Tout savoir sur les secrets d’estimation de Meilleurs Agents

Vous êtes propriétaires, vendeurs, acheteurs et vous avez réalisé une ou plusieurs estimations sur notre site. Vous avez peut être constaté des variations des prix et vous vous demandez pourquoi ? Nous levons le voile sur nos secrets de fabrication des prix immobiliers.

Tout commence par un prix au m² à votre adresse

Pour déterminer un prix, nous récoltons des données de différentes sources fiables :

Notaires
Agences immobilières partenaires
Sources publiques de données (Insee)
Etat : nouveauté 2020 avec la publication des données de transaction immobilière (biens vendus) par l'administration fiscale (DVF)

Ces données sont une source précieuse d’information sur les caractéristiques des biens, l’évolution des prix... Mais cela reste des données brutes, inutilisables en l’état : elles donnent une première information de prix mais ne répondent pas à la principale question "Combien vaut mon logement avec ses propres caractéristiques" ? C’est pourquoi, nos équipes croisent ces informations dans des modèles mathématiques et statistiques sophistiqués pour définir un prix au m² pour chaque adresse. C’est à partir de ces prix que nous élaborons notre carte unique à la précision inégalée. Prenons l’exemple ci-dessous pour vous en faire la démonstration.

Quartier de la Place Plumereau à Tours

Pour les habitants de Tours, la place Plumereau vous est peut-être familière ? Il s’agit en effet d’un lieu de sortie privilégié, notamment pour ses bars animés. Dans tout autre situation, l'effet d’une place aurait eu un impact positif sur les prix. Mais notre modèle de calcul a été capable de prendre en compte les nuisances liées à la proximité des bars et des terrasses dans l’élaboration du prix. Ce qui a fait baisser significativement les prix au m² pour se rapprocher au plus juste de la réalité du marché. Et oui, les bars qui ferment à 4h c’est bien pour sortir, pas pour dormir… Alors mieux vaut ne pas les avoir sous ses fenêtres pour ne pas faire fuir les acheteurs.

La place Plumereau à Tours

Des données actualisées

Ces données sont actualisées chaque mois pour vous fournir les prix les plus récents possibles. Et surtout leur précision est essentielle : 40% de la qualité de l'estimation d’un bien réside dans la précision des prix au m2 à l’adresse. Nous fournissons des prix au m² à l’adresse à près de 20 millions de personnes. Nos dernières mises à jours :

Nous avons intégré les 5 millions de biens vendus de la base DVF dans nos modes de calcul pour améliorer nos prix
Nous avons passé 20 nouvelles villes * avec des prix précis à l'adresse près.
Nous avons passé 25 nouvelles villes avec des prix précis au quartier

* Saint-Laurent -du -Var, Villefranche-sur-Mer, Cassis, Saint-Jacques-de-la-Lande, Champagne-au-Mont-d'Or, Ecully, La Mulatière, Oullins, Saint-Fons, Sainte-Foy-lès-Lyon,Tassin-la-Demi-Lune, La Valette-du-Var, Aubagne, Mérignac, Rezé, Saint-Herblain, La Madeleine, Bron, Caluire-et-Cuire et Vénissieux.

Prix au m² X Superficie de votre bien ≠ estimation

Il ne suffit pas de multiplier votre superficie par le prix au m² à votre adresse pour obtenir une estimation de votre bien, ce serait trop simple (vous pouvez toujours essayer, mais on ne garantit pas le résultat !). En effet, le prix au m² évoqué ci-dessus ne tient pas compte des caractéristiques de votre bien mais uniquement de son environnement. Et vous n’êtes pas sans savoir que beaucoup d’éléments peuvent impacter l’estimation de votre propriété. (Lisez notre article "Les 10 critères qui impactent le prix de mon bien".)

C’est pourquoi, nous avons développé un algorithme qui permet de retravailler le prix au m² de votre adresse en fonction des caractéristiques de votre bien (étage, nombre de pièce, superficie, ascenseurs, état...). Son principe de fonctionnement est de reproduire le travail d’un expert qui viendrait estimer votre appartement. L’agent immobilier regarderait les ventes à proximité qui ressemblent le plus à votre appartement. Notre algorithme, lui, va chercher des appartements comparables dans l’ensemble de nos données. Ensuite, ces informations sont complétées avec celles que vous nous transmettez dans le formulaire pour élaborer votre estimation.

Vous l’avez compris : pas de données, estimations limitées... ou presque ! Par exemple, dans des zones, où il y a peu de ventes, il est plus complexe pour notre algorithme de déterminer une estimation car il a peu d'éléments de comparaison. Ainsi, dès réception de nouvelles données, nous améliorons l’algorithme. Ce qui peut expliquer que l’estimation d’un bien puisse varier d'un mois sur l’autre. En toute transparence, nous vous communiquons cette information via notre indice de confiance. Vous l’avez peut être remarqué. Il se trouve juste en dessous de votre résultat d’estimation et il reflète le niveau d’information dont nous disposons. Plus l’indice est au maximum, plus le niveau de fiabilité est élevé.

A partir du 1er février, nous améliorons notre algorithme* en prenant en compte les biens comparables les plus récents (12 mois d’historique) afin de ne pas pénaliser les estimations par des ventes anciennes. Ce choix est motivé par la bonne santé du marché immobilier porté par des conditions de crédit favorables.

Le saviez-vous ?

Un algorithme : c’est un ensemble de règles de calcul visant à résoudre un problème particulier et pouvant être exécutées par un ordinateur. En l’occurrence chez Meilleurs Agents, le problème que l’on cherche à adresser est : “Combien vaut mon appartement ou ma maison ?” L’algorithme Meilleurs Agents produit chaque mois près de 300 000 estimations pour répondre à vos demandes.

Ne faites pas l’économie d’une estimation par un agent immobilier

Si vous avez un projet de vente, une estimation en ligne est un bon réflexe mais ne peut suffire pour définir le bon prix. Faire appel à un expert de l’immobilier va vous permettre d’affiner votre estimation. Avec une visite détaillée de votre habitation et sa connaissance du marché local, l’agent immobilier va analyser ses points forts et ses points faibles. Il va aussi appréhender des critères plus subjectifs tels que le charme, le potentiel et les éventuels travaux qui auront un impact sur l’estimation de votre bien. Pour choisir le bon professionnel, vous pouvez consulter les agences qui ont vendu des biens similaires et proches du vôtre.