1 milliard d'euros pour transformer des bureaux en logements 

Selon l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, le taux de bureaux vacants en région parisienne atteignait 6,6% fin 2020. Conséquence inattendue du Covid : l’essor du télétravail ouvre une réelle opportunité à la transformation de bureaux en logements. C'est à cet effet qu'Action Logement a décidé d'investir 1 milliard d’euros. Entretien avec Alexandre Chirier, président de la Foncière de Transformation Immobilière-Action Logement Groupe.

Dans ce contexte de reflux relatif des lieux d’activité, quelles actions menez-vous ?

En 2019, le groupe Action Logement a présenté son Plan d’Investissement Volontaire, un effort inédit en faveur du logement abordable des salariés, à hauteur de 9 milliards d’euros. À cette occasion, le groupe a choisi de mobiliser 1 milliard d’euros pour accélérer la transformation des lieux d’activité vacants en logements et a créé la Foncière de Transformation Immobilière (FTI).

La pandémie et le télétravail sont-ils vraiment les raisons de ce changement ?

Avant la crise sanitaire, le taux de vacance du marché de bureaux francilien représentait 4,5 millions de mètres carrés qui cherchaient à se transformer. Les partenaires sociaux du Groupe n’ont donc pas attendu la pandémie pour prendre en charge le sujet. C’est une « vieille lune », souvent abordée dans les débats mais qui n’avait jamais été prise en charge ou organisée et qui n’avait jamais fait l’objet de financement massif. La FTI permet aujourd’hui de répondre à un besoin que la crise sanitaire a mis en lumière et amplifié. Aujourd’hui, la FTI a acquis ou est en cours d’acquisition d’environ 180 000 m2 de bureau. Au-delà des chiffres impressionnants, nous assistons à une véritable mutation du marché résidentiel. Au moment où nous devons collectivement être au rendez-vous des enjeux environnementaux, la reconquête de ces espaces bâtis obsolètes ou vacants permet de réaliser un véritable recyclage urbain, capital dans la mise œuvre de l’ambition de limiter l’artificialisation des terres et donc d’envisager la ville de demain de manière plus résiliente. 

Comment définir un bureau ou local d’activité « obsolète » ?

Le bureau est par nature un actif très obsolescent qui nécessite des investissements réguliers pour répondre à des utilisateurs très exigeants. Les fonctionnements des marchés, les modèles économiques, ne sont pas les mêmes entre le bureau et le logement. Le bureau est très financiarisé même si le logement y arrive aussi. Ce sont des actifs qui font l’objet de stratégies d’investissement, et donc qui impliquent des calculs de retours sur investissements. Concrètement, des immeubles ne répondent plus à la demande des utilisateurs et nécessitent de fait un arbitrage des fonds qui les possèdent. C’est dans ce cadre que nous intervenons, fort de notre ingénierie foncière, financière et de projets, pour redonner une seconde vie à ces espaces vacants ou obsolètes. 

À qui seront destinés ces nouveaux logements ?

La vocation principale d’Action Logement, financée par une contribution des entreprises de plus de 50 salariés, est de loger les salariés des entreprises au profit de l’emploi sur l’ensemble du territoire national. La nouvelle offre de logements, issue de la transformation d’usage, leur sera donc prioritairement réservée.

Quelles sont les zones ciblées ?

La FTI intervient principalement en zones tendues, là où la demande en logements abordables est la plus forte et où l’accès au foncier est le plus contraint, notamment en raison des prix. Nous veillons évidemment à réaliser des investissements socialement responsables, ambitieux sur le plan environnemental, le plus souvent en périphérie proche des grandes métropoles, bénéficiant d’un bon accès aux transports, aux commerces et aux services. Ainsi, nous souhaitons développer une offre de logements pertinente en lien étroit avec les territoires, au profit des salariés et de l’emploi. 

Cet investissement va-t-il contribuer à améliorer la situation du logement en France ?

L’accès au foncier est de plus en plus contraint, corrélé à une acceptabilité de la production de logements limité ; il est important d’innover dans un secteur où la demande est forte. La reconquête de ces espaces vacants ou mal occupés est une véritable priorité. Au-delà de la complexité qu’elle représente, nous sommes convaincus qu’elle pourra apporter une réponse importante à la crise du logement que nous connaissons. Elle ne sera pas la seule toutefois, mais elle en représentera une composante essentielle car ses bienfaits (limitation de l’empreinte carbone, ZAN – Zéro Artificialisation Nette –, favorisation du réemploi) dépassent largement ses contraintes. 

Comment gérer l’équilibre financier d’un investissement avec des prix d’acquisition élevés pour l’achat de bureaux ?

Notre métier est multiple au-delà du montage financier, dans le marché de l’immobilier et le marché urbain en général, qui est assez siloté, nous nous sommes positionnés de manière à pouvoir fédérer les acteurs sur ces projets qui relèvent à chaque fois du sur-mesure. Nous sommes là pour accompagner les acteurs, pour fédérer les énergies, améliorer les synergies pour faire en sorte de fluidifier ou d’accélérer les projets. Nous apportons notre capacité de négociation pour trouver des compromis qui permettent à l’ensemble des acteurs d’exercer leur métier au mieux en lien avec les réalités territoriales. Notre cœur de mission, c’est d’accompagner les projets au travers de notre modèle original, qui utilise le mécanisme du bail à construction pour la partie abordable pour permettre aux bailleurs d’intervenir aux endroits les plus contraints.