de ménages solvables devrait encore être sérieusement amputée (44%).(1) 2,65% pour un emprunt sur vingt ans, contre 1,84% au 1er janvier 2022. Taux effectif global (TEG) avec assurance. (2) Toujours dans l’hypothèse de taux (TEG) à 3,45% soutenue par Meilleurs Agents. (3) Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er octobre 2022.
Méthodologie : Comparaison du revenu nécessaire pour l’achat d’un bien de 50m2 (prêt à 20 ans, taux d’intérêt en vigueur, 33% de taux d’effort) à la distribution de revenus de la propre ville pour identifier la part de la population en mesure d’acheter ce type de logement.
Sources : Revenus - Insee 2022 ; Taux d'intérêt global - Banque de France prolongé avec taux Empruntis ; Indices de Prix Immobiliers Meilleurs Agents (IPI) - 1er octobre 2022.Découvrez le prix au mètre carré dans votre zone
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